Was ist ein ARM für flexible Zahlungen?
Ein flexibler Zahlungs-ARM, auch als Options-ARM bekannt, war eine Art Hypothek mit variabler Verzinsung, die es dem Kreditnehmer ermöglichte, jeden Monat aus vier verschiedenen Zahlungsoptionen zu wählen: eine 30-jährige, vollständig amortisierende Zahlung; eine 15-jährige, vollständig amortisierende Zahlung; eine reine Zinszahlung oder eine sogenannte Mindestzahlung, die die monatlichen Zinsen nicht abdeckt. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat die ARMs für flexible Zahlungen im Jahr 2014 durch neue Standards für qualifizierte Hypotheken (Qualified Mortgage, QM) effektiv beseitigt.
BREAKING DOWN Flexibler Zahlungs-ARM
Flexible Zahlung ARMs waren vor der Subprime-Hypothekenkrise von 2007-2008 beliebt, als die Immobilienpreise rapide stiegen. Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Zinssatz, in der Regel 1 Prozent, was viele Leute dazu veranlasste, anzunehmen, dass sie sich mehr leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Die Teaser Rate war aber nur für einen Monat. Anschließend wird der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Cost of Saving Index (COSI) zuzüglich einer Marge zurückgesetzt, was häufig zu einem „Zahlungsschock“ führt.
Unter Verwendung des neuen Zinssatzes könnten die Kreditnehmer wählen, ob sie eine herkömmliche Hypothekenzahlung mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder eine noch größere, beschleunigte Zahlung mit einer Laufzeit von 15 Jahren leisten möchten. In der Praxis haben dies nur wenige Kreditnehmer getan. Nach dem ersten Monat entschieden sich die meisten für die reine Zinszahlung oder die monatliche Mindestzahlung, was sehr viel zu sein schien. Viele Kreditnehmer haben nicht verstanden, dass die nicht bezahlten Zinsen auf den Kreditsaldo angerechnet werden, was als negative Amortisation bezeichnet wird. Als die Immobilienpreise einbrachen, stellten die Kreditnehmer fest, dass sie mehr für ihre Hypotheken schuldeten, als ihre Häuser wert waren.
Die Details fielen vielen Eigenheimbesitzern auf
Option ARMs hatten auch viel Kleingedrucktes, das viele Kreditnehmer beschönigten. Beispielsweise wiesen die meisten Options-ARMs eine negative Amortisationsobergrenze auf, was bedeutete, dass der Kreditnehmer nur Mindestzahlungen leisten konnte, bis der Kreditwert 110 bis 115 Prozent des ursprünglichen Betrags erreichte. Die Mindestzahlungen erhöhten sich ebenfalls jährlich, manchmal um Prozentsätze, die nicht viel zu sein schienen, sich aber schnell erhöhten. Und die Option der Zinszahlung war in der Regel nur für die ersten zehn Jahre gültig. Viele Hausbesitzer sahen ihre Kreditzahlungen bereits nach wenigen Jahren mehr als verdoppelt.
Um Banken davon abzuhalten, Kredite zu vergeben, die möglicherweise Hausbesitzer in Konkurs bringen könnten, hat die CFPB 2014 ihr Programm für qualifizierte Hypotheken aufgelegt. Im Rahmen dieses Programms würden bestimmte Arten von stabilen Hypotheken die QM-Zulassung der Agentur erhalten und die emittierende Bank für einen besseren Schutz im Falle eines Ausfalls qualifizieren. Da negative Tilgungsdarlehen wie Flexible Payment ARMs niemals eine QM-Genehmigung erhielten, gaben die Banken sie größtenteils zugunsten herkömmlicher ARMs und festverzinslicher Hypotheken auf.
