Leerverkäufe vs. Zwangsversteigerungen: Ein Überblick
Hausbesitzer zu werden ist für viele ein Traum. Es erfordert viel Sparen und Disziplin und es schadet nie, eine gute Punktzahl zu haben. Aber manchmal gibt es Faktoren, die den Traum eines Menschen in einen Albtraum verwandeln können. Möglicherweise verlieren Sie Ihren Job oder Ihr Einkommen in der Familie, die Zinssätze steigen oder Sie müssen mehr Schulden machen. Also, was machst du, um dich in Schach zu halten?
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Sie als Hausbesitzer haben, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, wenn Sie ein Haus unter Wasser haben - oder beides: einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung. Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Hausbesitzer für einen Leerverkauf gegenüber einer Zwangsvollstreckung entscheidet. Der Eigentümer ist in beiden Fällen gezwungen, sich von der Wohnung zu trennen, aber der zeitliche Ablauf und die sonstigen Konsequenzen sind in jeder Situation unterschiedlich.
Ein Leerverkauf ist ein freiwilliger Vorgang, bei dem der Hausbesitzer die Immobilie für einen Betrag verkauft, der weit unter dem Betrag liegt, der für die Hypothek geschuldet wird. So kann ein Hausbesitzer am Ende ein Haus für 175.000 Dollar verkaufen, obwohl die Hypothek noch 200.000 Dollar hat. Der verbleibende Kreditbetrag - in diesem Fall 25.000 USD - abzüglich der mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Gebühren ist der Mangel. Eine Zwangsvollstreckung ist dagegen unfreiwillig. In diesem Fall beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus rechtmäßig, nachdem der Kreditnehmer keine Zahlungen geleistet hat. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Eigenheim als Sicherheit für die Note verwendet wird.
Die zentralen Thesen
- Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen können Hausbesitzer davon abhalten, für ihre Hypotheken zu bezahlen. Leerverkäufe sind freiwillig und bedürfen der Genehmigung des Kreditgebers. Offenlegungen sind unfreiwillig, wenn der Kreditgeber rechtliche Schritte unternimmt, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen und diese zu verkaufen verantwortlich für etwaige Mängel, die an den Kreditgeber zu zahlen sind. Kurzfristige Verkäufe ermöglichen den Rückkauf eines anderen Eigenheims, während Zwangsvollstreckungen die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beeinträchtigen.
Leerverkauf
Bevor der Leerverkaufsprozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek besitzt, die Entscheidung zur Durchführung eines Leerverkaufs unterzeichnen. Darüber hinaus benötigt der Kreditgeber - normalerweise eine Bank - Unterlagen, die erklären, warum ein Leerverkauf sinnvoll ist. Das liegt daran, dass das kreditgebende Institut dabei möglicherweise viel Geld verliert.
Wenn eine Leerverkaufsgenehmigung vorliegt, verhandelt der Käufer zuerst mit dem Hauseigentümer, bevor er die Genehmigung für den Kauf bei der Bank einholt. Es ist wichtig zu beachten, dass kein Leerverkauf ohne Zustimmung des Kreditgebers stattfinden darf.
Sobald der Leerverkauf genehmigt und abgeschlossen ist, erhält der Kreditgeber den Verkaufserlös. Der Hausbesitzer ist jedoch weiterhin verpflichtet, den Mangel zu begleichen - das heißt, was noch auf dem Darlehen verbleibt.
Abschottung
Im Gegensatz zu Leerverkäufen werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern eingeleitet. Hypothekenschuldner, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten - zwischen drei und sechs Monaten -, können von ihren Kreditgebern ausgeschlossen werden, sofern sie ihre Darlehen nicht auf den neuesten Stand bringen. Zwangsvollstreckungsverfahren variieren je nach Staat, einschließlich der Art der Benachrichtigungen, die der Kreditgeber bereitstellen muss, sowie der Optionen, die der Hausbesitzer hat, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen. Gesetze legen auch fest, wie lange eine Bank die Immobilie verkaufen muss.
Der Kreditgeber ergreift zunächst rechtliche Schritte, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen und den Verkauf des Eigenheims zu erzwingen. Auf diese Weise bewegt sich der Kreditgeber gegen kriminelle Kreditnehmer und hofft, seine anfängliche Investition in die Hypothek wieder gut zu machen. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsvollstreckungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Bewohner das Haus noch nicht verlassen haben, werden sie von der kreditgebenden Stelle im Zwangsvollstreckungsverfahren vertrieben.
Sobald der Kreditgeber Zugang zum Haus hat, ordnet er eine eigene Bewertung an und fährt mit dem Verkauf des Hauses fort. Zwangsvollstreckungen dauern in der Regel nicht so lange wie Leerverkäufe, da der Kreditgeber darum bemüht ist, den Vermögenswert schnell zu liquidieren. Ausgeschlossene Immobilien können auch bei Treuhandverkäufen versteigert werden, bei denen Käufer in einem öffentlichen Verfahren auf Immobilien bieten.
Leerverkäufe schaden der Bonität einer Person nicht, während Zwangsvollstreckungen sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person verbleiben können.
Besondere Überlegungen
Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen haben Konsequenzen für Hausbesitzer. Beide verlangen, dass Hausbesitzer ihre Immobilien aufgeben - lange bevor sie dazu bereit sind. Aber hier enden die Gemeinsamkeiten.
Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, deren Abwicklung manchmal ein ganzes Jahr in Anspruch nimmt. Der Prozess der Zwangsvollstreckung ist dagegen in der Regel sehr schnell. Wie oben erwähnt, möchten Banken die Immobilie normalerweise schnell verkaufen, um so viel Geld wie möglich zurückzugewinnen.
Leerverkäufe beeinträchtigen zwar nicht die Bonität eines Hausbesitzers, Zwangsvollstreckungen jedoch. Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf abgeschlossen hat, kann mit bestimmten Einschränkungen berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu kaufen. Eine Zwangsvollstreckung wird jedoch sieben Jahre lang in der Kreditauskunft einer Person gespeichert. In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die eine Zwangsvollstreckung erfahren, mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu kaufen.
