Immer mehr Amerikaner suchen im Ausland nach Ferienhäusern, Mieteinnahmen und Orten, an denen sie sich im Ruhestand niederlassen können - egal, ob dies fünf oder 30 Jahre entfernt ist. Die Steuervorteile für den Besitz von Immobilien im Ausland ähneln mit wenigen Ausnahmen denen für den Besitz in den Vereinigten Staaten.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, hängen Ihre Steuervorteile in den USA davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Sie können Hypothekenzinsen abziehen, aber keine Grundsteuern, wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Wenn Sie Mieteinnahmen erzielen, sind die Regeln davon abhängig, wie viele Tage, an denen Sie das Haus für den persönlichen Gebrauch oder für die Vermietung nutzen.
Die Vorteile, die Immobilieneigentümer aus dem US-Steuerrecht ziehen, hängen davon ab, wie sie die Immobilie nutzen. Wenn Sie zum Beispiel zu Hause wohnen, können Sie in der Regel Hypothekenzinsen abziehen. Wenn Sie die Immobilie für Mieteinnahmen verwenden, können Sie Hypothekenzinsen und eine Reihe anderer Aufwendungen abziehen, einschließlich Sach- und Haftpflichtversicherungen, Reparatur- und Wartungskosten sowie Reisekosten vor Ort und für Fernreisen im Zusammenhang mit der Wartung der Immobilie.
Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie US-amerikanische Steuergesetze ausländische Immobilieneigentümer behandeln und welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf der Immobilie hat.
Eigentum für den persönlichen Gebrauch
Wie bei einem Hauptwohnsitz können Sie Ausgaben wie Nebenkosten, Wartung oder Versicherung nicht abschreiben, es sei denn, Sie können den Abzug für das Home-Office geltend machen.
Während der Hypothekenzinsabzug in den USA oder im Ausland gleich ist, wirken sich die Grundsteuern unterschiedlich aus. Nach dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) können Sie keine Grundsteuern mehr auf ausländische Grundstücke abziehen.
Mietgegenstand
Steuervorschriften sind komplizierter, wenn Sie Mieteinnahmen auf dem Grundstück erhalten. Es gelten unterschiedliche Regeln, je nachdem, wie viele Tage Sie das Haus für den persönlichen Gebrauch und nicht für die Vermietung nutzen. Im Allgemeinen fallen Sie in eine von zwei Kategorien:
- Sie vermieten das Haus für 14 Tage oder weniger und Sie nutzen das Anwesen für mehr als 14 Tage oder 10% der gesamten Miettage. Sie können das Haus jedes Jahr für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) an eine andere Person vermieten, ohne dass Sie diese Einnahmen dem IRS melden müssen. Selbst wenn Sie es für 5.000 USD pro Nacht vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht angeben, solange Sie nicht länger als 14 Tage gemietet haben. Das Haus wird als persönlicher Wohnsitz betrachtet, sodass Sie Hypothekenzinsen nach den üblichen Regeln für Zweitwohnsitze abziehen können, jedoch keine Mietverluste oder -kosten. Sie vermieten das Haus für 15 oder mehr Tage und nutzen es für weniger als 14 Tage oder 10% der Tage, an denen das Haus vermietet wurde. In diesem Fall betrachtet der IRS das Hausvermietungsobjekt und die Vermietungsaktivitäten werden als Geschäft angesehen. Beachten Sie: Wenn ein Familienmitglied das Haus nutzt (dh Ihr Ehepartner, Ihre Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gilt dies als persönlicher Tag, es sei denn, Sie erhalten einen angemessenen Mietpreis. Sie müssen alle Mieteinnahmen an das IRS melden, aber die gute Nachricht ist, dass Sie damit Mietkosten wie Hypothekenzinsen, ausländische Grundsteuern, Werbeausgaben, Versicherungsprämien, Nebenkosten und Gebühren, die an Immobilienverwalter gezahlt werden, abziehen können. Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen einer Mietimmobilie im Inland und einer im Ausland: Ihre Immobilie im Ausland wird über einen Zeitraum von 40 Jahren abgeschrieben, anstatt der derzeitigen 27, 5 Jahre für inländische Wohnimmobilien. In beiden Fällen wird nur der Wert der Struktur (des Gebäudes) abgeschrieben. Das Land ist nicht abschreibungsfähig.
Verkauf der Immobilie
Nach US Section 1031 können Sie eine ausländische Immobilie nur durch eine andere ausländische Immobilie verkaufen und ersetzen.
Ein wesentlicher Unterschied in der steuerlichen Behandlung von inländischen und ausländischen Immobilien besteht jedoch darin, dass Immobilien in den USA nicht als vergleichbar mit Immobilien in Übersee angesehen werden. US Section 1031 erlaubt nur den Austausch von Inland zu Inland und von Ausland zu Ausland.
Die USA betrachten jede Immobilie außerhalb der USA als vergleichbar mit jeder anderen ähnlichen Immobilie außerhalb der USA. Daher ist es möglich, 1031 ein Haus in Panama gegen ein anderes in Panama oder Ecuador oder Costa Rica auszutauschen. Bei Immobilien in den USA wird dies einfach nicht als vergleichbar angesehen
Doppelbesteuerung
Zusätzlich zur Steuergutschrift für gezahlte Mieteinnahmen können Sie auch eine ausländische Steuergutschrift geltend machen, wenn Sie die Immobilie verkaufen und die Kapitalertragssteuer im Ausland zahlen.
Die Quintessenz
Wenn Sie im Ausland einkaufen, müssen Sie besonders auf Planung und Details achten. In vielen Ländern gibt es Regeln und Vorschriften darüber, wer Eigentum besitzen und wie es genutzt werden kann. Wenn Sie ein Haus im Ausland kaufen, stellen Sie sicher, dass die Transaktion so durchgeführt wird, dass Ihre Eigentumsrechte geschützt sind. In den USA erhalten Eigenheimkäufer das Eigentum; Diese Unterscheidung ist nicht in allen Ländern so deutlich.
Beachten Sie auch, dass Sie als ausländischer Eigentümer abhängig von Ihrer genauen Situation möglicherweise eine Reihe von US-Steuerformularen einreichen müssen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus im Ausland vermieten und ein Bankkonto eröffnen, um die Miete zu kassieren, müssen Sie ein FBAR-Formular (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) einreichen, wenn der Gesamtwert aller Ihrer Konten 10.000 US-Dollar oder mehr beträgt Tag des Kalenderjahres."
Andere Formulare umfassen das Formular 5471 - Rückgabe von Informationen an US-Personen in Bezug auf bestimmte ausländische Unternehmen (wenn Ihr Eigentum in einem ausländischen Unternehmen gehalten wird); und Formblatt 8858 - Rückgabe von Informationen an US-Personen in Bezug auf nicht berücksichtigte ausländische Unternehmen (wenn sich Ihre Offshore-Immobilie in einer ausländischen LLC befindet).
Da ausländische Eigentums- und Steuergesetze kompliziert sind und sich von Zeit zu Zeit ändern, sollten Sie sich von einem qualifizierten Steuerberater und / oder Immobilienanwalt in den USA und im Ausland beraten lassen.
