Die Entscheidung, Ihr Eigenheim zu refinanzieren, hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich der Dauer Ihres geplanten Aufenthalts, der aktuellen Zinssätze und der Dauer der Amortisation Ihrer Abschlusskosten. In einigen Fällen ist die Refinanzierung eine kluge Entscheidung. In anderen Fällen kann es sich nicht lohnen, finanziell.
Da Sie bereits Eigentümer der Immobilie sind, ist die Refinanzierung wahrscheinlich einfacher als die Aufnahme eines ersten Darlehens als Erstkäufer. Wenn Sie Ihre Immobilie oder Ihr Haus schon lange besitzen und ein beträchtliches Eigenkapital aufgebaut haben, erleichtert dies die Refinanzierung. Wenn Sie dieses Eigenkapital nutzen oder Schulden konsolidieren, ist dies der Grund für einen Refi. Denken Sie jedoch daran, dass dies die Anzahl der Jahre erhöhen kann, die Sie Ihrer Hypothek schulden - nicht die klügsten finanziellen Schritte.
Die Hausbewertung: Schlüssel zu einer erfolgreichen Refinanzierung
Betrachten Sie das Schließen von Kosten
Die typische Faustregel lautet: Wenn Sie Ihren aktuellen Zinssatz um 1% oder mehr senken können, ist eine Refinanzierung aufgrund des gesparten Geldes möglicherweise sinnvoll. Durch die Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz können Sie außerdem schneller Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen.
Wenn die Zinssätze ausreichend gesunken sind, kann möglicherweise eine Refinanzierung vorgenommen werden, um die Laufzeit des Kredits zu verkürzen - beispielsweise von einer 30-jährigen auf eine 15-jährige Festhypothek -, ohne dass sich die monatliche Zahlung wesentlich ändert.
In ähnlicher Weise könnten sinkende Zinssätze ein Grund sein, von einer Festzinshypothek auf eine Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) umzusteigen, da regelmäßige Anpassungen einer ARM niedrigere Zinssätze und geringere monatliche Zahlungen bedeuten. Bei steigenden Hypothekenzinsen ist diese Strategie finanziell weniger sinnvoll. In der Tat können die regelmäßigen ARM-Anpassungen, die den Zinssatz für Ihre Hypothek erhöhen, die Umstellung auf ein festverzinsliches Darlehen zu einer vernünftigen Wahl machen.
In all diesen Szenarien fallen jedoch Kosten an. Ihre Ausgaben müssen Gebühren wie Eigentumsversicherung, Anwaltskosten, Schätzung, Steuern und Überweisungsgebühren decken. Diese Refinanzierungskosten, die 3% bis 6% des Kapitalbetrags des Darlehens ausmachen können, sind fast so hoch wie die Kosten einer Ersthypothek und können Jahre in Anspruch nehmen.
Die zentralen Thesen
- Es kann ratsam sein, sich zu refinanzieren, wenn Sie Ihren Zinssatz um 1% oder mehr senken können. Stellen Sie sicher, dass Sie lange genug im Haus bleiben, um die Kosten der Refinanzierung wieder hereinzuholen. Die Abschaffung der privaten Hypothekenversicherung oder des PMI ist eine gute Sache Grund für eine neue Hypothek.
Überlegen Sie, wie lange Sie in Ihrem Zuhause bleiben möchten
Wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden, möchten Sie Ihre monatlichen Einsparungen berechnen, sobald die Refinanzierung abgeschlossen ist.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren für 200.000 USD. Als Sie das Darlehen zum ersten Mal aufgenommen haben, lag Ihr Zinssatz bei 6, 5% und Ihre monatliche Zahlung bei 1.257 USD. Wenn die Zinssätze auf 5, 5% festgesetzt werden, kann dies Ihre monatliche Zahlung auf 1.130 USD reduzieren - eine Ersparnis von 127 USD pro Monat oder 1.524 USD pro Jahr.
Ihr Kreditgeber kann Ihre gesamten Abschlusskosten für die Refinanzierung berechnen, falls Sie sich entscheiden, fortzufahren. Wenn sich Ihre Kosten auf ungefähr 2.300 US-Dollar belaufen, können Sie diese Zahl durch Ihre Ersparnisse dividieren, um Ihren Break-Even-Punkt zu bestimmen - in diesem Fall 1, 5 Jahre zu Hause (2.300 US-Dollar geteilt durch 1.524 US-Dollar = 1, 5 Jahre). Wenn Sie zwei Jahre oder länger zu Hause bleiben möchten, ist eine Refinanzierung sinnvoll.
Wenn die Eigenkapitalquote in Ihrem Haus weniger als 20% beträgt, müssen Sie möglicherweise einen PMI zahlen, wodurch die Einsparungen, die Sie möglicherweise durch eine Refi erzielen, verringert werden.
Betrachten Sie PMI
In Zeiten, in denen die Hauswerte sinken, werden viele Häuser zu einem viel geringeren Preis bewertet, als sie in der Vergangenheit bewertet wurden. Wenn dies der Fall ist, wenn Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, kann der Wert Ihres Eigenheims bedeuten, dass Sie nicht genügend Eigenkapital haben, um eine Anzahlung von 20% auf die neue Hypothek zu leisten.
Zur Refinanzierung müssen Sie eine größere Kaution als erwartet hinterlegen, oder Sie müssen eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen, wodurch sich letztendlich Ihre monatliche Zahlung erhöht. Dies kann dazu führen, dass Ihre tatsächlichen Einsparungen selbst bei sinkenden Zinssätzen nicht viel betragen.
Umgekehrt spart eine Refinanzierung, die Ihren PMI entfernt, Geld und ist möglicherweise allein aus diesem Grund wert. Wenn Ihr Haus über mehr als 20% Eigenkapital verfügt, müssen Sie keinen PMI zahlen, es sei denn, Sie haben ein FHA-Hypothekendarlehen oder gelten als risikoreicher Kreditnehmer. Wenn Sie derzeit PMI zahlen, über ein Eigenkapital von mindestens 20% verfügen und Ihr aktueller Kreditgeber es nicht entfernen wird, sollten Sie eine Refinanzierung vornehmen.
