Jeder, der jemals versucht hat, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, hat wahrscheinlich viel über den fairen Marktwert der Immobilie (FMV) gehört. Ebenso muss jeder, der Steuern auf eine Immobilie zahlen oder einen immobilienbezogenen Abzug vornehmen muss, den FMV finden. Dies ist übrigens auch eine gängige Terminologie auf dem Investment-Immobilienmarkt. Leider gibt es keine einfache oder universelle Möglichkeit, den Marktwert für Immobilien zu bestimmen. Bei fast jeder Marktbewertung spielen jedoch zwei Faktoren eine Rolle: Immobilienbewertungen und zuletzt vergleichbare Verkäufe.
Marktwertökonomie
Der Wert jedes Gutes in einer Marktwirtschaft entsteht aus einem Entdeckungsprozess. Hersteller und Wiederverkäufer schlagen hypothetische Werte vor und hoffen, Käufer mit ähnlichen Bewertungen zu finden. Auf der anderen Seite bieten die Verbraucher Preise nach oben oder nach unten, je nachdem, wie sie den Wert von Waren unterschiedlich interpretieren. Dieser Prozess ist unvollkommen und verändert sich ständig.
Für Immobilien bedeutet dies, dass ein Käufer die Immobilie mehr bewerten muss als das Geld, das er dafür handelt. Gleichzeitig muss der Verkäufer die Immobilie niedriger bewerten als das angebotene Geld.
Gutachten und vergleichbare Umsätze
Wertgutachten sind einfach professionelle Wertgutachten. Während eines Wohnungsverkaufs wählt die Bank, die den Wohnungsbaukredit vergibt, normalerweise einen Gutachter aus, der zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Beurteilung des Immobilienwerts vornimmt. Vergleichbare Verkäufe, auch als "Marktdaten" -Ansatz bezeichnet, sind die gebräuchlichste Methode, um zum Marktwert zu gelangen. Hier werden die jüngsten Verkäufe von Liegenschaften ähnlicher Statur überprüft, um ein Urteil zu bilden.
IRS-Publikation 561
Die maßgebliche Veröffentlichung des Steuerkennzeichens für den Marktwert von Immobilien ist die IRS-Veröffentlichung 561. Diese Veröffentlichung behandelt alle Arten von Immobilienbewertungen, z. B. Autos, Boote, Sammlungen, gebrauchte Kleidung, Wertpapiere, Patente, Renten und viele andere legt keinen Abschnitt zur Ermittlung des Immobilienmarktwerts zurück.
Die Veröffentlichung 561 besagt ausdrücklich, dass "eine detaillierte Bewertung durch einen professionellen Gutachter erforderlich ist", um eine ordnungsgemäße Bewertung zu gewährleisten. Drei Ansätze werden vom Sachverständigen als akzeptabel angesehen: der vergleichbare Verkaufsansatz, der Ansatz der Kapitalisierung des Einkommens oder die neue Methode der Wiederbeschaffungskosten.
