Inhaltsverzeichnis
- 1. Tod im Haus
- 2. Nachbarschaftsstörungen
- 3. Gefahren
- 4. HOA-Informationen
- 5. Reparaturen
- 6. Wasserschaden
- 7. Fehlende Gegenstände
- 8. Sonstige mögliche Angaben
- Wie offen zu legen
- Die Quintessenz
Hier ist ein wichtiger Schutz für Käufer von Eigenheimen: Wenn Eigentümer eine Immobilie verkaufen, müssen sie Informationen über ihren Zustand preisgeben, die sich negativ auf ihren Wert auswirken können. Wenn sie diese Informationen vorsätzlich verbergen, können sie zusätzlich zu ihrer Klage wegen Betrugs verurteilt werden. Der Verkauf der Immobilie "wie sie ist" befreit sie nicht von diesen Angaben.
Diese Regeln betreffen jeden, der ein Haus verkauft, aber besonders wahrscheinlich Immobilienflipper, die sich häufig mit Immobilien in schlechtem Zustand befassen. Darüber hinaus gibt es in Bezug auf Offenlegungsinformationen geringfügige Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesstaaten. Informieren Sie sich über die spezifischen Gesetze Ihres Staates zu erforderlichen Angaben bei Ihrer staatlichen Immobilien- und lokalen Planungsabteilung. Wenn Sie wissen, welche Arten von Informationen offengelegt werden sollten, kann dies Ihnen beim Kauf von Immobilien helfen. Wenn Sie eine verkaufen, können Sie sich einer Klage entziehen. Hier erfahren Sie, wie sich diese Regeln auf Käufer und Verkäufer auswirken.
Die zentralen Thesen
- Immobilienverkäufer sind gesetzlich verpflichtet, Informationen über ihren Zustand offenzulegen, die sich negativ auf ihren Wert auswirken könnten. Auch wenn Ihr Bundesstaat keine Offenlegung eines bestimmten Problems verlangt, ist es möglicherweise für Verkäufer verpflichtend, diese Informationen offen zu legen, um Probleme mit einem potenziellen Käufer zu vermeiden Möglicherweise müssen offen gelegt werden, einschließlich eines Todesfalls aufgrund von Gewaltverbrechen auf dem Grundstück, Lärmbelästigungen in der Nachbarschaft wie Lärm oder Gerüche, Gefahren, Wasserschäden und Reparaturen zu Hause du lebst.
1. Tod im Haus
Einige Käufer haben möglicherweise Bedenken oder Aberglauben hinsichtlich des Kaufs eines Hauses, in dem jemand gestorben ist. Daher ist es wichtig zu wissen, ob Ihr Bundesstaat von Verkäufern verlangt, dass sie einen früheren Tod im Haus offenlegen.
"Jeder Staat wird leicht unterschiedliche Anforderungen an die Offenlegung haben", sagt Jim Olenbush, ein Immobilienmakler in Texas. "In Texas zum Beispiel müssen Todesfälle aufgrund von natürlichen Ursachen, Selbstmorden oder Unfällen, die nicht mit dem Eigentum zusammenhängen, nicht gemeldet werden."
"Ein Verkäufer ist jedoch verpflichtet, Todesfälle im Zusammenhang mit dem Zustand des Eigentums oder Gewaltverbrechen offenzulegen", sagt Olenbush. Wenn das Kind eines früheren Insassen im Schwimmbecken ertrinkt, weil das Schwimmbecken zum Beispiel nicht über den richtigen Sicherheitszaun verfügt, muss der Verkäufer den Tod auch dann anzeigen, wenn das Sicherheitsproblem durch die Installation einer geeigneten Schwimmbeckenabdeckung behoben wurde. Es gibt jedoch Umstände, in denen Verkäufer keinen Tod auf dem Grundstück offenlegen müssen.
"Es gibt keine Staaten, in denen eine Verpflichtung besteht, den Tod einer Person, die unter natürlichen Bedingungen verstorben ist, offenzulegen", sagt Rechtsanwalt Matthew Reischer, CEO von LegalAdvice.com. „Einige Staaten erheben jedoch eine Pflicht für stigmatisierte Häuser oder Wohnungen, in denen es Selbstmord oder Mord gegeben hat. Einige Staaten gehen sogar so weit, einem Verkäufer eine Bestätigungspflicht aufzuerlegen, wenn sie wissen, dass ihre Immobilien von den Toten heimgesucht werden. “
Auch wenn eine Offenlegung nicht erforderlich ist - Georgia beispielsweise verlangt keine Offenlegung von Mord oder Selbstmord -, möchten Verkäufer möglicherweise den Käufer über einen Tod auf dem Grundstück informieren. „Wenn sich ein Verkäufer Sorgen um die Haftung macht, ist es der beste Rat, alles im Voraus offenzulegen, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist“, sagt Olenbush. "Käufer werden immer von den Nachbarn erfahren, und die Überraschung könnte dazu führen, dass sie von einem Kaufvertrag zurücktreten oder sich fragen, was der Verkäufer ihnen sonst noch nicht mitteilt."
2. Nachbarschaftsstörungen
Ein Ärgernis ist ein Geräusch oder Geruch von einer Quelle außerhalb des Grundstücks, das die Bewohner des Grundstücks irritieren könnte. North Carolina verlangt vom Verkäufer, dass er Geräusche, Gerüche, Rauch oder andere Belästigungen aus gewerblichen, industriellen oder militärischen Quellen, die sich auf das Eigentum auswirken, preisgibt. Michigan verlangt von Verkäufern, dass sie Farmen, landwirtschaftliche Betriebe, Deponien, Flughäfen, Schießstände und andere Belästigungen in der Nähe offenlegen. Pennsylvania überlässt es dem Käufer, das Vorhandensein von landwirtschaftlichen Belästigungen festzustellen. Dies sind die Regeln für nur drei Staaten; Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, was Ihr Landesgesetz in Bezug auf Offenlegungen von Nachbarschaftsstörungen verlangt.
3. Gefahren
Wenn für das Haus ein erhöhtes Risiko für Schäden durch eine Naturkatastrophe besteht oder eine bekannte oder potenzielle Umweltverschmutzung vorliegt, müssen Sie diese Informationen möglicherweise dem Käufer mitteilen.
Nach texanischem Recht müssen Verkäufer gefährliche oder giftige Abfälle, Asbest, Harnstoff-Formaldehyd-Isolierungen, Radongas, bleihaltige Farben und die vorherige Nutzung der Räumlichkeiten für die Herstellung von Methamphetamin offenlegen. Missouri verlangt auch die Offenlegung eines ehemaligen Meth-Labors in einem Haus, das benachbarte Kansas, wie die meisten Bundesstaaten, jedoch nicht.
Laut New Yorker Property Condition Disclosure Act müssen Verkäufer Käufer darüber informieren, ob sich die Immobilie in einer Überschwemmungszone, einem Feuchtgebiet oder einem landwirtschaftlichen Bezirk befindet. ob es jemals eine Mülldeponie war; wenn sich auf dem Grundstück jemals ober- oder unterhalb des Bodens Treibstofftanks befunden haben; ob und wo die Struktur Asbest enthält; wenn es Blei gibt; ob das Haus auf Radon getestet wurde; und ob Kraftstoff, Öl, gefährliche oder giftige Substanzen auf dem Grundstück verschüttet wurden oder ausgetreten sind.
Die Staaten können auch die Offenlegung von Minensenkungen, unterirdischen Gruben, Siedlungs-, Rutsch-, Umbruch- oder anderen Erdstabilitätsmängeln verlangen. Nach dem kalifornischen Gesetz zur Offenlegung von Naturgefahren müssen Verkäufer offenlegen, ob sich das Grundstück in einer seismischen Gefahrenzone befindet und daher nach einem Erdbeben Verflüssigungen oder Erdrutsche auftreten können.
Während die meisten Offenlegungspflichten von den Bundesländern geregelt werden, schreibt die Bundesregierung eine vor: Die Offenlegung, dass auf einem vor 1978 errichteten Grundstück bleihaltige Farbe vorhanden sein kann.
4. Informationen der Hausbesitzervereinigung
Wenn das Haus von einem Hausbesitzerverband (HOA) verwaltet wird, sollten Sie diese Tatsache offenlegen. Sie müssen auch die finanzielle Situation des HOA kennen und diese Informationen dem Käufer zur Verfügung stellen, damit dieser eine fundierte Kaufentscheidung treffen kann.
"Ein Käufer, den ich kenne, hat eine Eigentumswohnung gekauft, der Verkäufer hat versehentlich vergessen, dem Käufer die letzten 12 Monate der Sitzungsnotizen mitzuteilen", sagt Ed Kaminsky, Präsident und CEO von SportStar Relocation in Manhattan Beach, Kalifornien. "Sieben Monate später war es der Käufer." schätzte 30.000 US-Dollar für Immobilienverbesserungen ein. Der Verkäufer wurde daraufhin vom Käufer wegen Nichtoffenlegung dieser wichtigen Hinweise verklagt. “
5. Reparaturen
Was haben Sie repariert und warum? Käufer müssen die Reparaturhistorie des Hauses kennen, damit sie von ihrem Hausinspektor zusätzliche Aufmerksamkeit für Problembereiche erhalten und sich über mögliche zukünftige Probleme im Klaren sein können. Nach texanischem Recht sind Verkäufer beispielsweise verpflichtet, frühere Reparaturen von Konstruktionen oder Dächern offenzulegen. Deponie-, Absetz-, Bodenbewegungs- oder Verwerfungslinien; und Defekte oder Fehlfunktionen an Wänden, Dach, Zäunen, Fundamenten, Fußböden, Gehwegen und anderen aktuellen oder früheren Problemen, die die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen. Möglicherweise müssen Sie auch Reparaturen an Elektrogeräten oder Klempnern sowie andere Probleme offenlegen, über die Sie informiert werden möchten, wenn Sie das Haus kaufen und darin wohnen möchten.
6. Wasserschaden
Wenn Wasser dort eindringt, wo es nicht eindringen sollte, kann es den persönlichen Besitz beschädigen, die Struktur des Hauses untergraben und sogar ein Gesundheitsrisiko darstellen, wenn es das Wachstum von Schimmelpilzen fördert. Verkäufer sollten frühere oder gegenwärtige Lecks oder Wasserschäden offenlegen. Zum Beispiel verlangt Michigan von Verkäufern, Beweise für Wasser in einem Keller- oder Kriechraum, Dachlecks, größere Schäden durch Überschwemmungen, die Art des Installationssystems (z. B. verzinkt, Kupfer usw.) und bekannte Installationsprobleme offenzulegen.
„Mit einer Hausschließung sind viele Risiken verbunden, bei denen einige Arbeiten auf dem Grundstück erforderlich sind, die beim Begehen nicht offensichtlich waren, insbesondere im Winter oder in trockenen Zeiten“, sagt der Wirtschaftsanwalt aus Illinois, Bill Price. „Im Winter kann ein Dach, das undicht ist oder sehr alte Schindeln hat, möglicherweise nicht vom Käufer oder seinem Hausinspektor inspiziert werden. Ebenso kann eine Trockenperiode Probleme mit einem undichten Keller verbergen. “Überprüfen Sie in solchen Situationen, inwieweit die Gesetze Ihres Staates Schutz bieten, wenn Sie Informationen preisgeben, die Sie nicht hätten wissen können.
7. Fehlende Gegenstände
Manchmal haben Eigenheimkäufer so viel im Kopf, dass sie möglicherweise erst nach dem Einzug bemerken, dass ein Eigenheim eine wesentliche Komponente vermisst. Die Offenlegungsgesetze einiger Bundesstaaten versuchen, dieses Problem zu verhindern. In Texas und Michigan müssen Verkäufer beispielsweise offenlegen, ob die Immobilie über eine lange Liste von Artikeln verfügt, einschließlich Küchengeräten, zentraler Klimaanlage und Heizung, Regenrinnen, Abluftventilatoren und Warmwasserbereitern.
8. Sonstige mögliche Angaben
Käufer müssen wissen, ob sich das Haus in einem besonderen historischen Viertel befindet, da dies ihre Reparatur- und Umbaumöglichkeiten beeinträchtigt und die Kosten für diese Aktivitäten möglicherweise erhöht.
Nach texanischem Recht müssen Verkäufer aktive Termiten oder andere holzzerstörende Insekten, Termiten- oder Holzfäuleschäden, die reparaturbedürftig sind, frühere Termitenschäden und frühere Termitenbehandlungen offenlegen. Nach den Gesetzen von Michigan und North Carolina sind Verkäufer auch verpflichtet, die Geschichte des Befalls offenzulegen. Konsultieren Sie die Gesetze Ihres Staates, um herauszufinden, ob Sie Informationen über Schädlinge preisgeben müssen.
Möglicherweise müssen Sie auch Probleme mit Entwässerung oder Einstufung, Zoneneinteilung, anhängigen Rechtsstreitigkeiten, Änderungen, die ohne Genehmigung vorgenommen wurden, Grenzstreitigkeiten und Erleichterungen offenlegen.
Wie offen zu legen
Einige Bundesstaaten, wie Michigan und North Carolina, verlangen von Verkäufern die Verwendung eines bestimmten Formulars zur Offenlegung. Wenn es kein bestimmtes Formular gibt, kann Ihr Land oder Ihre Immobilienkommission oder die staatliche Maklervereinigung in der Regel ein empfohlenes Formular verwenden. Das Formular kann mehr oder weniger umfassend sein, als es das staatliche Recht vorschreibt. Wenn das Formular für Ihre Situation nicht umfassend genug ist, ergänzen Sie es mit einer Liste der zusätzlichen Elemente, die Sie offenlegen möchten. Der Verkäufer sollte dem Käufer alle Informationen schriftlich mitteilen, und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten das Dokument unterzeichnen und datieren. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem Immobilienanwalt besprechen, was Sie offenlegen müssen und wie es formuliert werden sollte.
Die Quintessenz
Auch wenn in Ihrer Region eine bestimmte Offenlegung nicht erforderlich ist, möchten Verkäufer, die Informationen zu ihrem Haus haben, die einen Käufer möglicherweise unglücklich machen, diese möglicherweise trotzdem offenlegen. Neben den moralischen Gründen, ehrlich mit potenziellen Käufern umzugehen - und dem Wunsch, die Kosten und den Aufwand einer Klage zu vermeiden - haben Einzelpersonen einen Ruf, den sie schützen müssen. Verkäufer, die Bedenken haben, ob sie den Zustand der Immobilie korrekt angegeben haben, sollten sich an einen Immobilienanwalt in ihrem Bundesstaat wenden.
