Inhaltsverzeichnis
- Was ist Leverage?
- Möglichkeiten, auf Leverage zuzugreifen
- Beispiel für die Hebelwirkung
- Die Gefahren der Hebelwirkung
- Nachteile, die viele Eigenschaften nutzen
- Vermeiden von Hebeleffekten
- Die Quintessenz
Investitionen in Immobilien sind zu einer beliebten Methode geworden, um Ihr Anlageportfolio zu diversifizieren. Überall, wo wir hinschauen, werden wir ständig an die Vorteile des Immobilienkaufs erinnert, von den vielen Infomercials zu Immobilienseminaren oder den Hausmessen, die den unglaublichen Wert des Verwaltens oder Umblätterns von Mietobjekten ausmachen.
Aber so einfach ist das nicht. Schließlich ist der Kauf einer Mietimmobilie nicht mit einer Investition in Aktien vergleichbar - man kann nicht einfach hier und da ein wenig abbauen und Eigentümer einer Immobilie werden. Sie benötigen Kapital, um diesen Kauf zu tätigen. Und der Prozess kann oft langwierig und langwierig sein. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen Risiken, insbesondere wenn Sie nicht recherchieren. Aber gibt es eine Möglichkeit, auf den Markt zu kommen, indem Sie Ihr Vermögen erhöhen? Versuchen Sie, die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Auf diese Weise können Sie wenig bis gar kein Geld ausgeben und Schulden einsetzen, um eine Rendite zu erzielen.
Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie mit Hebeleffekten das Vermögen Ihrer Immobilien und einige der damit verbundenen Risiken steigern können. (Weitere Informationen finden Sie im Net Worth Tracker von Investopedia.)
Die zentralen Thesen
- Leverage nutzt geliehenes Kapital oder Fremdkapital, um die potenzielle Rendite einer Investition zu erhöhen. In Immobilien erfolgt die Hebelung Ihrer Investition am häufigsten mit Ihrem eigenen Geld oder durch eine Hypothek. Leverage wirkt sich zu Ihrem Vorteil aus, wenn die Immobilienwerte steigen kann auch zu Verlusten führen, wenn die Werte sinken. Vermeiden Sie die Nutzung von Risiken, indem Sie fundierte Investitionsentscheidungen treffen und Hypothekenzahlungen, offene Stellen und eine schwierige Wirtschaftslage berücksichtigen.
Was ist Leverage?
Leverage ist der Einsatz verschiedener Finanzinstrumente oder Fremdkapital, mit anderen Worten Schulden, um die potenzielle Rendite einer Investition zu steigern. Es wird häufig an der Wall Street und in der Main Street verwendet, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Leverage ist eine Technik, die sowohl von Menschen als auch von Unternehmen eingesetzt wird, um das Renditepotenzial zu steigern und gleichzeitig die Nachteile von Risiken zu erhöhen, die auftreten können, wenn etwas nicht funktioniert.
Während das Potenzial für eine gute Rendite - wie bei steigenden Immobilienpreisen - möglich ist, kann die Hebelwirkung ein zweischneidiges Schwert sein. Das liegt daran, dass es auch zu Verlusten kommen kann, wenn sich die Investition in die entgegengesetzte Richtung bewegt. Bei Immobilienpreisen kommt es zu Verlusten, wenn die Preise fallen.
Möglichkeiten, auf Leverage zuzugreifen
Der einfachste Weg, auf Leverage zuzugreifen, ist die Verwendung Ihres eigenen Geldes. Bei einer Hypothek erhalten Sie mit einer Standardanzahlung von 20% 100% des Hauses, in dem Sie wohnen möchten. Bei einigen Finanzierungsprogrammen können Sie sogar noch weniger Geld ausgeben.
Hebel: Erhöhen Sie Ihr Immobilien-Vermögen
Beispiel für die Hebelwirkung
Berücksichtigen Sie die übliche Anforderung für den Kauf von Immobilien in Höhe von 20% Anzahlung. Das sind 100.000 US-Dollar auf einem 500.000-Dollar-Grundstück. Indem der Käufer nur 20% des Geldes ablegt und den Rest leiht, verwendet er im Wesentlichen einen relativ geringen Prozentsatz seines Eigenkapitals, um den Kauf zu tätigen. Die Mehrheit wird daher von einem Kreditgeber bereitgestellt. Immobilieninvestoren bezeichnen deshalb die verbleibenden 80% des Kaufpreises oft als fremdes Geld.
Nehmen wir an, die Immobilie verzeichnet eine Wertsteigerung von 5% pro Jahr. Dies bedeutet, dass das Nettovermögen des Kreditnehmers in nur 12 Monaten auf 525.000 USD ansteigt. Der Vergleich dieses Gewinns mit dem Gewinn aus einem vollständig und ohne Darlehen getätigten Kauf unterstreicht den Wert der Hebelstrategie. Zum Beispiel hätte derselbe Kreditnehmer die 100.000 US-Dollar verwenden können, um einen Kauf einer 100.000 US-Dollar-Immobilie zu tätigen.
Unter der Annahme eines Wertzuwachses von 5% würde sich das Nettovermögen des Käufers aus dem Kauf einer 100.000 USD teuren Immobilie innerhalb von 12 Monaten um 5.000 USD erhöhen, gegenüber 25.000 USD für die teurere Immobilie. Die Differenz von 20.000 USD zeigt die potenzielle Vermögenssteigerung durch den Einsatz von Fremdkapital. Stellen Sie sich nun vor, dass 20 Jahre lang jedes Jahr 5% dazukommen. Im Laufe der Zeit kann der Einsatz von Fremdkapital einen sehr signifikanten und sehr positiven Einfluss auf Ihr Nettovermögen haben.
Die Gefahren der Hebelwirkung
Nun zu den schlechten Nachrichten. Das klingt alles großartig, aber es gibt einen Nachteil. Hebel können gegen Sie wirken, genauso wie es zu Ihren Gunsten wirken kann. Schauen wir uns unser früheres Beispiel noch einmal an, um zu zeigen, wie. Wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von 100.000 US-Dollar für den Kauf eines Eigenheims in Höhe von 500.000 US-Dollar verwenden und die Immobilienpreise in Ihrer Region mehrere Jahre lang nacheinander sinken, funktioniert die Hebelwirkung umgekehrt. Nach dem ersten Jahr könnten Ihre 500.000 USD teuren Immobilien 475.000 USD wert sein, wenn sie um 5% abwerten. Wenn die Kurse auf demselben Kursverlauf bleiben, könnte Ihr Grundstück einen Wert von 451.250 USD haben - ein Verlust an Eigenkapital von 48.750 USD.
So wie Hebelkraft zu Ihren Gunsten wirken kann, kann sie auch gegen Sie wirken.
Wenn im selben Szenario mit einem Preisverfall von 5% diese 100.000 USD für einen Kauf eines Hauses mit 100.000 USD in bar verwendet würden, hätte der Käufer in dem ersten Jahr, in dem die Immobilienpreise fielen, nur 5.000 USD verloren - viel weniger als dieses teurere Haus.
In Immobilienmärkten, in denen die Preise erheblich fallen, können Hausbesitzer mehr Geld schulden, als das Haus tatsächlich wert ist. Für Anleger können sinkende Kurse die Gewinne reduzieren oder sogar eliminieren. Wenn auch die Mieten sinken, kann dies dazu führen, dass eine Immobilie nicht zu einem Preis vermietet werden kann, der die Kosten für die Hypothek und andere Kosten deckt. Wenn Sie darüber nachdenken, ein Vermieter zu werden, gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen.
Nachteile, die viele Eigenschaften nutzen
Die Probleme werden noch größer, wenn es sich um mehrere Einheiten handelt, da gewerbliche Immobilieninvestoren häufig so wenig Geld wie möglich investieren. Das Ziel ist es, Ihr Geld zu nutzen, indem Sie 100% des Vermögens kontrollieren und nur 20% des Wertes verlieren. Betrachten Sie die 500.000 US-Dollar in unserem vorherigen Beispiel. Nehmen wir nur an, es ist ein kleines Wohnhaus. Da das Objekt mit 100.000 USD als Anzahlung gekauft wurde und der Wert des Gebäudes um 30% sinkt, ist es nur noch 350.000 USD wert. Der Investor muss jedoch weiterhin Zinsen und Kapital auf den vollen Wert des Darlehens von 400.000 USD zahlen.
Sollte der Betrag, den der Investor für die Miete erhält, ebenfalls sinken, könnte dies zu einem Verzug der Immobilie führen. Wenn der Investor den Cashflow aus dieser Immobilie verwendet, um die Hypothek für andere Immobilien zu bezahlen, kann der Einkommensverlust einen Dominoeffekt hervorrufen, der dazu führen kann, dass ein gesamtes Portfolio über ein faules Darlehen für eine Immobilie abgeschottet wird.
Vermeiden von Hebeleffekten
Nachdem Sie nun die Grundlagen der Nutzung von Immobilien sowie einige der Fallstricke kennengelernt haben, können Sie davon ausgehen, dass es mit dieser Technik unmöglich ist, eine gute Rendite zu erzielen. Ärgern Sie sich nicht - es ist nur eine Frage des gesunden Menschenverstands. Immobilien sind wie jede Investition mit Risiken verbunden. Obwohl Sie die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil nutzen können, gibt es ein paar wichtige Dinge, die Sie vermeiden sollten, um Ihnen einen besseren Vorsprung auf dem Markt zu verschaffen.
Nehmen Sie zunächst nicht an, was passieren wird, bevor es passiert. Sie können die Performance der Vergangenheit nicht immer als Indikator dafür verwenden, was in Zukunft passieren wird - insbesondere auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie feststellen, dass die Immobilienwerte in einem bestimmten Bereich über einen bestimmten Zeitraum um 5% bis 10% gestiegen sind, bedeutet dies nicht, dass sie auf dem gleichen Weg fortgesetzt werden.
Als nächstes budgetieren Sie sich entsprechend und wissen, worauf Sie sich einlassen. Wenn Sie eine niedrigere Anzahlung leisten, ist der Betrag Ihres Darlehens höher. Das heißt, Sie müssen eine größere Hypothekenzahlung leisten. Möglicherweise müssen Sie mit niedrigeren Leerstandsquoten, einer härteren Wirtschaft und schlechten Mietern rechnen. Letztendlich sind Sie immer noch für die Hypothekenzahlung verantwortlich. Sie müssen also sicherstellen, dass Sie in jeder Situation über Wasser bleiben können.
Die Quintessenz
Bilder von solchen fremdfinanzierten Käufen erinnern an die nächtlichen Infomercials, in denen redegewandte Pechmänner darauf hinweisen, dass Sie Millionen von Dollar verdienen können, wenn Sie Immobilien kaufen, ohne dass das Geld darunter fällt. Es ist zwar möglich, wir empfehlen jedoch nicht, diese Route zu wählen.
Zum Glück musst du nicht. Es gibt weniger exotische Möglichkeiten, die Hebelwirkung zu nutzen, sodass Sie Immobilien mit einem relativ geringen Preisnachlass kaufen können - und das sogar ohne Geld. Tatsächlich tun die meisten Menschen dies, obwohl sie es möglicherweise nicht als Hebel betrachten, wenn sie beim Kauf eines Eigenheims eine Hypothek aufnehmen. Sie zahlen das Darlehen über einen Zeitraum von Jahren oder Jahrzehnten zurück, während sie die Nutzung des Eigentums genießen. Die Moral der Geschichte ist, dass Hebelwirkung ein verbreitetes Werkzeug ist, das gut funktioniert - wenn es umsichtig eingesetzt wird.
