Immobilien können eine Absicherung gegen Marktvolatilität sein, wenn Aktien fallen, und es gibt viele Vorteile, die mit dem Besitz einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verbunden sind. Ein Vermieter zu werden, ist eine clevere Möglichkeit, einen stetigen passiven Einkommensstrom zu generieren, aber es braucht eine gewisse Menge an Bargeld, um anzufangen. Wenn Sie nicht über eine riesige Bankroll verfügen, ist der Abschluss eines Kredits möglicherweise die einzige Möglichkeit, das Geschäft abzuschließen. (Weitere Informationen finden Sie im Tutorial: Immobilieninvestitionen.)
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können verschiedene Formen annehmen, und es gibt bestimmte Kriterien, die Kreditnehmer erfüllen müssen. Die Wahl eines falschen Kredits kann sich auf den Erfolg Ihrer Investition auswirken. Daher ist es wichtig zu verstehen, wie die verschiedenen Alternativen funktionieren, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden.
Option 1: Konventionelle Bankdarlehen
Bei einem konventionellen Darlehen bestimmen Ihre persönliche Kreditwürdigkeit und Ihr Kreditverlauf Ihre Fähigkeit, genehmigt zu werden, und welche Art von Zinssatz für die Hypothek gilt. Kreditgeber überprüfen auch Einkommen und Vermögen und Kreditnehmer müssen in der Lage sein, ihre bestehende Hypothek zu leisten, wenn sie eine und die monatlichen Darlehenszahlungen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie haben. Zukünftige Mieteinnahmen fließen nicht in die Berechnung des Schuldenstands ein, und die meisten Kreditgeber gehen davon aus, dass die Kreditnehmer mindestens sechs Monate an Barmitteln zur Deckung beider Hypothekenverpflichtungen zur Verfügung haben. (Weitere Tipps zur Finanzierung finden Sie unter: Kauf Ihrer ersten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie? Top 10 Tipps .)
Option 2: Fix-and-Flip-Kredite
Ein Vermieter zu sein hat seine Vorteile, bringt aber auch gewisse Kopfschmerzen mit sich. Für einige Anleger ist das Flippen die attraktivere Alternative, da sie ihre Gewinne pauschal erhalten können, wenn das Haus verkauft wird, anstatt monatlich auf einen Mietscheck zu warten. In diesem Szenario wäre ein Fix-and-Flip-Darlehen angemessener.
Ein Fix-and-Flip-Darlehen ist eine Art kurzfristiges Darlehen, mit dem der Darlehensnehmer seine Renovierungsarbeiten abschließen kann, damit das Haus so schnell wie möglich wieder auf den Markt gebracht werden kann. Fix-and-Flip-Kredite sind im Wesentlichen Hartgeldkredite, dh der Kredit ist durch die Immobilie besichert. Harte Geldgeber sind auf diese Art von Darlehen spezialisiert, aber bestimmte Crowdfunding-Plattformen für Immobilien bieten sie auch an.
Der Vorteil der Verwendung eines Hartgeldkredits zur Finanzierung eines Hausflips besteht darin, dass die Qualifizierung im Vergleich zu einem herkömmlichen Kredit möglicherweise einfacher ist. Während Kreditgeber immer noch Dinge wie Kredite und Einkommen berücksichtigen, liegt der Hauptfokus auf der Rentabilität der Immobilie. Anhand des geschätzten Nachbesserungswerts (ARV) des Hauses können Sie abschätzen, ob Sie den Kredit zurückzahlen können. Es ist auch möglich, Kreditfinanzierungen innerhalb weniger Tage zu erhalten, anstatt Wochen oder Monate auf einen herkömmlichen Hypothekenabschluss zu warten. (Weitere Informationen dazu, wie Sie einen Flip auf Kurs halten, finden Sie unter: 5 Fehler, die House zu einem Flop machen .)
Der größte Nachteil eines Fix-and-Flip-Kredits ist, dass er nicht billig ist. Die Zinssätze für diese Art von Darlehen können je nach Darlehensgeber bis zu 18% betragen, und Ihr Zeitrahmen für die Rückzahlung kann kurz sein. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Hartgeldkredite eine Laufzeit von weniger als einem Jahr haben. Origination Fees und Closing Costs können im Vergleich zu konventionellen Finanzierungen, die die Rendite schmälern könnten, ebenfalls höher sein.
Option 3: Gewinnung von Eigenmitteln
Die Nutzung Ihres Eigenheimkapitals durch ein Eigenheimdarlehen, HELOC oder eine Auszahlungsrefinanzierung ist eine dritte Möglichkeit, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie langfristig zu vermieten oder einen Flip zu finanzieren. In den meisten Fällen ist es möglich, bis zu 80% des Eigenkapitals für den Kauf eines Zweitwohnsitzes zu leihen.
Die Verwendung von Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilieninvestition hat je nach Art des von Ihnen gewählten Darlehens Vor- und Nachteile. Beispielsweise können Sie mit einem HELOC wie mit einer Kreditkarte Kredite auf das Eigenkapital aufnehmen, und die monatlichen Zahlungen sind häufig nur auf Zinsen beschränkt. Die Rate ist normalerweise variabel, was bedeutet, dass sie sich erhöhen kann, wenn sich die Primrate ändert.
Eine Auszahlungsrefinanzierung ist mit einem festen Zinssatz verbunden, kann jedoch die Laufzeit Ihrer bestehenden Hypothek verlängern. Eine längere Darlehenslaufzeit kann bedeuten, dass mehr Zinsen für den Hauptwohnsitz gezahlt werden. Dies müsste gegen die erwarteten Renditen abgewogen werden, die eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit sich bringen würde. (Weitere Informationen dazu, ob eine Refinanzierung sinnvoll ist, finden Sie unter: 9 Wissenswertes vor der Refinanzierung Ihrer Hypothek .)
Die Quintessenz
Die Investition in eine Mietimmobilie oder die Bewältigung eines Wohnungsbauprojekts sind riskante Vorhaben, bieten aber das Potenzial für eine große Auszahlung. Das Geld zu finden, um eine Investitionsmöglichkeit zu nutzen, muss kein Hindernis sein, wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen. Bedenken Sie beim Vergleich der verschiedenen Kreditoptionen, wie hoch die kurz- und langfristigen Kosten sind und wie sich diese auf das Endergebnis der Investition auswirken können.
