Was ist ein Reverse Exchange?
Eine umgekehrte Börse ist eine Art von Immobilienbörse, bei der die Ersatzimmobilie zuerst erworben und dann die aktuelle Immobilie veräußert wird. Es wurde eine Umkehrbörse eingerichtet, um Käufern den Kauf einer neuen Immobilie zu erleichtern, bevor sie gezwungen werden, mit einer aktuellen Immobilie zu handeln oder diese zu verkaufen. Dies kann es dem Verkäufer ermöglichen, eine aktuelle Immobilie zu halten, bis sich ihr Marktwert erhöht, wodurch sich auch ihr eigener Verkaufstermin für einen maximierten Gewinn erhöht.
Die zentralen Thesen
- Eine umgekehrte Börse ist eine Immobilienbörse, bei der eine Ersatzimmobilie ohne Verkauf einer derzeit gehaltenen Immobilie gekauft wird. Umgekehrte Börsen unterscheiden sich von verzögerten Börsen, bei denen die Ersatzimmobilie nach Verkauf der derzeit gehaltenen Immobilie gekauft werden muss. “ Für den umgekehrten Umtausch gelten in der Regel keine ähnlichen Umtauschregeln. Der umgekehrte Umtausch gilt nur für 1031 Immobilien und ist nur in Fällen zulässig, in denen Anleger über die finanziellen Mittel verfügen, um den neuen Kauf zu tätigen.
So funktioniert ein Reverse Exchange
Standardregeln für den Umtausch ähnlicher Art gelten normalerweise nicht für den Umtausch in umgekehrter Reihenfolge. Nach diesen Regeln kann ein Immobilieninvestor in der Regel die Zahlung von Kapitalertragssteuern für eine verkaufte Immobilie einstellen, solange der Gewinn aus diesem Verkauf für den Kauf einer „gleichartigen“ Immobilie verwendet wird. Das IRS hat eine Reihe von Safe-Harbor-Regeln erstellt, die eine vergleichbare Behandlung ermöglichen, solange entweder das aktuelle oder das neue Eigentum in einer qualifizierten Austauschunterkunft oder einer QEAA gehalten wird. Darüber hinaus kann der Investor bereits im Besitz befindliches Vermögen nicht als Ersatz für das abgegebene Vermögen verwenden.
Der umgekehrte Umtausch gilt nur für das Eigentum von Abschnitt 1031, daher wird er auch als 1031-Umtausch bezeichnet. § 1031 Grundstücke sind Grundstücke, die von Unternehmen oder qualifizierten Organisationen umgetauscht werden und auf deren Veräußerungsgewinn Steuern aufgeschoben werden. Es ist jedoch nicht so einfach, dass ein einzelner Steuerzahler eine Immobilie kauft, verkauft und dann die Gewinne verwendet, um eine andere Immobilie zu kaufen. Stattdessen muss es einen festgelegten Standard für den Austausch sowie die Anwesenheit eines Moderators geben, der für die Einrichtung des Prozesses zuständig ist. Section 1245- oder 1250-Objekte sind für diese Art von Transaktion nicht berechtigt.
Eine „1031-Immobilie“ hat ihren Namen von Section 1031 des US Internal Revenue Code, der es Anlegern ermöglicht, die Zahlung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf und Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu vermeiden.
Besondere Überlegungen
Einer der wichtigsten Aspekte eines erfolgreichen Reverse Exchange hängt davon ab, dass der Investor über die finanziellen Mittel für den Neukauf verfügt. Die neue Immobilie wird zum Zeitpunkt des Umtauschs nicht aufgegeben, so dass der Investor in der Lage sein muss, die volle Finanzierung für die neue Immobilie bereitzustellen, ohne den Verkauf der alten Immobilie abzuschließen. Der Erwerb der neuen Immobilie kann durch einen Kreditgeber erleichtert werden, obwohl nur bestimmte Kreditgeber bereit und in der Lage sein werden, mit einem Reverse Exchange-Investor zusammenzuarbeiten.
Voraussetzungen für Reverse Exchanges
Im Allgemeinen gibt es eine maximale Haltedauer, die für Immobilien in umgekehrten Börsen gilt und im Durchschnitt bei 180 Tagen liegt. Das Gegenteil einer umgekehrten Börse ist die verzögerte oder aufgeschobene Börse, bei der ein Börsenmakler vor dem Erwerb einer neuen Immobilie zuerst sein Eigentum durch Handel oder Verkauf abgeben muss.
Reverse Exchange wird häufig in Fällen eingesetzt, in denen ein Immobilieninvestor den Verkauf einer neuen Immobilie abschließen muss, bevor er seine aktuelle Immobilie verkaufen kann. Zu diesen Fällen gehört die unerwartete Entdeckung einer begehrenswerten neuen Immobilie, die innerhalb kurzer Zeit erworben werden muss, oder Situationen, in denen der Verkauf einer derzeit gehaltenen Immobilie unerwartet ausfällt, wodurch ein umgekehrter Umtausch als mögliche Lösung verbleibt der Investor soll den Kauf einer neuen Immobilie fortsetzen.
