Was ist eine 2/28-Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28-ARM)?
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz 2/28 (2/28 ARM) ist eine Art von 30-jährigem Wohndarlehen mit einer anfänglichen Zinsbindung von zwei Jahren. Nach diesem Zweijahreszeitraum basiert der Zinssatz auf einem Index zuzüglich einer Marge. Die anfängliche Teaser-Rate ist für herkömmliche Hypotheken unterdurchschnittlich, die anpassbare Rate kann jedoch erheblich steigen. Da die Banken mit dem anfänglichen Teaser-Satz nicht viel Geld verdienen, sind in den ersten beiden Jahren in ARMS 2/28 hohe Vorauszahlungsstrafen enthalten.
BREAKING DOWN 2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM)
Der 2/28 ARM wurde während des Immobilienbooms Anfang der 2000er Jahre populär, als steigende Preise die herkömmlichen Hypothekenzahlungen für viele Käufer außer Reichweite brachten. Eine herkömmliche 30-Jahres-Hypothek in Höhe von 300.000 USD würde beispielsweise monatliche Zahlungen in Höhe von 1610 USD nach sich ziehen. Ein 2/28-ARM mit einer anfänglichen Teaser-Rate von 3 Prozent würde jedoch monatliche Zahlungen von nur 1265 USD erfordern.
Mögliche Fallstricke von 2/28 ARMS
Der Catch-22 der Hypothek mit variablem Zinssatz 2/28 lautet, dass der Zinssatz nach zwei Jahren alle sechs Monate um einen Prozentsatz nach oben angepasst wird, der auf dem Londoner Interbank Offered Rate (LIBOR) plus einer zusätzlichen Marge basiert. In ARMS sind Sicherheitsprüfungen wie eine lebenslange Zinsobergrenze und Grenzwerte für die Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes mit jedem Zeitraum integriert. Aber auch mit Caps können Hausbesitzer atemberaubende Zahlungsspitzen verzeichnen.
In dem obigen Beispiel für das 30-jährige 3% ARM 2/28-Darlehen in Höhe von 300.000 USD würde sich der Zins um 4, 2 Prozent auf insgesamt 7, 2 Prozent erhöhen, wenn der LIBOR nach zwei Jahren 2, 7 und die Marge 1, 5 beträgt. Dieser Zinssatz von 7, 2% könnte deutlich über den derzeit üblichen Hypothekenzinsen liegen. Die monatliche Zahlung des Hausbesitzers würde sich über Nacht um mehr als 60% auf 2036 USD erhöhen.
Viele Hausbesitzer haben während des Booms nicht verstanden, wie eine scheinbar geringe Ratenerhöhung ihre monatliche Zahlung dramatisch steigern kann. Und selbst diejenigen, die sich der Risiken voll bewusst waren, betrachteten 2/28 ARMs als kurzfristiges Finanzierungsinstrument. Die Idee war, den niedrigen Teaser-Satz zu nutzen und sich dann nach zwei Jahren entweder auf eine konventionelle Hypothek oder, wenn ihr Kredit dafür nicht ausreichte, auf eine neue anpassbare Hypothek zu refinanzieren. Und angesichts der steigenden Immobilienpreise kann der Schuldenkick die Straße runter gehen. Für viele ergab dies einen gewissen Sinn, da das Eigenheimkapital des Kreditnehmers schließlich schnell anstieg.
Der Markteinbruch im Jahr 2008 brachte Probleme mit sich. Die Immobilienwerte brachen ein. Viele Eigentümer von 2/28 ARMS waren nicht in der Lage, sich zu refinanzieren, ihre Zahlungen zu leisten oder ihre Häuser zum Wert des ausstehenden Kredits zu verkaufen. Der Ausschlag von Zwangsvollstreckungen führte zu strengeren Kreditstandards. Heutzutage prüfen Banken die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zahlungen mit variablen Zinssätzen zu leisten, genauer.
