Was ist die Kapitalisierungsrate?
Der Kapitalisierungssatz (auch als Cap-Satz bezeichnet) wird in der Welt der gewerblichen Immobilien verwendet, um die erwartete Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzuzeigen. Diese Kennzahl wird auf der Grundlage des Nettogewinns berechnet, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird, und wird durch Division des operativen Nettogewinns durch den Wert des Immobilienvermögens berechnet und als Prozentsatz ausgedrückt. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Anlegers auf seine Investition auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.
Die Cap-Rate kann nützlich sein, um den relativen Wert ähnlicher Immobilieninvestitionen auf dem Markt schnell zu vergleichen. Sie sollte jedoch nicht als einziger Indikator für die Stärke einer Investition herangezogen werden, da sie den Hebeleffekt, den Zeitwert von Geld und den Gegenwert nicht berücksichtigt unter anderem zukünftige cashflows aus immobilienverbesserungen. Es gibt keine klaren Bereiche für eine gute oder schlechte Kapitalisierungsrate und sie hängen weitgehend vom Kontext der Immobilie und des Marktes ab.
Die zentralen Thesen
- Die Kapitalisierungsrate wird berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie durch den aktuellen Marktwert dividiert wird. Dieses Verhältnis, ausgedrückt als Prozentsatz, ist eine Schätzung für die potenzielle Rendite eines Anlegers auf eine Immobilieninvestition von ähnlichen Immobilieninvestitionen.
Grundlegendes zur Kapitalisierungsrate
Die Cap Rate ist die beliebteste Kennzahl, mit der Immobilieninvestitionen auf ihre Rentabilität und ihr Renditepotenzial hin bewertet werden. Die Kapitalisierungsrate gibt lediglich die Rendite einer Immobilie über einen Zeitraum von einem Jahr wieder, vorausgesetzt, die Immobilie wird bar und nicht leihweise gekauft. Die Kapitalisierungsrate gibt die intrinsische, natürliche und nicht gehebelte Rendite der Immobilie an.
Formel für die Kapitalisierungsrate
Für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes gibt es mehrere Versionen. In der gängigsten Formel wird der Kapitalisierungsgrad einer Immobilieninvestition berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der Immobilie durch den aktuellen Marktwert dividiert wird. Mathematisch,
Kapitalisierungssatz = Betriebsergebnis / aktueller Marktwert
wo, Das Netto-Betriebsergebnis ist das (erwartete) Jahreseinkommen der Immobilie (wie Mieten) und wird durch Abzug aller für die Verwaltung der Immobilie anfallenden Kosten erzielt. Diese Aufwendungen umfassen die für die regelmäßige Instandhaltung der Anlage gezahlten Kosten sowie die Grundsteuern.
Der aktuelle Marktwert des Vermögenswerts ist der aktuelle Wert der Immobilie gemäß den geltenden Marktkursen.
In einer anderen Version wird die Zahl basierend auf den ursprünglichen Kapitalkosten oder den Anschaffungskosten einer Immobilie berechnet.
Kapitalisierungssatz = Betriebsergebnis / Kaufpreis
Die zweite Version ist jedoch aus zwei Gründen nicht sehr beliebt. Erstens liefert es unrealistische Ergebnisse für alte Immobilien, die vor einigen Jahren / Jahrzehnten zu niedrigen Preisen gekauft wurden, und zweitens kann es nicht auf die vererbten Immobilien angewendet werden, da deren Kaufpreis Null ist, was die Aufteilung unmöglich macht.
Da die Immobilienpreise stark schwanken, ist die erste Version, die den aktuellen Marktpreis verwendet, eine genauere Darstellung als die zweite Version, die den ursprünglichen Kaufpreis mit festem Wert verwendet.
Beispiele für die Kapitalisierungsrate
Angenommen, ein Anleger hat 1 Million USD und erwägt, in eine der beiden verfügbaren Anlageoptionen zu investieren. Erstens kann er in Staatsanleihen investieren, die eine jährliche Verzinsung von nominal 3 Prozent bieten und als die sichersten Anlagen gelten, und zweitens kann ein Geschäftshaus mit mehreren Mietern erwerben, von denen erwartet wird, dass sie die reguläre Miete zahlen.
Im zweiten Fall wird davon ausgegangen, dass die Gesamtmiete pro Jahr 90.000 USD beträgt und der Investor insgesamt 20.000 USD für verschiedene Unterhaltskosten und Grundsteuern zahlen muss. Das Nettoeinkommen aus der Immobilieninvestition beläuft sich auf 70.000 USD. Angenommen, der Immobilienwert bleibt während des ersten Jahres konstant bei dem ursprünglichen Kaufpreis von 1 Mio. USD.
Der Kapitalisierungssatz wird berechnet als (Nettobetriebsertrag / Immobilienwert) = 70.000 USD / 1 Million USD = 7%.
Diese Rendite von 7 Prozent aus den Immobilieninvestitionen liegt über der Standardrendite von 3 Prozent aus den risikofreien Staatsanleihen. Die zusätzlichen 4 Prozent stellen die Rendite für das Risiko dar, das der Anleger durch die Investition in den Immobilienmarkt eingeht, im Gegensatz zur Investition in die sichersten Staatsanleihen, die mit keinem Risiko verbunden sind.
Immobilieninvestitionen sind riskant, und es kann verschiedene Szenarien geben, in denen die Rendite, wie sie durch die Kapitalisierungskennzahl dargestellt wird, stark schwanken kann.
Beispielsweise können einige der Mieter ausziehen und die Mieteinnahmen aus der Immobilie können auf 40.000 USD sinken. Reduziert man die 20.000 USD in Richtung verschiedener Unterhaltskosten und Grundsteuern und unter der Annahme, dass der Grundwert bei 1 Million USD bleibt, ergibt sich eine Kapitalisierungsrate von (20.000 USD / 1 Million USD) = 2%. Dieser Wert liegt unter der Rendite von risikofreien Anleihen.
In einem anderen Szenario wird davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen bei den ursprünglichen 90.000 USD bleiben, die Unterhaltskosten und / oder die Grundsteuer sich jedoch erheblich erhöhen, beispielsweise um 50.000 USD. Die Kapitalisierungsrate beträgt dann (40.000 USD / 1 Million USD) = 4%.
In einem anderen Fall erhöht sich der Kapitalisierungssatz auf 70.000 USD / 800.000 USD = 8, 75%, wenn der aktuelle Marktwert der Immobilie bei gleichbleibenden Mieteinnahmen und verschiedenen Kosten um 800.000 USD sinkt.
Im Wesentlichen können unterschiedliche Erträge, die mit der Immobilie erzielt werden, Aufwendungen für die Immobilie und die aktuelle Marktbewertung der Immobilie die Kapitalisierungsrate erheblich verändern.
Die Überrendite, die Immobilieninvestoren theoretisch über die Anlagen in Staatsanleihen hinaus zur Verfügung steht, ist auf die damit verbundenen Risiken zurückzuführen, die zu den oben genannten Szenarien führen. Die Risikofaktoren umfassen:
- Alter, Standort und Status der Immobilie Art der Immobilie - Mehrfamilien-, Büro-, Industrie-, Einzelhandels- oder Freizeitimmobilien Bonität der Mieter und regelmäßige Einnahmen aus Mietverträgen Laufzeit und Struktur der Mietverträge Der Gesamtmarktpreis der Immobilie und die Faktoren, die ihre Bewertung beeinflussenMakroökonomische Grundlagen von die region sowie faktoren, die das mietergeschäft beeinflussen
Interpretation der Kapitalisierungsrate
Da die Cap-Raten auf den prognostizierten Schätzungen der zukünftigen Erträge basieren, unterliegen sie einer hohen Varianz. Es wird dann wichtig zu verstehen, was eine gute Kapitalisierungsrate für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darstellt.
Der Zinssatz gibt auch die Zeitdauer an, die erforderlich ist, um den in eine Immobilie investierten Betrag zurückzuerhalten. Zum Beispiel wird eine Immobilie mit einer Kapitalisierungsrate von 10% etwa 10 Jahre brauchen, um die Investition zurückzuerhalten.
Unterschiedliche Cap-Raten zwischen verschiedenen Objekten oder unterschiedliche Cap-Raten über unterschiedliche Zeithorizonte auf demselben Objekt stehen für unterschiedliche Risikograde. Ein Blick auf die Formel zeigt, dass der Cap-Rate-Wert für Immobilien höher ist, die ein höheres operatives Ergebnis erzielen und eine niedrigere Bewertung aufweisen, und umgekehrt.
Angenommen, es gibt zwei Eigenschaften, die in allen Attributen ähnlich sind, außer dass sie geografisch voneinander getrennt sind. Einer befindet sich in einer noblen Innenstadtgegend, während sich der andere am Stadtrand befindet. Bei gleichen Bedingungen wird die erste Immobilie im Vergleich zur zweiten eine höhere Miete erzielen, die jedoch teilweise durch die höheren Unterhaltskosten und die höheren Steuern kompensiert wird. Die Innenstadtimmobilie wird aufgrund ihres deutlich hohen Marktwerts eine im Vergleich zur zweiten Immobilie relativ niedrigere Cap-Rate aufweisen.
Dies weist darauf hin, dass ein niedrigerer Cap-Wert einer besseren Bewertung und einer besseren Aussicht auf Rendite bei geringerem Risiko entspricht. Auf der anderen Seite impliziert ein höherer Cap-Wert relativ geringere Aussichten auf eine Rendite von Immobilieninvestitionen und damit ein höheres Risiko.
Während das obige hypothetische Beispiel es einem Investor leicht macht, sich für eine Immobilie im Stadtzentrum zu entscheiden, sind reale Szenarien möglicherweise nicht so einfach. Der Investor, der eine Immobilie auf der Grundlage der Kapitalisierungsrate bewertet, steht vor der herausfordernden Aufgabe, die geeignete Kapitalisierungsrate für ein bestimmtes Risikoniveau zu bestimmen.
Kapitalisierungssatz
Gordon Model Representation für Cap Rate
Eine weitere Darstellung der Cap Rate stammt aus dem Gordon Growth Model, das auch als Dividend Discount Model (DDM) bezeichnet wird. Hierbei handelt es sich um eine Methode zur Berechnung des inneren Werts des Aktienkurses eines Unternehmens unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen. Der Aktienwert wird als Barwert der zukünftigen Dividenden einer Aktie berechnet. Mathematisch, Aktienwert = erwarteter jährlicher Dividenden-Cashflow / (vom Anleger geforderte Rendite - erwartete Dividendenwachstumsrate)
Neuordnung der Gleichung und Verallgemeinerung der Formel jenseits der Dividende, (Erforderliche Rendite - Erwartete Wachstumsrate) = Erwarteter Cashflow / Vermögenswert
Die obige Darstellung entspricht der im vorherigen Abschnitt genannten Grundformel des Kapitalisierungssatzes. Der erwartete Cashflow-Wert repräsentiert das Netto-Betriebsergebnis und der Vermögenswert entspricht dem aktuellen Marktpreis der Immobilie. Dies führt dazu, dass die Kapitalisierungsrate der Differenz zwischen der erforderlichen Rendite und der erwarteten Wachstumsrate entspricht. Das heißt, die Cap-Rate ist einfach die erforderliche Rendite abzüglich der Wachstumsrate.
Dies kann verwendet werden, um die Bewertung einer Immobilie für eine vom Investor erwartete bestimmte Rendite zu bewerten. Nehmen wir zum Beispiel an, das Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie beträgt 50.000 US-Dollar und wird voraussichtlich jährlich um 2 Prozent steigen. Wenn die erwartete Rendite des Anlegers 10 Prozent pro Jahr beträgt, beträgt die Netto-Cap-Rate (10% - 2%) = 8%. Unter Verwendung der obigen Formel ergibt sich eine Vermögensbewertung von (50.000 USD / 8%) = 625.000 USD.
