Was ist ein Sandwich-Leasing?
Ein Sandwich-Mietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem eine Partei eine Immobilie von einem Makler mietet, der seinerseits die Immobilie vom Eigentümer mietet.
Bei einem Sandwich-Leasing handelt es sich um ein Leasingverhältnis, bei dem der Leasinggeber (Vermieter) einer Immobilie auch ein Leasingnehmer ist, der die Immobilie vom ursprünglichen Eigentümer pachtet.
So funktioniert ein Sandwich-Mietvertrag
Ein Sandwich-Mietvertrag bezieht sich auf eine Situation, in der eine Partei eine Immobilie von einem Eigentümer mietet und diese Immobilie anschließend an eine andere Partei mietet. Ein Sandwich-Leasing wird von manchen als eine vorteilhafte Strategie für Investoren mit niedrigem Kapital betrachtet, um auf den Immobilienmärkten Fuß zu fassen, da es für einen Investor möglich ist, ein Sandwich-Leasing ohne Geldverlust und ohne Beteiligung einer Bank zu initiieren. Diese Strategie kann jedoch ein riskantes und arbeitsintensives Unterfangen sein.
Investoren, die nach Möglichkeiten für Sandwich-Leasing suchen, müssen versierte Kommunikatoren und Verhandlungsführer sein, um erstens einen Leasingvertrag mit einem Immobilieneigentümer zu identifizieren und abzuschließen und zweitens einen Vertrag mit einem eigenen Leasingnehmer abzuschließen. Zusätzlich zu dem Zeitaufwand, der erforderlich ist, um Sandwich-Leasing rentabel zu machen, ist es nicht ungewöhnlich, dass die mittlere Partei durch Wartungs- und Grundstücksverwaltungsarbeiten auch Schweißkapital in das Grundstück einbringt.
Die zentralen Thesen
- Der Name Sandwich leitet sich von einem Makler ab, der als Leasinggeber und Leasingnehmer einer Immobilie auftritt. Anleger, die Sandwich-Leasing-Agenten zu sein scheinen, können sich in einer riskanten Situation mit erheblichen finanziellen Kosten befinden. Wer niedrige Fremdkapitalkosten hat und über ein umfangreiches Leasingnetz verfügt, kann Sandwich-Leasing als sehr rentabel ansehen. Für Eigentümer ist ein Sandwich-Leasing eine Option, wenn sie nicht unter finanziellem Verkaufsdruck stehen, vorausgesetzt, sie haben kein Interesse daran, die Immobilie selbst als Leasinggeber zu betreiben. Der Makler von Sandwich-Mietverträgen kann häufig sowohl vom laufenden Mietvertrag als auch vom Verkauf der abgeschlossenen Immobilie profitieren.
Sandwich Lease Beispiel
Alice, eine Hausbesitzerin, hat Probleme, ein Haus zu verkaufen, in dem sie nicht mehr lebt, weil sich der Immobilienmarkt in der Nachbarschaft verlangsamt hat. Alice steht unter keinem finanziellen Druck, dieses Haus zu verkaufen, und ist nicht daran interessiert, es zu vermieten und als Vermieter zu agieren.
Brynne schlägt Alice einen Sandwich-Pachtvertrag vor und bietet an, das Haus für fünf Jahre mit der Option zu pachten, das Haus zu jedem Zeitpunkt während des Pachtvertrags zu einem festgelegten Preis von 200.000 USD zu kaufen.
Alice stimmt dem Deal zu, bei dem Brynne 1000 US-Dollar pro Monat Miete zahlen muss. Ein Teil dieser monatlichen Miete in Höhe von 200 USD wird auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, wenn Brynne sich zum Kauf entscheidet. Darüber hinaus verpflichtet sich Brynne, eine einmalige Optionsgebühr in Höhe von 2500 USD zu entrichten, um die Vereinbarung einzuleiten, die später auch auf den Kaufpreis von Brynne angewendet wird.
Brynne schließt seinerseits einen Mietvertrag mit Carl, der in das Haus einzieht. Carl ist auch daran interessiert, dieses Haus zu leasen, und so weist sein fünfjähriger Mietvertrag einige ähnliche Merkmale wie Brynnes auf. Carl mietet das Haus jedoch für 1500 USD pro Monat mit der Option, das Haus vor Ablauf des Fünfjahreszeitraums für 250.000 USD zu kaufen.
Ähnlich wie bei Brynnes Vereinbarung gelten für den späteren Kaufpreis 200 US-Dollar der monatlichen Miete von Carl. Er zahlt auch eine Optionsgebühr von 3000 USD, die auf seinen Kaufpreis angewendet werden kann, wenn und wann er sich für den Kauf entscheidet. Als Carl nach fünf Jahren endlich das Haus kauft, macht Alice ihren vollen Preis für die Immobilie und Brynne profitiert von der Differenz.
