WAS ist Zwangsvollstreckungsmaßnahme?
Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist das rechtliche Verfahren, das manchmal von einem Hypothekengeber eingeleitet wird, nachdem ein Kreditnehmer seine Hypothek in Verzug gebracht hat. Wenn ein Darlehensnehmer keine Hypothekenzahlungen leistet oder anderweitig eine der im Hypothekenvertrag festgelegten Verpflichtungen nicht erfüllt, kann der Darlehensgeber seine Rechte durch eine Zwangsvollstreckung geltend machen. Unter Zwangsvollstreckung versteht man den Vorgang, bei dem ein Hypothekengeber eine Immobilie nach Zahlungsverzug zurücknimmt. Eine Zwangsversteigerung ist der Vorgang, bei dem der Hypothekendarlehensnehmer nach einer Zwangsversteigerung das Grundstück versteigert.
BREAKING DOWN Zwangsvollstreckung
Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme tritt in der Regel ein, wenn ein Kreditnehmer nach einer bestimmten in den Hypothekenunterlagen angegebenen Zeit in Verzug gerät. Für Zwangsvollstreckungen gelten sehr spezifische und detaillierte gesetzliche Verfahrensvorschriften, die eingehalten werden müssen, um die Ungültigkeit eines Zwangsvollstreckungsverkaufs zu vermeiden. Die ordnungsgemäße Benachrichtigung über den Zwangsvollstreckungsverkauf muss dem Schuldner und der Öffentlichkeit mitgeteilt werden, die genauen Verfahren können jedoch von Staat zu Staat variieren.
Der Abschottungsprozess
Hypothekenbanken werden zunächst eine Zwangsvollstreckung einleiten, nachdem ein Kreditnehmer zwischen 3 und 6 Monaten Zahlungen verpasst hat, je nach Kreditgeber und Staat, in dem sich die Immobilie befindet. Der Darlehensgeber wird zunächst eine öffentliche Mitteilung beim County Recorder's Office einreichen, aus der hervorgeht, dass der Darlehensnehmer mit der Hypothek in Verzug ist. In einigen Staaten wird die Kündigung als Inverzugsetzung bezeichnet, in anderen Staaten als aa lis pendens, was für anhängige Klagen lateinisch ist.
Dies führt dazu, dass ein Kreditnehmer in eine in den meisten Staaten als Vorverfallserklärung bekannte Nachfrist eintritt, in der der Kreditnehmer entweder das Geld aufbringen kann, um bei seinem Kredit auf dem neuesten Stand zu bleiben, oder einen Verkauf des Eigenheims arrangieren kann. Wenn der Darlehensnehmer die Mittel nicht oder nicht mit dem Darlehensgeber vereinbaren kann, wird der Zwangsvollstreckungsprozess fortgesetzt.
Zu diesem Zeitpunkt legt der Hypothekarkreditnehmer oder sein Treuhänder einen Termin für den Verkauf des Eigenheims bei einer Zwangsversteigerung fest. Der Darlehensgeber nimmt eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders beim County Recorder's Office vor und benachrichtigt den Darlehensnehmer, während er den Verkauf auf dem Grundstück selbst und in den lokalen Medien bewirbt. Der Kreditgeber führt eine Auktion entweder im Amtsgericht, im Büro des Treuhänders oder auf dem Grundstück selbst durch. In vielen Staaten hat der Darlehensnehmer ein Rückzahlungsrecht, bei dem der Darlehensnehmer bis zur Versteigerung der Immobilie auf dem aktuellen Stand des Darlehens sein kann.
