DEFINITION DES DISKONTIERTEN NACH-STEUER-KAPITALFLUSSES
Die Discounted-After-Tax-Cashflow-Methode ist ein Ansatz zur Bewertung einer Investition, bei dem der erwirtschaftete Geldbetrag unter Berücksichtigung der Kapitalkosten und des Grenzsteuersatzes des Anlegers bewertet wird. Der abgezinste Cashflow nach Steuern ähnelt dem einfachen abgezinsten Cashflow (DCF), es werden jedoch auch steuerliche Auswirkungen berücksichtigt.
BREAKING DOWN Discounted Cash Flow nach Steuern
Der Discounted-After-Tax-Cashflow-Ansatz wird hauptsächlich bei der Immobilienbewertung verwendet, um festzustellen, ob eine bestimmte Immobilie wahrscheinlich eine gute Investition darstellt. Anleger müssen bei dieser Bewertungsmethode die Abschreibung, die Steuerklasse des Unternehmens, dem die Immobilie gehören wird, und etwaige Zinszahlungen berücksichtigen. Hierbei handelt es sich um eine Berechnung des Netto-Cashflows aus einer Immobilie nach Berücksichtigung von Steuern und Finanzierungskosten pro Jahr. Der Cashflow wird mit der für den Anleger erforderlichen Rendite abgezinst, um den Barwert der Cashflows nach Steuern zu ermitteln. Liegt der Barwert des Cashflows nach Steuern über den Investitionskosten, kann sich die Investition lohnen.
Da der abgezinste Cashflow nach Steuern nach Steuern berechnet wird, muss die Abschreibung zur Ermittlung der Steuerbelastung herangezogen werden, auch wenn es sich nicht um einen tatsächlichen Cashflow handelt. Die Abschreibung ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand, der die Steuern senkt und den Cashflow erhöht. Es wird in der Regel vom operativen Ergebnis abgezogen, um das Ergebnis nach Steuern abzuleiten, und dann zurückgerechnet, um die positiven Auswirkungen auf den Cashflow nach Steuern widerzuspiegeln.
Da es viele verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilieninvestitionen gibt und jede Methode ihre Mängel aufweist, sollten sich Anleger bei ihrer Entscheidung nicht ausschließlich auf den abgezinsten Cashflow nach Steuern verlassen. Um den Wert der Immobilie aus mehreren Perspektiven zu untersuchen, können Sie auch andere Methoden der Immobilienbewertung verwenden, wie den Kostenansatz, den Verkaufsvergleichsansatz (Sale Compare Approach, SCA) und den Ertragsansatz.
Der abgezinste Cashflow nach Steuern kann zur Berechnung des Rentabilitätsindex verwendet werden, einer Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen eines vorgeschlagenen Projekts oder einer geplanten Investition bewertet. Der Rentabilitätsindex oder das Nutzen-Kosten-Verhältnis wird berechnet, indem der Barwert des abgezinsten Cashflows nach Steuern durch die Investitionskosten dividiert wird. Die Faustregel besagt, dass ein Projekt mit einer Rentabilitätsindexquote von mindestens eins eine potenzielle rentable Investitionsmöglichkeit darstellt. Mit anderen Worten, wenn der Barwert des Cashflows nach Steuern den Projektkosten entspricht oder diese übersteigt, ist das Projekt möglicherweise eine Investition wert.
Der abgezinste Cashflow nach Steuern wird auch verwendet, um die einfache Amortisationszeit und die abgezinste Amortisationszeit einer Investition zu berechnen. Auf diese Weise kann ein Investor bestimmen, wie lange es dauern würde, bis ein Projekt den ursprünglich investierten Betrag wiedererlangt.
