Was ist eine Beteiligungshypothek?
Eine Beteiligungshypothek ist eine Art Hypothek, die es dem Kreditgeber ermöglicht, einen Teil des Einkommens oder des Wiederverkaufserlöses einer Immobilie zu teilen. Als solcher wird der Kreditgeber ein Beteiligungspartner am Kauf und nicht nur ein Hypothekenemittent. Im Gegenzug für einen niedrigeren Leihzinssatz beteiligt sich ein Kreditgeber am Netto-Betriebsergebnis (NOI).
BREAKING DOWN Beteiligungshypothek
Beteiligungshypotheken, die häufig bei gewerblichen Immobilientransaktionen zu finden sind, erwarten laufende Mieteinnahmen. Zu den Gewerbeimmobilien zählen Bürogebäude oder Apartmentkomplexe. Die Parteien teilen das Netto-Betriebsergebnis, das die Summe der Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilie abzüglich der Betriebskosten ist. Eine typische Gewinnaufteilung wäre 55/45, wobei der Kreditgeber den kleineren Anteil erhält. Außerdem erhält der Kreditgeber einen Teil der Wiederverkaufserlöse, häufig alle Gewinne, die über einer bestimmten Benchmark liegen, einschließlich der Rückzahlung des Darlehenskapitals.
Warum ein Kreditnehmer eine Beteiligungshypothek wünschen würde
Der Vorteil einer Beteiligungshypothek an einen Darlehensnehmer ist der niedrigere Zinssatz, den der Darlehensgeber verlangt, der die verminderten Darlehenserträge mit der Einnahmequelle und den zukünftigen Verkaufserlösen ausgleicht. Aus Sicht eines Kreditnehmers ähneln Partizipationsdarlehen den einführenden Teaser-Zinssätzen, die mit einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) angeboten werden. Der Unterschied besteht darin, dass der niedrige Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens stabil ist.
Natürlich gibt der Kreditnehmer viel Eigenkapital für diesen niedrigeren Zinssatz auf. Aber je nachdem, wie der Deal strukturiert ist, könnten die Zinsersparnisse den Eigenkapitalverlust gut ausgleichen. In naher Zukunft könnte es dem Kreditnehmer möglich sein, ein größeres Vermögen zu entwickeln, als er sich sonst leisten könnte.
Die Perspektive des Kreditgebers
Emittenten von Beteiligungshypotheken sind häufig nicht traditionelle Kreditgeber. Dies können Unternehmer sein, die nach Immobilieninvestitionen suchen, ohne selbst Immobilien entwickeln oder warten zu müssen. Beteiligungshypotheken ermöglichen es ihnen, stille Gesellschafter zu sein. Manchmal sind die Kreditgeber Pensionsfonds, die nach hochwertigen Anlagen suchen, die mehr Rendite als Anleihen erzielen, aber nicht die Volatilität von Aktien aufweisen.
Ein besonderer Reiz für Pensionskassen ist der eingebaute Inflationsschutz von Beteiligungshypotheken. Die meisten Renten beinhalten Anpassungen der Lebenshaltungskosten (Cost-of-Living Adjustment, COLA), die die Auszahlungen in Zeiten der Inflation erhöhen. Da die Immobilienpreise in der Regel der Inflation entsprechen, sorgen Partizipationshypotheken in Inflationsperioden für eine höhere Eigenkapitalrendite.
Eine Überlegung für Kreditgeber ist das Problem der Überwachung des Cashflows. Sie müssen die Bücher des Kreditnehmers überprüfen, um sicherzustellen, dass die angegebenen Nettoeinnahmen korrekt sind. Andernfalls würde ein Kreditgeber nicht wissen, ob der Entwickler die Ausgaben auflädt, um ein niedrigeres Nettoeinkommen zu melden. Darüber hinaus könnte ein Entwickler Verbesserungen oder sogar Sicherheitsmerkmale einschränken, da er die Kosten für alle Reparaturen trägt, aber nur einen Teil des Nettoeinkommens erhält, eine Form von moralischem Risiko.
