Was sind Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)?
Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) sind festverzinsliche Anlageprodukte, die durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert sind. CMBS kann sowohl Immobilieninvestoren als auch gewerblichen Kreditgebern Liquidität bereitstellen.
Da es keine Regeln für die Standardisierung der Strukturen von CMBS gibt, können ihre Bewertungen schwierig sein. Die zugrunde liegenden Wertpapiere von CMBS können eine Reihe von gewerblichen Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, Werten und Immobilienarten enthalten, wie z. B. Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien. CMBS kann ein geringeres Vorauszahlungsrisiko bieten als RMBS (Residential Mortgage Backed Securities), da die Laufzeit für gewerbliche Hypotheken im Allgemeinen festgelegt ist.
Funktionsweise von Commercial Mortgage-Backed Securities
Wie bei Collateralized Debt Obligations (CDO) und Collateralized Mortgage Obligations (CMO) handelt es sich bei CMBS um Anleihen. Die Hypothekendarlehen, die ein einzelnes gewerbliches hypothekenbesichertes Wertpapier bilden, dienen im Falle eines Ausfalls als Sicherheit, wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden. Die Darlehen sind in der Regel in einem Trust enthalten und in Bezug auf Konditionen, Immobilienarten und Beträge stark diversifiziert. Die zugrunde liegenden Darlehen, die in CMBS verbrieft werden, umfassen Darlehen für Immobilien wie Wohnhäuser und -komplexe, Fabriken, Hotels, Bürogebäude, Büroparks und Einkaufszentren, die häufig demselben Trust angehören.
Ein Hypothekendarlehen ist in der Regel eine Nicht-Rückgriffsschuld - jede Verbraucher- oder Handelsschuld, die nur durch Sicherheiten besichert ist. Im Verzugsfall darf der Kreditgeber keine Vermögenswerte des Kreditnehmers über die Sicherheiten hinaus beschlagnahmen.
Da CMBS komplexe Anlageinstrumente sind, benötigen sie ein breites Spektrum von Marktteilnehmern, darunter Investoren, einen Hauptdienstleister, einen Hauptdienstleister, einen Spezialdienstleister, einen Inhaber eines Verwaltungszertifikats, Treuhänder und Ratingagenturen. Jeder dieser Spieler spielt eine bestimmte Rolle, um sicherzustellen, dass CMBS ordnungsgemäß funktioniert.
Der CMBS-Markt macht etwa 2% des gesamten US-amerikanischen Rentenmarktes aus.
Arten von CMBS
Die Hypotheken, die CMBS unterstützen, werden nach ihrem Kreditrisiko in Tranchen eingeteilt, die in der Regel von vorrangig - oder von höchster Qualität - bis zu niedrigerer Qualität eingestuft werden. Die qualitativ hochwertigsten Tranchen erhalten sowohl Zins- als auch Tilgungszahlungen und weisen das geringste damit verbundene Risiko auf. Niedrigere Tranchen bieten höhere Zinssätze, aber die Tranchen, die ein höheres Risiko eingehen, absorbieren auch den größten Teil des potenziellen Verlusts, der durch die Herabstufung der Tranchen entstehen kann.
Die niedrigste Tranche in einer CMBS-Struktur enthält die riskantesten - und möglicherweise spekulativsten - Kredite im Portfolio. Der Verbriefungsprozess bei der Gestaltung der CMBS-Struktur ist sowohl für Banken als auch für Investoren wichtig. Es ermöglicht den Banken, insgesamt mehr Kredite zu vergeben, und es ermöglicht den Anlegern einen einfachen Zugang zu Gewerbeimmobilien, während sie mehr Rendite als herkömmliche Staatsanleihen erzielen.
Anleger sollten jedoch verstehen, dass im Falle eines Ausfalls eines oder mehrerer Kredite in einem CMBS die höchsten Tranchen mit Zinsen vollständig zurückgezahlt werden müssen, bevor die niedrigeren Tranchen Mittel erhalten.
Die zentralen Thesen
- CMBS sind durch Hypotheken auf gewerbliche Immobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert. Gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere bestehen aus Anleihen, und die zugrunde liegenden Kredite sind in der Regel in Trusts enthalten. Die Kredite in einer CMBS dienen als Sicherheit - mit Kapital und Zinsüberschreitung an die Anleger - im Falle eines Ausfalls.
Kritik an CMBS
Typischerweise investieren nur sehr vermögende Anleger in CMBS, da es für den durchschnittlichen Anleger hier nicht viele Optionen gibt. Es ist schwierig, Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETF) zu finden, die ausschließlich in diese Anlageklasse investieren, obwohl viele Immobilien-Investmentfonds einen Teil ihres Portfolios in CMBS investieren.
Voraussetzungen für CMBS
Im Dezember 2016 haben die Securities and Exchange Commission (SEC) und die Aufsichtsbehörde für die Finanzindustrie (FINRA) neue Vorschriften eingeführt, um einige der Risiken von CMBS zu mindern, indem sie Margin-Anforderungen für gedeckte Agententransaktionen, einschließlich besicherter Hypothekenverpflichtungen, festlegen.
