Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Für viele Amerikaner erfolgt die einfachste Immobilieninvestition in Form eines Einfamilienhauses oder einer Mietimmobilie. Die Investition in eine einzelne Immobilie kann eine große, lukrative Investition mit mehreren Nutzungsmöglichkeiten sein. Vielseitigkeit, Langlebigkeit und Wertschätzung sind oft die Hauptgründe, die eine Einzelinvestition in Immobilien im Laufe der Zeit relativ sicher, zuverlässig und rentabel machen.
Ein Anstieg des Online-Crowdfunding und der Hypothekarkredite hat auch viele der Möglichkeiten und Chancen für direkte Immobilieninvestoren erweitert. Plattformen wie Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 und mehr bieten schnellere, einfachere und effizientere Möglichkeiten, einen Hypothekarkredit zu erhalten.
Im Zuge der Entwicklung des Immobilienmarktes werden regelmäßig neue Angebote eingeführt. Mit diesen Einführungen haben Immobilieninvestoren nun eine Reihe von Möglichkeiten, die von Immobilieninvestitionsgruppen über Immobilien-Investmentfonds bis hin zu Immobilien-Investment-Trusts und Crowdfunded-Retail-Angeboten wie Fundrise reichen. Direkte Immobilieninvestitionen bieten jedoch weiterhin die Möglichkeit, erhebliche Gewinne für Anleger mit der richtigen Mischung aus finanzieller Stabilität und Risikotoleranz zu erzielen. Für diese Anleger können Immobilienoptionen eine Möglichkeit sein, die bei Ausübung zu den Gewinnen beitragen oder einige der Risiken einer direkten Immobilienanlage verringern können.
Immobilienoptionen sind an Börsen nicht verfügbar, haben keine über die Prämie hinausgehenden Preisschwankungen und decken in der Regel nicht mehrere Einheiten ab. Immobilienoptionen werden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt am stärksten genutzt, können aber auch von regulären Anlegern genutzt werden. Immobilienoptionen werden in der Regel für gezielte Situationen verwendet, in denen ein Käufer von einer Option profitiert, jedoch nicht von der Verpflichtung, Immobilien zum Ende einer Haltedauer zu kaufen.
Die zentralen Thesen
- Eine Immobilienoption ist eine speziell konzipierte Vertragsbestimmung zwischen einem Käufer und einem Verkäufer. Immobilienoptionen werden zwischen Käufern und Verkäufern ausgehandelt und bieten in der Regel den größten Vorteil für den Käufer mit einer Vielzahl von Variationen entworfen.
Was ist eine Immobilienoption?
Direkte Immobilieninvestitionen haben viele Besonderheiten, die für die Vielzahl anderer Immobilienalternativen in der Regel weniger relevant sind. Für interessierte oder fortgeschrittene Anleger kann eine Immobilienoption als Vertragsbestimmung zum direkten Kauf einer Immobilie eine potenzielle Chance sein. Immobilienoptionen haben ein zusätzliches Maß an Komplexität sowie ihre eigenen einzigartigen Parameter.
Grundsätzlich ist eine Immobilienoption eine speziell konzipierte Vertragsbestimmung zwischen einem Käufer und einem Verkäufer. Der Verkäufer bietet dem Käufer die Möglichkeit, eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem festen Preis zu kaufen. Der Käufer erwirbt die Option, die Immobilie bis zum Ende der Haltedauer zu kaufen oder nicht zu kaufen. Für das Recht dieser Option zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Optionsprämie. Wenn der Käufer beschließt, die Immobilie zu kaufen (dh von der Immobilienoption Gebrauch zu machen), muss der Verkäufer die Immobilie gemäß den Bestimmungen des bestehenden Vertrags an den Käufer verkaufen.
Möglicherweise sind Sie beim Kauf von Aktien auf das Konzept der Optionen gestoßen. Optionen bieten dem Käufer einige zusätzliche Optionen mit Konditionen, die auf dem zugrunde liegenden Vermögenswert basieren. Optionen können im Allgemeinen vorzeitig ausgeübt, bis zum Verfall der Option gehalten oder möglicherweise vor dem Verfall an einen zweiten Käufer verkauft werden. Immobilienoptionen werden am häufigsten von Bauträgern und Investoren in gewerblichen oder hochwertigen Wohnimmobiliengeschäften genutzt. Immobilienoptionen bieten Käufern eine größere Flexibilität und potenziell eine größere Investitionsmöglichkeit mit begrenzten Vorteilen für Verkäufer.
Es kann eine Vielzahl von entworfenen Immobilienoptionen geben, die als Teil eines Immobilienkaufvertragsvertrags enthalten sind. Einige der häufigsten sind:
- Haltedaueroption: Käufer zahlt eine Prämie für die Option zum Kauf der Immobilie, ist jedoch nicht erforderlich für die Listungsoption: Käufer verwendet die Option, um die Immobilie aufzulisten und potenziell von einer markup1031-Tauschoption zu profitieren: Käufer zahlt eine Prämie für die Option zum Erwerb einer Beteiligung Zeitraum macht dann zum Zeitpunkt des Kaufs einen gleichartigen Immobilienaustausch
Die Immobilienoptionsprämie, die ausgehandelte Haltedauer und der endgültige Verkaufspreis sind häufig die wichtigsten Bestandteile, die in einem Immobilienoptionsvertrag ausgehandelt werden.
Beispiel einer Immobilienoption
Hier finden Sie eine umfassende Risiko- und Ertragsanalyse für ein Immobilienoptionsszenario. Angenommen, ein Bauunternehmer hat 500.000 USD und möchte für 2 Millionen USD aufgeführtes Land kaufen. Der Erbauer ist sich einiger Dinge nicht sicher:
- Kann der Bauherr 1, 5 Mio. USD durch Bankdarlehen oder andere Quellen aufbringen? Kann der Bauherr die erforderlichen Genehmigungen für die Wohn- oder Geschäftsentwicklung oder die weitere Unterteilung des Grundstücks erhalten? Kann der Bauherr Geld aufbringen und Genehmigungen einholen, bevor ein anderer Bauherr das Grundstück kauft?
In dieser Situation ist eine Immobilienoption angemessen. Für definierte nicht erstattungsfähige Kosten (als Immobilienoptionsprämie bezeichnet) von beispielsweise 25.000 USD kann der Bauherr einen Immobilienoptionsvertrag mit dem Verkäufer abschließen. Mit der Immobilienoption kann der Bauherr den Immobilienverkaufspreis über einen Zeitraum von sechs Monaten auf 2 Mio. USD senken.
Der Immobilienoptionsvertrag kann folgende Bedingungen enthalten:
- Angaben zum Objekt (Standort, Größe und andere Details) Vertragsdauer (sechs Monate ab Vertragsabschluss) Optionsprämie oder Gegenleistung (nicht erstattungsfähige Prämie in Höhe von 25.000 USD, die der Käufer pauschal an den Verkäufer zahlt) Vereinbarter Kaufpreis, wenn der Die Option wird während des Vertrags ausgeübt (2 Mio. USD).
Während der sechsmonatigen Vertragsdauer können vier Szenarien auftreten.
Szenario 1: Der Bauherr erhält eine Genehmigung für ein Bankdarlehen in Höhe von 1, 5 Mio. USD. Er bestätigt auch, dass er die erforderlichen Genehmigungen für die Entwicklung erhalten kann. Er übt seine Immobilienoption aus, um die Immobilie zum festgelegten Preis von 2 Mio. USD zu erwerben. Der Verkäufer erhält 2 Millionen US-Dollar und behält die zusätzliche Optionsprämie von 25.000 US-Dollar.
Szenario 2: Nach zwei Monaten stellt der Bauherr fest, dass er keine Baugenehmigung erhalten kann. In den nächsten vier Monaten gelingt es dem Bauunternehmer, eine weitere Partei zu finden, die bereit ist, die Immobilie für 2 Millionen US-Dollar zu kaufen. Der Bauherr verkauft die Immobilienoption für einen neuen Preis von 30.000 USD an die neue Partei. Die neue Partei ersetzt den Erbauer im ursprünglichen Optionsvertrag. Die neue Partei macht von der Option Gebrauch und erwirbt das Grundstück für 2 Mio. USD. Der Verkäufer erhält 2 Millionen US-Dollar von der neuen Partei und behält die Optionsprämie von 25.000 US-Dollar vom Bauunternehmer ein. Der Bauherr verkaufte die Option für 30.000 US-Dollar, verdiente also 5.000 US-Dollar und wurde nicht mit einem Grundstück beladen, das er nicht nutzen konnte.
Szenario 3: Der Bauherr ist lediglich ein Optionskäufer, der von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren möchte. Wenn sich der geforderte Preis von 2 Mio. USD in fünf Monaten auf 2, 2 Mio. USD erhöht, profitiert der Bauherr von der Ausübung der Option, die Immobilie zu kaufen und sie mit Gewinn zu verkaufen. Am Ende der Transaktion erhält der Eigentümer 2 Mio. USD zuzüglich der Optionsprämie von 25.000 USD. Mit dem Verkauf des Grundstücks erzielt der Bauherr einen Gewinn von 175.000 US-Dollar.
Szenario 4: Der Bauherr ist nicht in der Lage, ein Darlehen oder Genehmigungen zu sichern. Er kann auch keine anderen Interessenten finden. Der Builder lässt die Option verfallen und verliert die Optionsprämie. Durch die Zahlung der Prämie von 25.000 USD (1, 25% des tatsächlichen Transaktionswerts) konnte der Käufer jedoch eine potenziell schlechte Investition von 2 Mio. USD vermeiden. Der Verkäufer profitiert von 25.000 USD und sucht weiterhin nach einem Käufer.
In jedem Fall hat der Verkäufer nach Abschluss eines Immobilienoptionsvertrags keine Wahl mehr, ob er die Immobilie veräußert oder zu welchem Preis während der Optionshaltedauer. Der Verkäufer muss sechs Monate auf die Entscheidung des Käufers warten. Deshalb erhält und behält der Verkäufer die Optionsprämie, unabhängig davon, was der Käufer letztendlich entscheidet.
Die Quintessenz
Immobilienoptionen bieten eine alternative Methode zum Handeln, Investieren und Profitieren von Immobilieninvestitionen. Sie können als eine Art außerbörslicher Vertrag zwischen zwei einzelnen Parteien angesehen werden. Es gibt keinen Börsenmarkt für diese Arten von Optionen, aber es kann kreative Bestimmungen geben, die es einem Käufer möglicherweise ermöglichen, die Option zu verkaufen, während er sich noch in einer aktiven Haltedauer befindet. Im Allgemeinen müssen die beteiligten Parteien sicherstellen, dass die Bestimmungen des Optionsvertrags angemessen geschrieben, fair sind und von den Beteiligten eingehalten werden.
Immobilienoptionskontrakte bieten einige alternative Möglichkeiten, um Geld zu verdienen, aber im Allgemeinen ist einer ihrer größten Vorteile die Ablenkung großer Risiken. Immobilienentwickler könnten davon profitieren, mehrere Immobilienoptionskontrakte zu halten und möglicherweise nur einige wenige, basierend auf den Entwicklungen während der Haltedauer, auszuüben. Ein Vertragsinhaber kann auch auf eine Option verzichten, wenn während der Haltezeit Änderungen wie eine neue stark befahrene Autobahn oder eine Zunahme der Straftaten eintreten.
Die Haltefristen für diese Optionen können variieren, wodurch sich auch die Risiken ändern. Ein Verkäufer ist normalerweise an einen festgelegten Preis gebunden. Eine hohe Wahrscheinlichkeit der Ausübung kann ihnen jedoch Zeit geben, bessere Entscheidungen oder Vorkehrungen zu treffen. Ein Käufer ist in der Regel verpflichtet, während der gesamten Haltedauer eine bestimmte Prämie zu zahlen. Die Prämien können zur Senkung des Kaufpreises beitragen. Sie können dem Käufer auch ermöglichen, bessere Bedingungen für die Hypothekenfinanzierung zu erhalten, wodurch die Gesamtkosten gesenkt werden. Während der Haltedauer kann eine Immobilie auch bei gleichbleibendem Kaufpreis an Wert gewinnen.
Ein Ausfall des Optionsverkäufers kann eine der größten Herausforderungen bei Immobilienoptionsverträgen sein. In solchen Fällen ist der einzige Rückgriff des Käufers in der Regel eine Klage. Das Fehlen öffentlich zugänglicher Informationen und früherer Aufzeichnungen über Teilnehmer an Immobilienoptionen ist eine weitere Herausforderung. Immobilienoptionsinvestoren müssen möglicherweise auch zusätzliche Kosten wie Gebühren für Rechtsdienstleistungen wie die Erstellung und Registrierung des Vertrags berücksichtigen.
