Eine der größten finanziellen Entscheidungen, die Menschen in ihrem Leben treffen, ist der Kauf eines Eigenheims. Warum machen so viele Leute ein so großes finanzielles Engagement, wenn das Mieten billiger und eine viel kürzere, flexiblere Verpflichtung ist?
Ein Grund ist, dass Wohneigentum es Einzelpersonen ermöglicht, Eigenkapital aufzubauen und Hypothekenzinsen von ihren Steuern abzuziehen, was es zur größten verfügbaren Steuervergünstigung macht. Es gibt auch den Vorteil, in ein Haus zu investieren, das mit der Zeit hoffentlich an Wert gewinnt. Es gibt auch immaterielle Vorteile wie eine bessere Kontrolle über Renovierungen.
Wenn eine Person ein Eigenheim kauft, steigen ihre monatlichen Auszahlungen, aber der Besitz Ihres Eigenheims kann sich lohnen, wenn von Anfang an die richtigen Entscheidungen getroffen werden.
Erster Schritt: Bereinigung bestehender Schulden
Die richtige Vorbereitung ist die halbe Miete für eine Hypothek. Das erste, was ein potenzieller Kreditnehmer tun muss, ist eine Kopie seiner Kreditauskunft zu erhalten, um seinen FICO-Score und seine Kreditwürdigkeit zu bestimmen. Im Jahr 2018 verlangte die Federal Housing Administration (FHA) eine Kreditbewertung von mindestens 500 für ein FHA-Darlehen. Viele Kreditgeber verlangen jedoch eine Punktzahl von 620 bis 640. Wenn Ihre Punktzahl niedrig ist, sollten Sie versuchen, sie zu verbessern, indem Sie das Guthaben bei Kreditkarten niedrig halten, Rechnungen pünktlich bezahlen und Ihre hochverzinslichen Schulden begleichen. Schließen Sie nicht verwendete Kreditkarten nicht aus, da dies sich negativ auf Ihren FICO-Score und Ihre Kreditauslastung auswirken kann (weitere Informationen zu diesem Verhältnis finden Sie unter " Kreditauslastungsgrad" ). Halten Sie einfach das Gleichgewicht niedrig. Überprüfen Sie auch die Berichterstattung Ihrer Gläubiger auf Fehler oder Unstimmigkeiten und lassen Sie diese korrigieren.
Gleichzeitig sollten Sie so viel Geld wie möglich für Ihre Anzahlung sparen. Wichtiger ist jedoch die Tilgung von Hochzinsschulden. Alle Kreditkartenzinsen, deren Zinssatz das Zweifache des Basiszinssatzes übersteigt, sind zu hoch. Wenn der aktuelle Leitzins beispielsweise 6% beträgt, sollten Sie versuchen, alle Ihre Kreditkarten mit einem Zinssatz von 12% oder mehr zurückzuzahlen, oder nach einem anderen Kreditgeber mit einem besseren Zinssatz suchen, auf den Sie Ihre Schulden übertragen können.
Zweiter Schritt: Shop für Kreditgeber
Sobald Ihre Kredit-Score ist, wo Sie es wollen, sollten Sie für einen Kreditgeber einkaufen. Angenommen, Sie sind ein guter Interessent, lassen Sie drei oder vier Kreditgeber um Ihr Geschäft konkurrieren. Geben Sie nicht jedem Kreditgeber die Erlaubnis, auf Ihre Kreditauskunft zuzugreifen. Fordern Sie eine vorläufige Kopie der "Schätzung nach Treu und Glauben" (HUD-1-Formular) an und analysieren Sie jede Anklage. Nur wenn Sie einen Kreditgeber ausgewählt haben, sollten Sie diesen erlauben, Ihr Guthaben zu überprüfen.
Die Gebühren der Kreditgeber an den Kreditnehmer sind äußerst kreativ und variabel. Gebühren wie Kreditvergabe, Bearbeitungsgebühren. und die Zeichnungsgebühren können oft um mindestens 50% gesenkt oder sogar vom Kreditgeber erlassen werden, wenn er Ihr Geschäft wünscht. Vermeiden Sie Punkte, wenn Sie können. Wenn Sie Punkte zahlen, zahlen Sie im Voraus Zinsen (1 Punkt = 1 Prozent) in Höhe eines Pauschalbetrags, um eine niedrigere Rate für Ihre festverzinsliche Hypothek zu erhalten, wodurch sich im Grunde die Höhe Ihrer Anzahlung erhöht. Punkte sind unnötige Zusatzkosten durch den Kreditgeber. Lehnen Sie es ab, diese Gebühren zu zahlen, oder übernehmen Sie Ihr Geschäft woanders.
In einigen Fällen kann es sich lohnen, einen Immobilienanwalt zu beauftragen, der unnötige Kosten ermitteln kann. Ein sachkundiger Immobilienmakler kann Sie auch darüber informieren, welche Kosten üblich sind und welche möglicherweise beseitigt werden könnten. Beispielsweise sind die Titelkosten im Bundesstaat Florida vom Käufer zu tragen (es sei denn, der Verkäufer erklärt sich damit einverstanden, die Kosten zu übernehmen). Sie müssen daher wissen, dass diese Kosten in Ihrem nach Treu und Glauben erstellten Kostenvoranschlag aufgeführt werden sollten. Wenn es sich bei Ihrem Kreditgeber um einen Kreditgeber außerhalb des Staates handelt, können unterschiedliche Gebühren anfallen (die normalerweise 1.000 USD übersteigen), die vor dem Abschluss möglicherweise als Überraschungskosten auf Ihrer HUD-1-Abrechnungsabrechnung erscheinen.
Warum Kreditgeber PMI lieben
Kreditgeber können zum ersten Mal Eigenheimkäufer jagen. Die meisten Kreditgeber berechnen eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI), wenn Sie bei Ihnen zu Hause keine Anzahlung von mindestens 20% leisten. Diese Versicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie, im Falle eines Ausfalls Ihres Kredits. Im Allgemeinen betrachtet ein Kreditgeber einen Kredit, der zu mehr als 80% des Hauswerts finanziert wird, als höheres Ausfallrisiko und verlangt die Zahlung des PMI. Wie hoch ist diese Zahlung für PMI? Wenn Sie ein Darlehen in Höhe von 200.000 USD mit einer Anzahlung von 10 Prozent beantragen, müssen Sie mit einer monatlichen Zahlung von mindestens 100 USD für die PMI-Zahlung rechnen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die PMI-Zahlungen im Bereich von 150 bis 200 US-Dollar pro Monat liegen.
Schritt drei: Kommen Sie mit der Anzahlung
Was können Sie tun, wenn Sie sich die Anzahlung von 20% auf Ihr Wohnungsbaudarlehen nicht leisten können? Wenn Sie ein Haus mit 200.000 USD betrachten und 10.000 USD für die Anzahlung haben, verlangen die meisten Kreditgeber eine PMI-Zahlung, wenn Sie nicht mindestens 40.000 USD für das Haus aufbringen (Kredit- / Darlehensgebühren wurden von unserer Kreditberechnung ausgeschlossen). Für die meisten Erstkäufer kommt eine Anzahlung von 40.000 USD nicht in Frage.
Sie können jedoch versuchen, Ihre Kredite zu "huckepack", so dass zwei Kreditgeber an dem Darlehen teilnehmen. Dies könnte einem 80-15-5-Plan ähneln: Sie finanzieren 80% einer Ersthypothek, 15% einer Zweithypothek oder eines Hypothekendarlehens und 5% als Anzahlung. Durch die Verwendung des Eigenheimdarlehens zuzüglich Ihrer Anzahlung können Sie diesen Betrag mit dem Kaufpreis Ihres Eigenheims vergleichen und den 20% -Down-Bedarf decken, wodurch PMI vermieden werden. Das Eigenheimkapital oder das zweite Darlehen wird höchstwahrscheinlich einen variablen Zinssatz oder einen höheren Zinssatz als Ihre Grundhypothek haben. Daher müssen Sie dieses Darlehen im Auge behalten und versuchen, es zuerst zurückzuzahlen. Die Zinsen aus dem Eigenheimdarlehen sind auch abziehbare Zinsen auf US-Bundessteuern (für Eigenheimschulden gilt eine Obergrenze von 100.000 USD für die Abzugsfähigkeit).
Arten von Darlehen
Die 30-jährigen Festzinsdarlehen sind die häufigsten Hypothekendarlehen, da sich der Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Die meisten Hausbesitzer bevorzugen diese Art von Darlehen, da ihre monatlichen Zahlungen über die Jahre hinweg konstant bleiben. Ein 15-jähriger fester Kredit wird immer beliebter, da er den Zeithorizont des Kredits verkürzt, wodurch sich der Zinsbetrag verringert, der über die Laufzeit des Kredits gezahlt wird. Diese kurzfristigeren Kredite sind in der Regel höher verzinst, weil der Kreditgeber die Möglichkeit aufgibt, Geld zu verdienen, insbesondere wenn der Zinssatz steigt.
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARM) bieten für einen bestimmten Zeitraum einen niedrigen Zinssatz. Der Zinssatz kann jährlich angepasst werden oder als "3-1", "5-1", "7-1" oder ähnliches aufgeführt werden. Im Rahmen eines Darlehens mit variabler Verzinsung "7-1" wird der Darlehensbetrag für die ersten sieben Jahre festgesetzt und dann im achten Jahr auf der Grundlage der aktuellen Marktbedingungen angepasst, die in der Regel auf der Grundlage eines Jahres erfolgen Treasury Index. Anfänglich können die Zinssätze für ARMs ein bis drei Prozentpunkte unter der herkömmlichen Festhypothek liegen und werden nach Ablauf der festen Laufzeit in der Regel jährlich angepasst. Ob ein ARM für Sie geeignet ist, hängt oft davon ab, wie lange Sie zu Hause bleiben möchten. Wenn Sie beim "7-1" nur sieben Jahre zu Hause bleiben möchten, ist dies möglicherweise das perfekte Darlehen für Sie. Wenn Sie jedoch vorhaben, länger zu Hause zu bleiben und die Zinssätze zu steigen; Ihre monatlichen Zahlungen können erheblich steigen.
Die Quintessenz
Es ist den zusätzlichen Aufwand wert, Ihre HUD-1-Abrechnungserklärung vor dem Abschlussdatum Ihres neuen Hauses zu überprüfen. Die dort aufgelisteten Zahlen sollten mit denen übereinstimmen, die Ihnen nach Treu und Glauben zur Verfügung gestellt wurden. Wenn die Zahlen überhöht sind oder Sie neue Gebühren sehen, wenden Sie sich an den Kreditgeber und bitten Sie ihn, die Fehler zu erklären oder zu korrigieren. Der Kauf eines Eigenheims ist eine langfristige Verpflichtung. Vergewissern Sie sich daher, dass Sie alle Bedingungen Ihres Darlehens vollständig verstanden haben und keine versteckten Kosten übersehen, die Sie später bereuen könnten.
