Mit variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) können Kreditnehmer kurz- bis mittelfristig viel Geld bei den Zinssätzen sparen. Aber wenn Sie einen halten, wenn es Zeit ist, den Zinssatz zurückzusetzen, werden Sie möglicherweise eine viel höhere monatliche Hypothekenrechnung haben. Das ist in Ordnung, wenn Sie es sich leisten können, aber wenn Sie wie die große Mehrheit der Amerikaner sind, ist eine Erhöhung des Betrags, den Sie jeden Monat zahlen, wahrscheinlich schwer zu schlucken.
Bedenken Sie Folgendes: Die Rückstellung von Hypotheken mit variabler Verzinsung während der Finanzkrise erklärt, warum zum Teil so viele Menschen zur Zwangsvollstreckung gezwungen wurden oder ihr Haus in Leerverkäufen verkaufen mussten. Nach dem Zusammenbruch der Immobilien haben viele Finanzplaner Hypotheken mit variabler Verzinsung in die Risikokategorie eingestuft. Während die ARM einen Penner bekommen hat, ist es kein schlechtes Hypothekenprodukt, vorausgesetzt, die Kreditnehmer wissen, worauf sie sich einlassen und was passiert, wenn eine Hypothek mit variablem Zinssatz zurückgesetzt wird.
Zinsänderungen mit einem ARM
Um zu verstehen, was mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz auf Sie zukommt, müssen Sie zunächst verstehen, wie das Produkt funktioniert. Mit einem ARM sperren die Kreditnehmer einen Zinssatz, normalerweise einen niedrigen, für einen festgelegten Zeitraum. Nach Ablauf dieses Zeitraums wird der Hypothekenzinssatz auf den jeweils geltenden Zinssatz zurückgesetzt. Der anfängliche Zeitraum, in dem sich der Zinssatz nicht ändert, liegt nach Angaben der Federal Home Loan Mortgage Corporation oder von Freddie Mac zwischen sechs Monaten und zehn Jahren. Bei einigen ARM-Produkten kann sich der vom Kreditnehmer gezahlte Zinssatz (und die Höhe der monatlichen Zahlung) später im Kredit erheblich erhöhen.
Aufgrund des anfänglich niedrigen Zinssatzes kann dies für Kreditnehmer attraktiv sein, insbesondere für diejenigen, die nicht vorhaben, zu lange in ihren Häusern zu bleiben, oder die über ausreichende Kenntnisse verfügen, um sich bei steigenden Zinssätzen zu refinanzieren. In den letzten Jahren, als die Zinssätze auf Rekordtiefs schwankten, sahen die Kreditnehmer, deren Hypothekenzinsen angepasst oder angepasst wurden, keinen allzu großen Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen. Das könnte sich jedoch ändern, je nachdem, wie viel und wie schnell die Federal Reserve ihren Leitzins anhebt.
Kennen Sie Ihren Anpassungszeitraum
Um festzustellen, ob ein ARM gut zu Ihnen passt, müssen die Kreditnehmer einige Grundlagen zu diesen Krediten verstehen. Der Anpassungszeitraum ist im Wesentlichen der Zeitraum zwischen Zinsänderungen. Nehmen Sie zum Beispiel eine Hypothek mit variablem Zinssatz, deren Anpassungszeitraum ein Jahr beträgt. Das Hypothekenprodukt würde als 1-Jahres-ARM bezeichnet, und der Zinssatz - und damit die monatliche Hypothekenzahlung - würde sich einmal jährlich ändern. Wenn der Anpassungszeitraum drei Jahre beträgt, spricht man von einem 3-jährigen ARM, und der Satz würde sich alle drei Jahre ändern. Es gibt auch einige Hybridprodukte wie das 5/1-Jahres-ARM, bei dem Sie für die ersten fünf Jahre einen festen Zinssatz erhalten, nach dem sich der Zinssatz einmal jährlich ändert.
Verstehen Sie die Basis für die Ratenänderung
Die Kreditnehmer müssen nicht nur wissen, wie oft sich Ihr ARM anpassen wird, sondern auch die Grundlage für die Änderung des Zinssatzes kennen. Die ARM-Sätze der Kreditgeber basieren auf verschiedenen Indizes, wobei die gängigsten die einjährigen Schatzanweisungen mit konstanter Laufzeit, der Cost of Funds Index und der London Interbank Offered Rate (LIBOR) sind. Fragen Sie den Kreditgeber, welcher Index verwendet wird, und prüfen Sie, wie sich der Index in der Vergangenheit entwickelt hat, bevor Sie einen ARM herausnehmen.
Vermeiden Sie Zahlungsschocks
Eines der größten Risiken, denen ARM-Kreditnehmer bei der Anpassung ihres Kredits ausgesetzt sind, ist ein Zahlungsschock, wenn die monatliche Hypothekenzahlung aufgrund der Zinsanpassung erheblich ansteigt. Dies kann den Kreditnehmer in Schwierigkeiten bringen, wenn er es sich nicht leisten kann, die neue Zahlung zu leisten.
Achten Sie darauf, die Zinssätze zu überwachen, wenn sich Ihre Anpassungsperiode nähert, um zu verhindern, dass Ihnen ein Aufkleberschock passiert. Nach Angaben des Consumer Finance Protection Board müssen Hypothekendienstleister Ihnen einen Kostenvoranschlag für Ihre neue Zahlung zusenden. Wenn der ARM zum ersten Mal zurückgesetzt wird, sollte dieser Schätzwert sieben bis acht Monate vor der Anpassung an Sie gesendet werden. Wenn das Darlehen zuvor angepasst wurde, werden Sie zwei bis vier Monate im Voraus benachrichtigt.
Darüber hinaus müssen die Kreditgeber bei der ersten Benachrichtigung Optionen bereitstellen, die Sie prüfen können, wenn Sie sich den neuen Tarif nicht leisten können, sowie Informationen darüber, wie Sie einen von HUD zugelassenen Wohnberater kontaktieren können. Wenn Sie im Voraus wissen, wie hoch die neue Zahlung sein wird, haben Sie Zeit, das Budget dafür festzulegen, nach einem besseren Darlehen zu suchen oder Hilfe zu erhalten, um herauszufinden, welche Optionen Sie haben.
Die Quintessenz
Das Eingehen einer Hypothek mit variablem Zinssatz muss kein riskantes Unterfangen sein, solange Sie verstehen, was passiert, wenn sich der Hypothekenzinssatz zurücksetzt. Im Gegensatz zu Festhypotheken, bei denen Sie über die Laufzeit des Kredits den gleichen Zinssatz zahlen, ändert sich der Zinssatz bei einem ARM nach einer gewissen Zeit und kann in einigen Fällen erheblich ansteigen. Wenn Sie im Voraus wissen, wie viel mehr Sie pro Monat schulden - oder schulden könnten -, kann dies einen Aufkleberschock verhindern. Noch wichtiger ist, dass Sie damit sicherstellen können, dass Sie Ihre Hypothek jeden Monat bezahlen.
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