Was ist ein Erschwinglichkeitsindex?
Ein Erschwinglichkeitsindex ist ein Maß für die Fähigkeit einer durchschnittlichen Person, einen bestimmten Artikel, beispielsweise ein Haus, in einer bestimmten Region zu kaufen. Ein Erschwinglichkeitsindex verwendet den Wert 100, um die Position einer Person darzustellen, die das Durchschnittseinkommen einer Bevölkerung verdient. Werte über 100 bedeuten, dass ein Artikel mit geringerer Wahrscheinlichkeit erschwinglich ist, und Werte unter 100 bedeuten, dass ein Artikel erschwinglicher ist.
Die zentralen Thesen
- Erschwinglichkeitsindizes messen die Fähigkeit einer Person, sich einen Gegenstand zu leisten, unter der Annahme, dass sie das mittlere Familieneinkommen für ihr Land oder ihre Region verdient. Lebenshaltungskostenindizes sind Erschwinglichkeitsindizes mit einem größeren Bereich von Datenpunkten, um tiefere Vergleiche zu ermöglichen, wenn die Erschwinglichkeit von Wohnungen nahezu ausgeglichen ist.
Grundlegendes zu Erschwinglichkeitsindizes
Ein Erschwinglichkeitsindex ist am häufigsten mit den Wohnkosten verbunden. Die Erschwinglichkeitsindizes für Wohnungen vergleichen häufig die Kosten für den Kauf eines Eigenheims an verschiedenen Standorten. Punkte über 100 deuten darauf hin, dass eine typische Familie möglicherweise Schwierigkeiten hat, sich für eine Hypothek auf ein Haus in der Region zu qualifizieren, während ein Wert von 100 darauf hinweist, dass die typische Familie mehr als genug Geld hat, um sich zu qualifizieren. Da das Wohnen oft eine der größten Ausgaben für eine Familie ist, wird ein Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum als Gesamtindikator für die Lebenshaltungskosten in diesem Gebiet angesehen. Es gibt jedoch detailliertere Indizes, die für Gebiete verwendet werden können, deren Indexwerte für die Erschwinglichkeit von Wohnraum nahezu gleichwertig sind. Ein Index der Lebenshaltungskosten geht weit über das Wohnen hinaus und nimmt stattdessen einen Korb mit Waren- und Dienstleistungskosten, um einen Vergleich von Stadt zu Stadt zu ermöglichen.
Analyse des US Housing Affordability Index
Es gibt eine Reihe von Erschwinglichkeitsindizes für Wohnimmobilien, aber einer der meistgesehenen in den Vereinigten Staaten ist der Composite Housing Affordability Index. Dieser Index wird monatlich von der National Association of Realtors (NAR) veröffentlicht. Es misst das mittlere Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Einkommen, das für den Kauf eines Hauses mit mittlerem Preis erforderlich ist. Wenn man sich die Daten ansieht, ist klar, dass der Wohnungsbau in den Vereinigten Staaten seit sehr langer Zeit nicht mehr erschwinglich war - wie durch eine Punktzahl von 100 definiert. In den späten 80er und frühen 90er Jahren erreichte der Index die 100er-Marke, und von 2006 bis 2008 kam es erneut zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Abgesehen von diesen kurzen Perioden lag der Composite Housing Affordability Index jedoch über 100 - und normalerweise weit über 100. Im April 2019 lag der Composite Housing Affordability Index bei 152, 3, nach einem Zweijahreshoch von 156, 6 im Februar 2019.
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum, obwohl immer noch über 100, war für Familien im Zeitraum 1990–2009 besser als 2009–2019. Dies ist insofern interessant, als der Immobilienpreisindex in diesem Zeitraum fast kontinuierlich gewachsen ist, wenn auch mit einem starken Rückgang im Zeitraum 2006–2009. Zwei Schlüsselfaktoren gleichen normalerweise diese Aufwertung der Immobilienpreise auf nationaler Ebene aus. Erstens befinden sich Hypotheken seit den 1990er Jahren auf oder in der Nähe historischer Tiefststände. Diese niedrigen Raten halten die Eigenheimkosten niedrig, tragen aber auch zur Wertsteigerung bei. Der Vorteil der Hypothekenzinsen ist jedoch in der Vergangenheit aufgrund des zweiten Faktors, dem Anstieg des mittleren Familieneinkommens, zum Erliegen gekommen. Zwischen 2008 und 2014 ist das Durchschnittseinkommen eher gesunken als gestiegen, was dazu führte, dass der Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter über 100 stieg.
Die wichtigste Erkenntnis ist, dass niedrige Hypothekenzinsen mangels eines Wachstums des Durchschnittseinkommens nicht ausreichen, um die gestiegenen Immobilienpreise auszugleichen. Seit 2014 hat sich das Durchschnittseinkommen erholt und wächst wieder, sodass der Composite Housing Affordability Index für die Vereinigten Staaten, obwohl er historisch immer noch hoch ist, allmählich von seinen jüngsten Höchstständen abfällt.
