Auf dem US-Häusermarkt, einem Schlüsselindikator für die amerikanische Wirtschaft, blinken fünf wichtige Warnsignale, dass die Immobilienpreise trotz niedriger Hypothekenzinsen und möglicher künftiger Zinssenkungen durch die Federal Reserve ihren Höchststand erreicht haben. Hochfliegende Homebuilder-Aktien wie die Lennar Corp. (LEN), die PulteGroup Inc. (PHM), die DR Horton Inc. (DHI) und die Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) dürften Schläge abbekommen, wenn die Anleger auf den Immobilienmarkt aufmerksam werden fünf bedrohliche Zeichen.
Zu diesen Anzeichen gehören rückläufige Hausverkäufe in den wichtigsten Metropolen, eine steigende Anzahl von zum Verkauf angebotenen Häusern in den heißesten Märkten, ein zunehmender Rückgang der Angebotspreise, das Verschwinden von Bieterkriegen in den heißesten Metropolen und eine Verschlechterung der Standards für die Hypothekenversicherung im letzten Jahr nach Barrons.
Was es für Investoren bedeutet
In einer Pressemitteilung von Freddie Mac, dem staatlich geförderten Unternehmen zur Unterstützung des Hypothekenmarkts, wurde in der vergangenen Woche darauf hingewiesen, dass die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek bei 3, 82% lag und damit um 0, 80% unter dem Vorjahreswert von 4, 62% lag. Aber trotz niedrigerer Hypothekenzinsen, die noch weiter sinken könnten, wenn die Fed irgendwann in diesem Jahr die erwarteten Zinssenkungen durchführt, ziehen potenzielle Käufer von Eigenheimen den Köder nicht an.
Daten des Immobilienmaklers Redfin belegen, dass die Verkäufe von Eigenheimen in den wichtigsten Ballungsräumen seit etwa einem Jahr zurückgegangen sind, was das erste Anzeichen für Probleme auf dem Immobilienmarkt ist. In vielen zuvor heißen Metropolen Kaliforniens war sowohl im Februar als auch im März ein zweistelliger Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Die Verkäufe von Eigenheimen in Orange County gingen im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 20% zurück und erreichten den niedrigsten Stand seit dem Zusammenbruch des Wohnungsbaus im Jahr 2008. Rückläufige Verkäufe von Eigenheimen sind ein Zeichen für einen geringeren Kaufdruck.
Ein weiteres Warnsignal ist die Zahl der zum Verkauf angebotenen Immobilien, die in einer Reihe von großen Ballungsgebieten im März 2019 zugenommen hat. Im Vergleich zu März 2018 stiegen die Einträge in San Jose um 104%, in Seattle um 83%, in Seattle um 30%. in Portland und 24% in San Francisco. Zunehmende Listings deuten darauf hin, dass die Anzahl der Personen, die verkaufen möchten, im Verhältnis zu denen, die kaufen möchten, zunimmt, was bedeutet, dass das Angebot die Nachfrage übertrifft.
Tanken von Eigenheimverkäufen und steigende Listings sind eine tödliche Kombination, die tendenziell Druck auf Preisanfragen ausübt. Genau das beginnt in Teilen von Los Angeles, New York City und Fairfield County, Connecticut. Fallende Preisanfragen sind das dritte Signal. ist ein Zeichen dafür, dass sich die Verhandlungsmacht von Verkäufern zu Käufern verlagert. Letztere können Käufe zurückhalten, wenn sie damit rechnen, dass die Preise weiter sinken.
Eine größere Verhandlungsmacht für Käufer in Verbindung mit höheren Listings verringert die Anzahl der Bieterkriege, dem vierten wichtigen Warnsignal. Die Zahl der Immobilienmakler von Redfin in den USA, die mehrere Angebote für Immobilien hatten, sank von 60% im April 2018 auf nur noch 15% im April 2019. Da die Käufer nicht mehr versuchen, sich gegenseitig zu überbieten, sind die Verkäufer gezwungen, mit ihren Angeboten zu konkurrieren Fragen Sie die Preise weiter.
Schließlich wird eine größere Anzahl der Häuser, die gekauft werden, mithilfe von Hypotheken getätigt, deren Zeichnungsstandards auf gefährliche Tiefststände gesunken sind. In der Tat sind die Standards auf Tiefststände gefallen, wie sie in der Blase der Immobilienbranche zwischen 2005 und 2007 bestanden. 3, 3 Millionen Hypotheken, die zwischen 2014 und 2018 aufgenommen wurden, wären laut einem Bericht abgelehnt worden, wenn die Standards nicht so tief gesunken wären vom Urban Institute zitiert von Barron's.
Vorausschauen
Angesichts der Warnsignale, dass der Immobilienmarkt blinkt, dürfte die Outperformance vieler Immobilienaktien in diesem Jahr nachlassen. Lennar, der seit Jahresbeginn um 34% gestiegen ist, DR Horton um 32% sowie PulteGroup und Taylor Morrison um 27%, könnten erhebliche Verluste verzeichnen, wenn sich die jüngsten Trends fortsetzen.
