Der Return on Investment (ROI) ist ein Buchhaltungsbegriff, der den Prozentsatz des investierten Geldes angibt, der sich nach Abzug der damit verbundenen Kosten amortisiert. Für den Nicht-Buchhalter mag dies verwirrend klingen, aber die Formel kann einfach wie folgt angegeben werden:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie ROI = CostGain - Cost Wobei: Gain = InvestitionsgewinnCost = Investitionskosten
Während die obige Gleichung leicht zu berechnen scheint, kommen bei Immobilien eine Reihe von Variablen ins Spiel, einschließlich Reparatur- / Wartungskosten und Methoden zur Ermittlung des Verschuldungsgrades - des Betrags, der (mit Zinsen) für die Erstinvestition geliehen wurde kann die ROI-Zahlen beeinflussen. In vielen Fällen ist der ROI höher, wenn die Investitionskosten niedriger sind.
Beim Kauf von Immobilien können sich die Finanzierungsbedingungen erheblich auf den Preis der Investition auswirken. Durch die Verwendung von Ressourcen wie einem Hypothekenrechner können Sie jedoch Geld für die Investitionskosten sparen, indem Sie günstige Zinssätze finden.
So berechnen Sie den ROI für Immobilieninvestitionen
Komplikationen bei der Berechnung des ROI
Komplikationen bei der Berechnung des ROI können auftreten, wenn eine Immobilie refinanziert oder eine zweite Hypothek aufgenommen wird. Die Zinsen für ein zweites oder refinanziertes Darlehen können sich erhöhen, und es können Darlehensgebühren erhoben werden, die beide den ROI verringern können. Es kann auch zu einem Anstieg der Unterhaltskosten, Grundsteuern und Versorgungskosten kommen. Alle diese neuen Nummern müssen eingegeben und der ROI neu berechnet werden, wenn der Eigentümer einer Wohnungsmiete oder einer Gewerbeimmobilie diese Kosten bezahlt.
Komplexe Berechnungen können auch für Immobilien erforderlich sein, die mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) gekauft wurden und deren variabler Zinssatz über die Laufzeit des Kredits jährlich ansteigt.
Schauen wir uns die beiden wichtigsten Methoden zur Berechnung des ROI an: die Kostenmethode und die Out-of-Pocket-Methode.
Die Kostenmethode
Die Kostenmethode berechnet den ROI, indem das Eigenkapital einer Immobilie durch die Kosten dieser Immobilie dividiert wird.
Angenommen, eine Immobilie wurde für 100.000 USD gekauft. Nach Reparaturen und Rehabilitierungen, die die Investoren zusätzlich 50.000 US-Dollar kosten, wird die Immobilie mit 200.000 US-Dollar bewertet, was die Eigenkapitalposition der Investoren in der Immobilie auf 50.000 US-Dollar (200.000 -) erhöht.
Die Anschaffungskostenmethode erfordert die Division der Eigenkapitalposition durch alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, der Reparatur und der Sanierung der Immobilie.
Der ROI beträgt in diesem Fall 50.000 USD - 150.000 USD = 0, 33 oder 33%.
Die Out-of-Pocket-Methode
Die Out-of-Pocket-Methode wird von Immobilieninvestoren aufgrund höherer ROI-Ergebnisse bevorzugt. Nehmen Sie anhand der Zahlen aus dem obigen Beispiel an, dass dieselbe Immobilie zum selben Preis gekauft wurde. Diesmal wurde der Kauf jedoch mit einem Darlehen und einer Anzahlung von 20.000 USD finanziert. Die Spesen betragen daher nur 20.000 US-Dollar plus 50.000 US-Dollar für Reparaturen und Reha-Maßnahmen bei einer Spesensumme von 70.000 US-Dollar. Bei einem Wert der Immobilie von 200.000 USD beträgt die Eigenkapitalposition 130.000 USD.
In diesem Fall beträgt der ROI 130.000 USD - 200.000 USD = 0, 65 oder 65%. Dies ist fast das Doppelte des ROI des ersten Beispiels. Der Unterschied ist natürlich auf das Darlehen zurückzuführen: die Hebelwirkung als Mittel zur Steigerung des ROI.
ROI ist nicht gleich Profit
Selbstverständlich müssen die Immobilien verkauft werden, bevor einer der oben genannten ROIs in tatsächlichen Geldgewinnen realisiert werden kann. Oft wird eine Immobilie nicht zum Marktwert verkauft. Häufig wird ein Immobiliengeschäft unterhalb des anfänglichen Angebotspreises abgeschlossen, wodurch die endgültige ROI-Berechnung für diese Immobilie reduziert wird. Mit dem Verkauf einer Immobilie sind auch Kosten verbunden: Mittel, die für Reparaturen, Malerarbeiten oder Landschaftsgestaltung aufgewendet werden. Die Kosten für die Werbung für die Immobilie sind zusammen mit den Bewertungskosten und der Provision an den Immobilienmakler oder Makler zu addieren.
Sowohl Werbe- als auch Provisionskosten können mit dem Dienstleister verhandelt werden. Immobilienentwickler, die mehr als eine Immobilie anbieten und verkaufen müssen, sind besser in der Lage, günstige Preise mit Medienunternehmen und Maklern zu verhandeln. Der ROI bei mehreren Verkäufen mit unterschiedlichen Kosten für Werbung, Provision, Finanzierung und Bau ist jedoch mit komplexen Buchhaltungsproblemen verbunden, die von einem Fachmann am besten bewältigt werden können.
Immobilien-Cashflow
Ein Anleger kann 30.000 USD Eigenkapital in einer gewerblichen Mietimmobilie halten, für die er 10.000 USD für einen ROI von 300% gezahlt hat. Die Liegenschaft erbringt auch monatliche Mietzahlungen in Höhe von 500 USD für insgesamt 6.000 USD pro Jahr. Dies entspricht einem ROI von 60% des Cashflows der Immobilie - 6000 USD geteilt durch die Investitionskosten von 10.000 USD.
Die Quintessenz
Die Berechnung des ROI für Immobilien kann in Abhängigkeit von allen oben genannten Variablen einfach oder komplex sein. In einer robusten Wirtschaft haben sich Investitionen in Wohn- und Geschäftsimmobilien als sehr rentabel erwiesen. Selbst in einer rezessiven Wirtschaft, in der die Preise sinken und die liquiden Mittel knapp sind, stehen Investoren mit dem Geld, das sie investieren können, viele Immobilienschnäppchen zur Verfügung. Wenn sich die Wirtschaft wie immer erholt, werden viele Anleger einen beachtlichen Gewinn einfahren.
Für Einkommensteuer- oder Kapitalertragssteuerzwecke werden Immobilieneigentümer jedoch aufgefordert, vor der Einreichung eine professionelle Steuerberatung von einer zuverlässigen Quelle einzuholen.
