Die Investition in Mietobjekte hat zwar finanzielle Vorteile, birgt aber auch Risiken - Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, und die Kopfschmerzen, ein Vermieter zu sein -. Sie müssen Steuern, Wertsteigerung von Immobilien, Hypotheken- und Unterhaltskosten und Ihren Wunsch, ein Vermieter zu sein, abwägen, wenn Sie entscheiden, ob der Besitz einer Miete ein kluger finanzieller Schachzug ist.
Denken Sie über die Steuervorteile nach
Sie können Zinsen, Steuern, Versicherungen und andere Aufwendungen von den Einnahmen der Immobilie abziehen und in der Regel Verluste von Ihren anderen Einnahmen abziehen. Sie können die Abschreibung auch von Ihren Steuern abziehen. Der Abzug ist im Wesentlichen eine Wertberichtigung für Abnutzungserscheinungen über 27, 5 Jahre ab dem 26. Januar 2019. Sie können ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in ein anderes Mietobjekt umwandeln, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen. (Siehe "Steuererleichterungen für Zweitwohnungsbesitzer")
Vergiss nicht, dass du ein Vermieter bist
Ihr Mietobjekt ist ein Geschäft, das Zeit und Energie benötigt. Sie müssen sich über die Mietgesetze auf dem Laufenden halten und sind gesetzlich verpflichtet, ein sicheres und bewohnbares Eigentum für Ihre Mieter zu führen. Denken Sie daran, dass ein Mieter, der Top-Dollar zahlt, das Recht hat, auf jedes Problem, egal ob groß oder klein, eine schnelle Reaktion zu erwarten. Mieter, die wissen, dass sie ein wenig unter dem Markt zahlen, sind tendenziell weniger anspruchsvoll. Es hilft, wenn Sie kleinere Reparaturen selbst durchführen können. Sie müssen auch Mieten sammeln und mit kriminellen Mietern umgehen.
Wenn die Aussicht, Ihre eigenen Mieten zu verwalten, gewaltig ist, fragen Sie Ihren Immobilienmakler nach einer Überweisung an einen Immobilienverwalter oder Hausmeister oder führen Sie eine Online-Suche durch. Beachten Sie jedoch, dass die Einstellung eines Immobilienverwalters Ihre Rendite beeinflusst.
Machen Sie Ihre Hausaufgaben
Verbringen Sie so viel, wenn nicht mehr Zeit mit der Recherche nach Mietobjekten, als wenn Sie sich eine Wohnung kaufen würden. Sie müssen die Marktspezifikationen, Zonengesetze und Trends sowohl für Vermietungen als auch für Hausverkäufe an dem von Ihnen in Betracht gezogenen Standort kennen. Schauen Sie sich Schulen, Verkehrsmittel, Freizeitressourcen, Einkaufsmöglichkeiten und die Erwartungen der Mieter in der Umgebung an. Der Kauf einer Zwangsvollstreckung kann eine Option sein, da die Zwangsvollstreckungsbank in der Regel das Hypothekensaldo wiederherstellen möchte und die Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Marktwert verkauft.
Sie möchten, dass Ihre Immobilie für Mieter attraktiv ist. Suchen Sie nach einer Immobilie am Wasser oder in der Nähe eines College-Campus oder einer örtlichen Schulzone. Ein älteres Haus in einer stabilen Gemeinde oder eines in einem Viertel, das revitalisiert wird, kann ebenfalls eine gute Option sein. Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Mietimmobilie auf einem neuen Golfplatz kaufen, achten Sie auf das „Golfplatz-Syndrom“. Wenn neuere und schickere Häuser auf dem gleichen Gebiet gebaut werden, könnte Ihre Immobilie in ein paar Jahren veraltet sein, was den Preis senkt.
Vergessen Sie nicht, die Zahlen laufen zu lassen
Verwenden Sie Smartphone-Apps oder Online-Hypothekenrechner, um Ihre monatlichen Wohnkosten zu analysieren. Mit einem Taschenrechner können Sie den Kaufpreis, die Anzahlung, die Steuern, die Versicherung und den Zinssatz für Hypothekendarlehen eingeben. Die Hypothekenzinsen für Mietobjekte sind in der Regel höher als die Zinssätze für ein Hauptwohnsitz.
Berücksichtigen Sie auch Wartung und Reparaturen. Eine gute Faustregel ist, dass etwa 1% des Kaufpreises pro Jahr anfallen. Die Instandhaltung eines 300.000-Dollar-Objekts würde also etwa 3.000 US-Dollar pro Jahr kosten. Möglicherweise möchten Sie jedoch den Prozentsatz auf 1, 5% oder 2% erhöhen, wenn die Eigenschaft älter ist. Eine andere Methode zur Berechnung von Reparaturen und Wartungsarbeiten ist die Einhaltung der sogenannten "Quadratfuß-Regel", nach der Hausbesitzer ein Budget von 1 US-Dollar pro Quadratfuß und Jahr veranschlagen. Wenn Ihre Mietwohnung zum Beispiel 1.800 Quadratmeter groß ist, werden für Reparatur- und Wartungskosten jährlich 1.800 USD veranschlagt.
Tipps für den zukünftigen Vermieter
Ein reales Beispiel
Hier ist ein Beispiel für das prognostizierte Einkommen: Angenommen, Sie mieten ein Haus für 300.000 USD für 2.000 USD pro Monat. Die Anzahlung von 20% beträgt 60.000 USD, und der 30-jährige feste Zinssatz für den Restbetrag von 240.000 USD beträgt 4%. Steuern, Versicherungen und ein Wartungsbudget bringen die monatlichen Kosten auf 1.764 USD, was einen nominalen Gewinn von 2.838 USD pro Jahr oder 4, 73% der jährlichen Anzahlung ergibt. Nicht schlecht. Das ist viel besser als ein Sparkonto und besser als die meisten Blue-Chip-Aktien, die sich in Dividenden auszahlen, obwohl vielleicht nicht so viel, wie Sie in einem guten Jahr an der Börse verdienen könnten. Wenn Sie jedoch die typische Wertminderung von 3, 64% berechnen, ergibt sich aus dem nominalen Gewinn von 2.838 USD ein Verlust von 6.252 USD, den Sie auf andere Einkünfte anwenden können. Abhängig von Ihrer Steuerklasse kann dies jedoch zu Steuereinsparungen in Höhe von mehreren hundert US-Dollar und einem positiven Cashflow sowie der Möglichkeit führen, dass das Eigenheim an Wert gewinnt.
Die Quintessenz
Investitionen in Immobilien gegen Einkommen sind nicht jedermanns Sache. Wenn Sie Ihre Investition jedoch als Unternehmen behandeln, die damit verbundenen Risiken tolerieren und mit einem Hammer zurechtkommen, können die finanziellen Vorteile erheblich sein. (Für verwandte Lektüre siehe "Wie man sich ein zweites Zuhause leisten kann")
