Flipping vs. Rental Income Properties: Ein Überblick
Die Frage, ob Flippen oder Kaufen und Halten die beste Immobilien-Anlagestrategie ist, hat keine richtige Antwort. Die Entscheidung, eine Methode einer anderen vorzuziehen, sollte vielmehr Teil eines expliziten Strategieplans sein, der die allgemeinen Anlageziele des Anlegers berücksichtigt. Zu berücksichtigen sind auch die Chancen, die der bestehende Markt bietet.
Warum in Immobilien investieren?
Das Eigentum an Wohnimmobilien gewinnt aus vielen der folgenden Gründe bei Privatanlegern zunehmend an Interesse:
- Immobilien bieten vorhersehbarere Renditen als Aktien und Anleihen. Immobilien bieten eine Inflationsabsicherung, da Mietpreise und Kapitalfluss in der Regel mindestens so hoch sind wie die Inflationsrate. Immobilien sind ein ausgezeichneter Ort für Kapital in Zeiten, in denen Anleger unsicher sind der Aussichten an den Aktien- und Rentenmärkten oder wenn Anleger mit einer unzureichenden langfristigen Rendite von Aktien, Schuldtiteln und anderen Vermögenswerten rechnen. Das mit einer Immobilieninvestition geschaffene Eigenkapital bietet eine hervorragende Grundlage für die Finanzierung anderer Investitionsmöglichkeiten. Anstatt Kredite aufzunehmen, um das Kapital zum Investieren zu bewegen (dh Aktien zu Margen zu kaufen), können Anleger Kredite gegen ihr Eigenkapital aufnehmen, um andere Projekte zu finanzieren. Die relativ leichte Kreditaufnahme bei einer Immobilieninvestition in Verbindung mit der Abzugsfähigkeit der Hypothekenzinsen macht diese Option zu einer kostengünstigeren Methode zur Finanzierung anderer Gelegenheiten für Anleger, die das zusätzliche finanzielle Risiko bequem in Kauf nehmen können Für Eigentümer können Wohnimmobilien auch als Eigenheim oder für einen anderen Zweck (natürlich nicht gleichzeitig) genutzt werden.
Der Einfluss von Marktfaktoren
Um die Implikationen der Flip- oder Hold-Entscheidung zu skizzieren, muss man die mit jeder Strategie verbundenen Probleme verstehen. Immobilien sind im Vergleich zu Aktien und Anleihen ein relativ ineffizienter Markt, der sich durch ein geringes Transaktionsvolumen und oft wenig transparente Immobilien- und Marktdaten auszeichnet. Die Schwierigkeit, Immobiliengelegenheiten zu finden, in Kombination mit der Illiquidität des Marktes, erschwert und verteuert die Durchführung von Immobilientransaktionen im Vergleich zu Aktien- und Rentengeschäften.
Positiv ist zu vermerken, dass sich die Immobilienwerte langsamer ändern. Wohnimmobilien werden nach der Bewertungsmethode und nicht nach fortlaufendem Handel bewertet, was zu vorhersehbaren und weniger volatilen Anlagerenditen führt als Aktien- und Anleiherenditen. Da die Nachfrage nach Immobilien von langfristigen wirtschaftlichen Trends wie dem Wachstum der lokalen Bevölkerung, der Beschäftigung und der allgemeinen Wirtschaft beeinflusst wird, haben Immobilien längere Zeiträume mit hohen und niedrigen Werten und Transaktionsvolumina.
Immobilienmärkte mit einem langen Aufwärtstrend sind gekennzeichnet durch eine erhöhte Nachfrage und Zeiten, in denen Anleger "bei Sonnenschein Heu verdienen", während die Abwärtsmärkte in der Regel nur begrenzt gehandelt werden und Anleger Papierverluste hinnehmen, bis sich der Markt belebt und diese wieder realisieren können gewinnt.
Um die relativ hohen Kosten von Immobilieninvestitionen für die Gesamtinvestitionsstrategien zu belegen, vergleichen Sie die Differenz zwischen einer Investition von 200.000 USD in Aktien und einer Investition in Immobilien. Bei einem großen Aktienexposure kann ein Anleger einen Teil der Anlage sofort gewinnbringend verkaufen und den Saldo im Dollarkostendurchschnitt halten, während er auf zukünftige potenzielle Gewinne wartet oder eine langfristige Position in dieser Branche oder diesem Unternehmen einnimmt. Eine 200.000-Dollar-Position in Immobilien könnte alles sein, von einem Einfamilienhaus bis zu einigen kleinen Immobilien.
Mit Ausnahme von verbrieften Immobilieninvestments wie Real Estate Investment Trusts (REITs) besteht ein Problem bei Wohnimmobilien darin, dass sie nicht leicht unterteilt werden können. Bei anderen Arten von Anlagen, wie z. B. Aktien, kann ein Anleger, wenn er mit einem bestimmten Engagement nicht zufrieden ist, das Engagement durch Derivate oder den Verkauf eines Teils der Anlage auflösen. Bei Immobilien besteht die einzige praktikable Möglichkeit, das Risiko zu reduzieren, wenn ein Investor das alleinige Eigentum hat, darin, Beteiligungen an der Immobilie zu verkaufen, was zu Kontroll-, Rechts- und Verwaltungsproblemen führen kann.
Das Für und Wider des Flippens
Der augenscheinlichste Vorteil der Umkehrung von Immobilieninvestitionen ist die Fähigkeit, Gewinne sofort zu realisieren und das Kapital so schnell wie möglich zu binden. Im Gegensatz zum Aktienmarkt, der sich in der Tagesmitte drehen kann, lassen sich Immobilienmärkte auch leichter vorhersagen und können längere Zeiträume erzeugen, die Investoren für das Umdrehen von Immobilien entschädigen. In diesem Sinne könnte das Spiegeln von Immobilien als eine sicherere Anlagestrategie angesehen werden, da das Kapital für einen minimalen Zeitraum einem Risiko ausgesetzt werden soll und die mit dem Halten von Immobilien verbundenen Verwaltungs- und Leasingrisiken fehlen.
Bei einem Kauf- / Verkaufsansatz für Immobilieninvestitionen können zwei Haupttypen von Immobilien verwendet werden. Das erste sind Häuser oder Wohnungen, die unter dem aktuellen Marktwert gekauft werden können, weil sie sich in einer finanziellen Notlage befinden. Das zweite ist das Fixer-Upper, eine Eigenschaft mit Struktur-, Design- oder Zustandsproblemen, die überwunden werden können, um Wert zu schaffen.
Investoren, die sich auf notleidende Immobilien konzentrieren, identifizieren dazu Hausbesitzer, die ihre Immobilien nicht mehr verwalten oder aufrechterhalten können, oder finden Immobilien, die überdurchschnittlich hoch sind und die einem Ausfallrisiko ausgesetzt sind. Wer hingegen Fixierer bevorzugt, wird eine Immobilie so umgestalten oder aufwerten, dass sie für Hausbesitzer besser funktioniert oder für Mietwohnungen effizienter ist.
Mit dieser Taktik verlässt sich der Käufer eines Fixierers auf das investierte Kapital, um den Wert zu steigern, und nicht nur auf den Kauf von Immobilien auf niedriger Basis, um hohe Anlagerenditen zu erzielen. Natürlich ist es auch möglich, diese beiden Strategien beim Umdrehen von Immobilien zu kombinieren, und viele Anleger tun genau das.
Das Spiegeln von Immobilien kann jedoch zu Kosten- und Steuerproblemen führen, mit denen man bei langfristigen Investitionen nicht konfrontiert ist. Die mit dem Umdrehen verbundenen Kosten können eine Menge Geld erfordern, was zu Cashflow-Problemen führt. Da die Transaktionskosten sowohl auf der Kauf- als auch auf der Verkaufsseite sehr hoch sind, können sie die Gewinne erheblich beeinflussen. Der schnelle Turnaround bei Immobilien (und Schnelligkeit ist alles, was bei erfolgreichen Flipping-Deals erforderlich ist) kann zu Einkommensschwankungen führen, die die Steuerbelastung erhöhen können - insbesondere, wenn sich die Dinge zu schnell entwickeln, um die Steuervorschriften für langfristige Kapitalerträge zu nutzen.
Es kann auch schwierig sein, diese Gelegenheiten über einen längeren, gleichbleibenden Zeitraum zu finden. Für die meisten Anleger sollte das Spiegeln von Immobilien eher als taktische Strategie als als langfristiger Investitionsplan angesehen werden.
Das Für und Wider von Holding
Es ist allgemein bekannt, dass der Kauf und Besitz von Immobilien ein Rezept ist, um großen Reichtum anzuhäufen. Das meiste "alte Geld" in den USA und im Ausland wurde durch Landbesitz angesammelt. Trotz Zeiten sinkender Preise haben sich die Grundstückswerte auf lange Sicht fast immer erholt, da das Landangebot begrenzt ist.
Langfristiges Immobilieneigentum birgt jedoch eine Vielzahl von Management- und Rechtsfragen, mit denen sich Anleger in Aktien und Anleihen niemals auseinandersetzen müssen. Immobilienbesitz ist ein managementintensives Unterfangen, das sich den Fähigkeiten vieler Anleger entzieht.
Aktieninvestoren müssen die Fähigkeit besitzen, einen bestimmten Markt, ein bestimmtes Unternehmen und die Fähigkeit des Managements zur Umsetzung ihrer Geschäftsstrategien zu analysieren. Ein langfristiger Immobilieninvestor benötigt die gleichen Fähigkeiten, hat jedoch zusätzlich die Verantwortung, diese Geschäftsstrategien für seine Immobilien zu entwickeln und umzusetzen.
Viele Investoren, insbesondere Erstvermieter, sind schlecht vorbereitet oder schlecht gerüstet, um mit der Verantwortung, die mit dem Vermieter verbunden ist, umzugehen. Die Suche nach qualifizierten Mietern und die Erfüllung ihrer Bedürfnisse sowie die Wartung und Instandhaltung der Immobilie können stressig und zeitintensiv sein. Ein erfolgreiches Immobilienmanagement ist jedoch erforderlich, um den laufenden Cashflow aus den eigenen Investitionen sicherzustellen.
Die mit dem langfristigen Immobilienbesitz verbundenen Risiken sind groß. Wenn sie jedoch gemindert werden, wird der Investor gut dafür entschädigt, sie zu übernehmen. Die meisten dieser Risiken, einschließlich der Transaktionsrisiken beim Kauf und Verkauf von Immobilien, der Risiken für das Wohlergehen der Immobilie und der Risiken bei der Suche und Betreuung von Mietern, gelten als unsystematische Risiken oder als Anlagerisiken, die bei angemessener Anzahl diversifiziert werden können von Investitionen werden in einem gut ausgearbeiteten Portfolio gekauft. Das Problem für die meisten Investoren ist, dass Immobilien kapitalintensiv sind. Der Betrag, der benötigt wird, um genügend Immobilien zu erwerben, um diese Risiken zu mindern, liegt außerhalb ihrer Möglichkeiten.
Strategie wählen
Um zu entscheiden, ob es am besten ist, Eigenschaften umzudrehen oder langfristig zu halten, müssen einige kritische Fragen beantwortet werden. Ein Anleger muss entscheiden, ob es sich um eine dauerhafte oder eine vorübergehende Kapitalallokation handelt und ob sie ein zentraler Bestandteil einer allgemeinen Anlagestrategie oder ein Mittel zur Steigerung der Rendite ist. Es muss auch ermittelt werden, welches Risiko- und Ertragsverhältnis für diesen Teil des Anlageportfolios angemessen ist und ob der Anleger die erforderliche Toleranz und Kompetenz besitzt, um die mit beiden Anlagetypen verbundenen Managementverantwortlichkeiten zu übernehmen.
Steht das Kapital für den Kauf eines diversifizierten Portfolios nicht zur Verfügung, muss ein potenzieller Investor bereit sein, ein unsystematisches Risiko einzugehen, einschließlich einzelner Immobilienrisiken und potenzieller mangelnder Nachfrage nach der Immobilie, sei es durch Hausbesitzer oder Mieter. Bei der Entscheidung für eine Buy-and-Sell-Strategie muss ein Investor auch feststellen, ob er die Fähigkeit hat, notleidende Verkaufsobjekte oder Fixer-Oberteile aufzudecken. Bei dieser Transaktionsstrategie ist es wichtig zu bestimmen, ob das Kapital innerhalb eines bestimmten Investitionszeitraums so oft umgesetzt werden kann, dass die Transaktionskosten sowohl auf der Kauf- als auch auf der Verkaufsseite, einschließlich Makler-, Finanzierungs- und Abschlussgebühren, ausgeglichen werden.
Die Quintessenz
Obgleich die Wahl zwischen den beiden fraglichen Strategien von der jeweiligen finanziellen Situation und den Anlagezielen abhängt, ist die langfristige Haltestrategie im Allgemeinen besser für diejenigen geeignet, die Immobilien als Kernbestandteil ihres gesamten Anlageportfolios verwenden. Flipping-Eigenschaften sind besser geeignet, wenn Immobilien als Zusatz- oder Renditeoptimierungstaktik verwendet werden.
Anleger, die Vermögen anhäufen und Erträge aus ihren Immobilieninvestitionen erzielen möchten, sollten erwägen, Immobilien langfristig zu halten und das im Portfolio enthaltene Eigenkapital zur Finanzierung anderer Investitionsmöglichkeiten zu verwenden, um die Immobilien eventuell in einem gehobenen Segment zu verkaufen. Das Umdrehen von Immobilien ist eine Taktik, die am besten für Perioden geeignet ist, in denen die Aussichten an den Aktien- und Rentenmärkten niedrig sind, oder für Anleger, die kurzfristige Kapitalgewinne erzielen möchten, solange der gegenwärtige Markt dies zulässt.
