Was sind Housing Authority Bonds?
Wohnbaubehördenanleihen oder Wohnbauanleihen werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Unter bestimmten Programmen kann der Erlös aus solchen Anleihen auch dazu verwendet werden, einkommensschwachen Menschen beim Kauf von Häusern zu helfen. Die Zinsen, die Investoren für Anleihen von Wohnungsbaubehörden verdienen, sind von den Bundessteuern befreit und können auch von den staatlichen und lokalen Einkommensteuern befreit sein.
Wie die meisten kommunalen Anleihen wurden auch Anleihen von Wohnungsbaubehörden in der Vergangenheit als sehr sichere Anlagen angesehen. In diesem Fall werden die Anleihen von der Bundesregierung unterstützt, die sie als Mittel zur Förderung des Baus von Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen ansieht.
Die Grundlagen der Anleihen der Wohnungsbaubehörde
Eine Gemeindeverwaltung kann Schuldverschreibungen in Form von Anleihen zur Kapitalbeschaffung zur Finanzierung von Projekten begeben. Die beiden Arten von Kommunalanleihen sind allgemeine Schuldverschreibungen und Ertragsanleihen. Die Zinszahlung und die Kapitalrückzahlung einer Anleihe mit allgemeiner Verpflichtung (GO) werden aus den Finanzmitteln des Staates oder der lokalen Regierung finanziert. Diese Anleihen sind durch den vollen Glauben und die Kredite der Stadtregierung abgesichert, die möglicherweise befugt sind, die Steuern zu erhöhen, um ihre Zahlungsverpflichtungen für die GO-Anleihe zu erfüllen. Andererseits werden die Zahlungsverpflichtungen für ein Einnahmeband durch die prognostizierte Einnahmequelle des Projekts gedeckt, für das die Anleihe ausgegeben wurde. Eine Form einer Revenue Bond ist die Housing Bond.
Die zentralen Thesen
- Wohnbaubehördenanleihen oder Wohnbauanleihen werden von einer staatlichen oder lokalen Regierungsbehörde ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Die Regierungen der Bundesstaaten und Kommunen geben Wohnbauanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Gemeinde Zinsen für das geliehene Geld zahlen. Wie die meisten kommunalen Anleihen wurden auch Anleihen von Wohnungsbaubehörden in der Vergangenheit als sehr sichere Anlagen angesehen.
Die Regierungen der Bundesstaaten und Kommunen geben Wohnbauanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Gemeinde Zinsen für das geliehene Geld zahlen. Als Private Activity Bonds (PABs) können Wohnbauanleihen für qualifizierte und gemeinnützige Entwickler ausgegeben werden, um einkommensschwache Mehrfamilien- und Seniorenwohnbauprojekte zu finanzieren. Der Erlös aus Wohnungsanleihen kann auch ausgegeben werden, um einkommensschwachen Familien oder Einzelpersonen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zu ermöglichen, damit diese ein Haus kaufen können. Hypotheken, die durch Wohnungsanleihen bereitgestellt werden, sind auf Erstkäufer beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommen des Gebiets verdienen. Darüber hinaus ist der Kaufpreis eines Eigenheims mit einer Hypothek auf 90 Prozent des durchschnittlichen Kaufpreises begrenzt.
Wohnanleihen sind in der Regel niedrig verzinst und können entweder als fest oder variabel verzinsliche Nachfrageverpflichtung (VRDO) ausgegeben werden. Die Kapital- und Zinszahlungen an die Anleihegläubiger erfolgen aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Kapitalerträgen. Die Rückzahlungen für Hypotheken von Kreditnehmern werden vom Treuhänder der Immobilienanleihe eingezogen, der die Mittel bis zur geplanten Fälligkeit in kurzfristige Anlagen investiert Interesse der Anleihegläubiger. Tatsächlich ist die Zahlung von Wohnungsanleihen durch die rechtzeitige und konsistente Zinszahlung und die Tilgung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer gesichert.
Wohnanleihen kommen sowohl dem Staat als auch privaten Anlegern zugute. Einerseits erhält die Regierung Zugang zu einer großen Menge billiger Finanzierung. Zum anderen sind die Steuervorteile von Wohnbauanleihen für die oberen Steuerklassen sehr attraktiv. Für Anleger sind die Zinszahlungen von Wohnbauanleihen von der Einkommensteuer des Bundes und manchmal des Staates befreit. Je höher der Grenzsteuersatz ist, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohneigentumsanleihe. Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (Alternative Minimum Tax, AMT) unterliegen, sind möglicherweise steuerpflichtig. Die Befreiung bedeutet jedoch, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Steuerbonds und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, den niedrigen Zinssatz der Anleihen auszugleichen.
Wohnungssteuergutschriften mit niedrigem Einkommen des Bundes sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle von oder zusätzlich zu Wohnbauanleihen zur Finanzierung erschwinglicher Wohnbauprojekte eingesetzt werden kann. Die Gutschriften sind nicht erstattungsfähige Steuergutschriften des Bundes für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Käufer von Eigenheimen jährlich zahlen.
Beispiel für Anleihen der Wohnungsbaubehörde
Da sie mit Staatsschulden verbunden sind, muss der Verkauf von Anleihen der Wohnungsbaubehörden manchmal von den Wählern vor Ort genehmigt werden. Beispielsweise genehmigten die kalifornischen Wähler 2018 eine Wahlmaßnahme zum Verkauf von Anleihen der Wohnungsbehörde in Höhe von 4 Mrd. USD zur Finanzierung von Programmen für einkommensschwache Einwohner, Veteranen und Landarbeiter.
