Was ist negatives Gearing?
Negatives Gearing ist bei Immobilieninvestitionen weit verbreitet. Hierbei handelt es sich um eine Form der finanziellen Hebelwirkung, die den Kauf eines ertragsgenerierenden Vermögenswerts wie einer Mietimmobilie durch einen Anleger beschreibt, wenn der Vermögenswert nicht genügend Einnahmen erzielt, um die Kosten des Vermögenswerts zu decken. Beispielsweise reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um die kurzfristigen Darlehenszahlungen, Unterhaltszahlungen, Zinsen oder Abschreibungen für den Vermögenswert zu decken. Idealerweise wird der Vermögenswert irgendwann genug Geld produzieren, um diese Kosten zu decken. Der Grund, warum ein Käufer ein negatives Gearing verwenden würde, ist, dass die kurzfristigen Verluste in bestimmten Fällen für die Steuerrechnung des Eigentümers von Vorteil sein können.
Die zentralen Thesen
- Ein negatives Gearing ist eine Form des finanziellen Hebels, der typischerweise im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen zu beobachten ist. Ein negativ ausgerichtetes Asset ist ein Vermögenswert, der nicht genug Einnahmen erzielt, um seine Kosten zu decken. Ein Anleger mit negativem Gearing erwartet kurzfristig einen Gewinn aus Steuervorteilen und schließlich den Vermögenswert zu einem höheren Preis zu verkaufen, um die anfänglichen Verluste auszugleichen. Negatives Gearing wird erst zu einem profitablen Unterfangen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird.
Negatives Gearing verstehen
Ein negativ verzinslicher Vermögenswert ist ein Vermögenswert, dessen Einkommen nicht ausreicht, um seine Kosten zu decken. Dies führt zu einem Verlust für den Vermögensbesitzer. Der Vorteil für den Käufer oder Anleger besteht darin, dass je nach Herkunftsland des Anlegers die Differenz zwischen verdientem Einkommen und fälligen Zinsen von den laufenden Ertragsteuern abgezogen werden kann. Zu den Ländern, in denen dieser Steuerabzug zulässig ist, gehören Australien, Japan und Neuseeland. Andere Länder wie Kanada, Frankreich, Deutschland, Schweden und die Vereinigten Staaten erlauben den Abzug, jedoch mit Einschränkungen. Eine solche Anlage kann in Fällen sinnvoll sein, in denen zum Zeitpunkt des Verkaufs hohe Kapitalgewinne zu erwarten sind, die zeitweise Verluste ausgleichen.
Vom negativen Gearing profitieren
Ein negatives Gearing wird erst dann zu einem profitablen Unterfangen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird. Voraussetzung zum Zeitpunkt des Verkaufs ist, dass die Immobilienwerte steigen, nicht fallen oder stabil bleiben. Wenn die Immobilienwerte fallen oder stabil bleiben, ist der Eigentümer möglicherweise nicht in der Lage, den Vermögenswert zu einem ausreichenden Preis zu verkaufen, um die Verluste auszugleichen, während der Vermögenswert nicht genügend Einnahmen zur Deckung der Ausgaben erbrachte. Viele Anleger, die auf diese Weise spekulieren, streben absichtlich eine negative Verzinsung der Steuerermäßigungen an, in der Hoffnung, mit dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn zu erzielen, um einen Kapitalgewinn zu erzielen.
Besondere Überlegungen zum negativen Gearing
Investoren, die diese Art der Vereinbarung in Betracht ziehen, müssen über die finanzielle Stabilität verfügen, um den Fehlbetrag aus eigener Tasche zu finanzieren, bis die Immobilie verkauft und der volle Gewinn erzielt werden kann. Von größter Bedeutung ist auch, dass der Zinssatz von Anfang an festgelegt ist oder dass die vorherrschenden Zinssätze niedrig bleiben, wenn der Zinssatz des Kreditnehmers auf einem variablen Index berechnet wird. Ein Kritikpunkt am negativen Gearing ist, dass es den Wohnungsmarkt verzerren kann, indem es das Wohnungsangebot, insbesondere von Mietobjekten, verringert, möglicherweise die Mietpreise erhöht und zu Überinvestitionen in Immobilien anregt.
