Egal, ob Sie sich auf einem Käufermarkt oder einem Verkäufermarkt befinden, sobald Sie ein Haus gefunden haben, das sich wie zu Hause anfühlt, möchten Sie es so schnell wie möglich kaufen. Ganz so einfach ist es jedoch nicht. Viele finanzielle Probleme bestimmen, ob Sie das Haus kaufen können, sowie die Bedingungen Ihrer Hypothek. Wenn Sie diese Informationen im Voraus kennen, können Sie bessere Entscheidungen treffen und Ihren Hypothekengenehmigungsprozess reibungslos und schnell ablaufen lassen.
1. Haben Sie eine ausreichende Anzahlung
Ihr Traum vom Wohneigentum kann schnell untergehen, wenn Sie für Ihre Anzahlung keinen ausreichenden Geldbetrag zur Verfügung stellen können.
„Die Kreditgeber haben die Anforderungen seit der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 verschärft“, sagt Karen R. Jenkins, zertifizierte Hypothekenbank, President und CEO von KRJ Consulting in Columbia, South Carolina. "Folglich müssen potenzielle Kreditnehmer, die ein Eigenheim erwerben möchten, über eine gewisse" Haut im Spiel "verfügen, um sich für ein Eigenheim zu qualifizieren", sagt Jenkins, dass die meisten Kreditprogramme eine Mindestanzahlung von 3, 5% erfordern.
Möglicherweise haben Sie Personen gekannt, die in der Vergangenheit ohne Anzahlung ein Eigenheim gekauft haben - oder Sie waren sogar eine dieser Personen. Dies ist heute ein weitaus weniger wahrscheinliches Szenario, da die Banken versuchen, das Ausfallrisiko der Kreditnehmer zu begrenzen. "Ein Kreditnehmer mit Haut im Spiel ist seltener in Verzug, wenn es schwierig wird", sagt Stacey Alcorn, Inhaberin und Chief Happiness Officer bei LAER Realty Partners in Boston. Wenn zum Beispiel die Immobilienwerte sinken, hält ein Kreditnehmer, der seine Ersparnisse in diese Immobilie gesteckt hat, mit größerer Wahrscheinlichkeit aus dem Sturm heraus und wartet darauf, dass die Immobilienwerte wieder steigen, sagt Alcorn. Auf der anderen Seite ist es wahrscheinlich, dass ein Kreditnehmer, der kein Geld abgelegt hat, nur von der Immobilie weggeht und die Bank die Abschottung durchführt.
2. Finden Sie einen erschwinglichen Zinssatz
Während der Laufzeit Ihrer Hypothek werden Sie wahrscheinlich allein Zehntausende von Dollar an Zinsen zahlen. Wenn Sie also eine Hypothek mit einem niedrigen Zinssatz finden, können Sie langfristig Tausende von Dollar sparen. Ein hervorragendes Tool zum Ermitteln und Vergleichen von Zinssätzen ist ein Hypothekenrechner, mit dem Sie sich einen Überblick über Ihre potenziellen Kosten verschaffen können, bevor Sie sich überhaupt mit einem Hypothekenmakler treffen.
3. Haben Sie eine akzeptable Mindestpunktzahl
Ihr FICO-Score zeigt an, ob Sie Ihre Kreditkarten voll ausschöpfen und Ihre Rechnungen zu spät bezahlen. Dies kann ein weiteres finanzielles Hindernis für potenzielle Hausbesitzer sein, die eine Hypothek benötigen. „Die FICO-Werte geben der Bank Auskunft darüber, ob Sie Ihre Rechnungen monatlich bezahlen können und wie hoch Ihre Gesamtschulden sind. Wenn Sie alle Ihre Kreditkarten voll ausschöpfen, ist Ihr FICO-Score niedrig, und dies beeinträchtigt Ihre Chancen, eine Finanzierung zu erhalten, da Banken keine Kredite an jemanden vergeben möchten, der von Kreditkarten lebt “, sagt Alcorn.
Was ist ein akzeptabler FICO-Score? Amy Tierce, regionale Vizepräsidentin von Wintrust Mortgage in Needham, Massachusetts, stellt fest, dass die FHA zwar Kreditnehmern mit einem Kredit-Score von nur 500 Krediten die Finanzierung anbietet, die meisten Kreditgeber jedoch ihre eigenen Anforderungen hinzugefügt haben. Es wird also eine Herausforderung sein, einen Kreditgeber zu finden, der mit einem Kreditnehmer mit einem Kredit-Score unter 640 zusammenarbeitet.
Ausgereifte Kreditkarten sind jedoch nicht Ihr einziges Anliegen. "Wenn Sie Ihre anderen Rechnungen regelmäßig 30, 60 oder 90 Tage verspäten, sind Ihre Kredit-Scores wieder niedrig, und die Banken möchten niemandem Geld leihen, der ständig um sein Geld betteln muss", sagt Alcorn und fügte hinzu, dass "Inkasso, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung Ihres Kredits der Bank sagen, dass Sie kein Problem damit haben, Ihre Schulden zu brechen, und dass sie, vereinfacht gesagt, nicht als nächstes dran sein wollen."
4. Haben Sie ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von weniger als oder gleich 43%
Hausbesitzer, die sich überanstrengen, essen möglicherweise jeden Tag Ramen-Nudeln in einem Haus, das sie eventuell verlieren. Es ist wichtig, realistisch zu sein, was Sie sich leisten können.
"Banken verwenden ein Schulden-Einkommens-Verhältnis, um zu bestimmen, ob sich ein Kreditnehmer den Kauf eines Eigenheims leisten kann", sagt Alcorn. „Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kreditnehmer verdient 5.000 USD pro Monat. Die Bank möchte nicht, dass Ihre gesamten Schulden, einschließlich neuer Hypothekenzahlungen sowie Zahlungen für Autos, Kreditkarten und andere monatliche Verpflichtungen, einen bestimmten Prozentsatz dieses Einkommens übersteigen. “Im Januar 2014 führte das Consumer Financial Protection Bureau Vorschriften ein Angabe, dass die Schuldenquote 43% nicht überschreiten darf.
Alcorn warnt jedoch davor, dass nur, weil die Bank der Ansicht ist, dass Sie sich eine bestimmte Hypothekenzahlung leisten können, dies noch lange nicht möglich ist. „Zum Beispiel weiß die Bank nicht, dass Sie eine große Familie haben, dass die Kosten für die Kinderbetreuung hoch sind oder dass Sie alternde Eltern haben, die Sie betreuen. Es ist wichtig, ein offenes Gespräch über Ihre monatlichen Zahlungen mit Ihrem Hypothekenteam zu führen, damit Sie nicht über den Kopf kommen. “
Jenkins stimmt dem zu und fügt hinzu, dass "mit dem Besitz eines Eigenheims zusätzliche Kosten verbunden sind, die Ihnen bei der Miete möglicherweise nicht entstehen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle monatlichen Ausgaben und Schulden kalkulieren und Ihr Budget die endgültige Entscheidung darüber treffen, was Sie sich bequem leisten können."
5. Haben Sie die Möglichkeit, Abschlusskosten zu bezahlen
Es gibt zahlreiche Gebühren, die mit einer Hypothek verbunden sind, und Sie könnten in einer unhöflichen finanziellen Erweckung sein, wenn Sie nicht im Voraus wissen, was Sie zu erwarten haben.
Obwohl die Abschlusskosten von Kreditgeber zu Kreditgeber und von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sind, „zahlen die Kreditnehmer für die Bewertung, die Kreditauskunft, die Anwalts- / Abschlussgebühren, die Aufnahmegebühren und die Bearbeitungs- / Zeichnungsgebühren“, fügt Alcorn hinzu, dass die Abschlusskosten in der Regel 1% betragen. des Darlehensbetrags.
Jenkins sagt jedoch, dass die Gebühren bis zu 3% betragen könnten. „Die Kreditgeber müssen Ihnen jetzt eine umfassende, nach Treu und Glauben erstellte Schätzung der Gebühren vorlegen, die Ihnen für ein bestimmtes Darlehen entstehen. Die Regeln sind auch in Bezug auf die Schätzungen der Kreditgeber strenger, und die am Schlusstisch angegebenen Gebühren können sich kaum ändern. “Sie rät den Eigenheimkäufern, die Schätzung in gutem Glauben zu überprüfen und Fragen zu stellen, wenn Sie sich nicht sicher sind, was eine bestimmte Gebühr darstellt.
6. Finanzdokumentation erforderlich
Eine unzureichende Dokumentation kann den Kreditgenehmigungsprozess verzögern oder sogar stoppen. Daher müssen Sie herausfinden, was Sie mitbringen müssen.
"Ihr Kreditgeber sollte eine vollständige Checkliste der erforderlichen Unterlagen zur Unterstützung Ihres Kreditantrags haben, abhängig von Ihrer Beschäftigungs- und Einkommenssituation", sagt Tierce. „Wenn Sie mit einer Vorabgenehmigung beginnen, stellen Sie sicher, dass der Kreditgeber alle Unterlagen für den Prozess anfordert, da eine Vorabgenehmigung ohne gründliche Prüfung der Unterlagen unbrauchbar ist. Es kann etwas fehlen, das dazu führen kann, dass Ihr Darlehen später abgelehnt wird, wenn der Vorabgenehmigungsprozess nicht sehr gut dokumentiert ist. “
Was ist eine Vorabgenehmigung? Laut Jenkins handelt es sich um eine "vorläufige Genehmigung auf der Grundlage der Angaben des Kreditnehmers im Antrag (Einkommen, Schulden, Vermögen, Beschäftigung usw.). Der eigentliche Genehmigungsprozess validiert das Einkommen, Vermögen und die Schulden mit verschiedenen Methoden, wie zum Beispiel der Bezahlung Stubs, Steuererklärungen, Kontoauszüge, W2s und Beschäftigungsnachweise. “
Tierce fügt hinzu, dass "in wettbewerbsintensiven Märkten Verkäufer und Makler nicht einmal ein Angebot in Betracht ziehen, ohne zu wissen, dass der Käufer im Voraus genehmigt wurde." Weitere Dokumente könnten zu einem späteren Zeitpunkt oder während des gesamten Prozesses angefordert werden. „Der Zeichnungsprozess ist vollständig, und einige Dokumente werfen möglicherweise Fragen oder Bedenken auf, die zusätzliche Unterlagen erfordern. Atmen Sie einfach tief durch und geben Sie dem Kreditgeber so schnell wie möglich alles, was er verlangt, um Ihre Zustimmung zu erhalten. “
Die Quintessenz
Bevor Sie über den Kauf Ihres Traumhauses nachdenken können, müssen Sie sich vergewissern, dass Ihre Finanzen in Ordnung sind und dass Sie sich sorgfältig und gründlich vorbereitet haben, bevor das Hypothekengenehmigungsverfahren überhaupt beginnt.
