In Mietimmobilien zu investieren, sieht nach einer großartigen Idee auf dem Papier aus. Sie kaufen einfach einen Platz in einer schönen Gegend, finden Mieter und lassen das Geld einlaufen - oder? Nun, tatsächlich gibt es einige Dinge, die Sie berücksichtigen müssen, bevor Sie eine Immobilie kaufen und eine "zur Miete" -Anzeige auf dem Rasen und in der Zeitung (oder online) schalten. Hier geben wir einen Überblick über die Vor- und Nachteile des Besitzens von Mietobjekten und geben Ihnen einige Tipps, wie Sie als Vermieter Gewinne erzielen können.
Tipps für den zukünftigen Vermieter
Vorteile von Mietimmobilien
Viele Menschen, denen es unangenehm ist, in Finanzinstrumente zu investieren, haben keine Bedenken, in Immobilien zu investieren, da dies ein materieller Vermögenswert ist. Dies ist eine psychologische Unterscheidung, da eine schlechte Aktie und ein schlechtes Mietobjekt gleichermaßen in der Lage sind, Geld zu verlieren. Das heißt, hier sind die Vorteile, die sich auf dem Papier zeigen:
Laufendes Einkommen. Dies bezieht sich auf das Mietgeld, das übrig bleibt, nachdem die Hypothek und die damit verbundenen Kosten bezahlt wurden. Das laufende Einkommen ist im Grunde genommen monatliches Geld, für das Sie nicht arbeiten mussten - Ihre Immobilie produziert es für Sie.
Anerkennung. Dies ist die Wertsteigerung, die Eigenschaften im Laufe der Zeit im Allgemeinen erfahren. Die Wertschätzung kann nicht garantiert werden. Wenn Sie jedoch eine Immobilie in einem stabilen Gebiet (Städten) besitzen, wird die Immobilie wahrscheinlich im Laufe der Jahre an Wert gewinnen. Sogar Immobilien in dünn besiedelten und weniger begehrten Gebieten können aufgrund der allgemeinen Inflation aufwerten.
Hebelwirkung. Mietobjekte können mit Fremdmitteln erworben werden. Dies bedeutet, dass Sie die gesamte Immobilie und das darin enthaltene Eigenkapital kontrollieren können, indem Sie nur einen Bruchteil ihrer Gesamtkosten - Prozentsatz des Gesamtwerts - aufbringen. Außerdem sichert die Immobilie, die Sie erwerben, die Schulden und nicht Ihre anderen Vermögenswerte. Wenn Sie die monatlichen Darlehenszahlungen nicht einhalten, können Sie das Mietobjekt verlieren, aber Sie sollten nicht Ihr eigenes Zuhause verlieren.
Steuervorteile. Ihre Mieteinnahmen können steuerfrei sein, wenn Sie nach Abzug der Aufwendungen keinen Netto-Cashflow erhalten. Dies bedeutet, dass Ihre Hypothek zurückgezahlt wird und Sie mehr vom Gesamtwert der Immobilie besitzen (anstatt diese nur zu kontrollieren), aber Sie zahlen keine Steuern auf das Geld, das dies für Sie tut. Darüber hinaus können Sie steuerfrei Geld abheben, indem Sie Ihr Darlehen refinanzieren, wenn die Immobilie an Wert gewinnt und die Zinssätze gefallen sind. Schließlich können Sie möglicherweise die Zahlung von Steuern auf den Verkauf eines Mietobjekts vermeiden, wenn Sie es verkaufen und das Geld umgehend in ein anderes Objekt reinvestieren (sogenannter Umtausch oder steuerfreier Umtausch).
Nachteile von Mietimmobilien
Haftung. Was passiert, wenn eine Treppe unter den Füßen Ihres Mieters bricht? Mit der Zunahme von leichtfertigen Klagen und der Unmöglichkeit, die Art der "emotionalen Belastung" zu quantifizieren, kann die Haftung eine beängstigende Sache sein. Wenn Sie jemandem eine Unterkunft für Geld bieten, stehen Sie und der Mieter in einer Beziehung, in der beide Parteien die Verantwortung tragen. Sie müssen sicher sein, dass die Immobilie, die Sie vermieten, allen Bauvorschriften und Vorschriften entspricht.
Unerwartete Ausgaben. Was machst du, wenn du den Kellerteppich hochziehst und einen Spalt findest, der sich zum Abgrund öffnet? Es ist unmöglich, sich auf alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz von Mietobjekten vorzubereiten. Kessel, Rohrleitungen und Armaturen müssen häufig ausgetauscht werden und sind nicht unerschwinglich teuer. Eine fehlerhafte Verkabelung, schlechte Fundamente und beschädigte Dächer können jedoch sehr teuer in der Reparatur sein. Wenn Sie nicht für Reparaturen bezahlen können, bleiben Sie ohne Mieter und haben die düstere Aussicht, die Immobilie mit einem erheblichen Rabatt zu verkaufen. Da sich die Bauvorschriften im Laufe der Zeit weiterentwickeln, können auch Bleifarbe, Asbest, Dachziegel aus Zedernholz und andere Materialien, die in der Vergangenheit geprüft wurden, zu Ihrem Nachteil neu bewertet werden.
Schlechte Mieter. Niemand möchte ein Inkassobüro benutzen müssen, um überfällige Mieten einzutreiben. Leider hat fast jeder Vermieter eine Geschichte, in der Polizeibeamte oder Polizeichefs seinen Mieter aus dem Grundstück eskortieren - und damit alle Hoffnungen auf eine überfällige Miete von fünf Monaten zunichte machen. Schlechte Mieter können auch Ihre unerwarteten Ausgaben erhöhen und Sie sogar mit einer Klage belasten.
Freie Stelle. Kein eingehendes Geld bedeutet, dass Sie monatliche Zahlungen aus Ihrer eigenen Tasche tätigen müssen. Wenn Sie über einen Notfallfonds verfügen, können Sie offene Stellen problemlos überstehen. Wenn Sie keine haben, müssen Sie möglicherweise die Miete an den härtesten Vermieter von allen zahlen - die Bank.
Tipps für Vermieter
Die Minimierung der Nachteile des Immobilienbesitzes ist eigentlich einfach. Hier sind einige Richtlinien, die Ihnen helfen werden.
Halten Sie Ihre Erwartungen zumutbar. Haben Sie das Ziel eines positiven Cashflows, aber rechnen Sie nicht damit, zum Jahresende eine neue Yacht zu kaufen. Wenn Sie Ihre Erwartungen in Schach halten, werden Sie nicht versucht sein, die Miete zu erhöhen und gute Mieter zu verdrängen.
Finden Sie ein Gleichgewicht zwischen Ertrag und Aufwand. Planen Sie, ein "Hands-on" -Vermieter zu sein? oder solltest du mit einer firma arbeiten? Das derzeitige Einkommen scheint nicht so hoch zu sein, wenn Sie eine weitere Vollzeitschicht für Ihr Mietobjekt einrichten. Glücklicherweise gibt es Immobilienverwaltungsfirmen, die Ihre Immobilie für einen Prozentsatz der Mieteinnahmen führen. Sie könnten in Betracht ziehen, einen zu engagieren.
Kenne die Regeln. Bundes- und Landesgesetze legen Ihre Verantwortlichkeiten und Verbindlichkeiten fest, sodass Sie keine Unwissenheit geltend machen können, wenn etwas passiert. Sie müssen etwas lesen; Trotzdem ist es besser, 20 Stunden in der Bibliothek zu verbringen als im Gerichtssaal.
Lassen Sie die Immobilie untersuchen. Eine der besten Möglichkeiten, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden, besteht darin, die Immobilie vor dem Kauf von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Stellen Sie sicher, dass Ihre Mietverträge legal sind. Wenn Sie im Mietvertrag einen Fehler machen, wird es schwieriger, einen Rechtsstreit zu führen, wenn ein Mieter gegen die Bedingungen verstößt.
Referenzen aufrufen und Kreditprüfungen durchführen. Zu viele Vermieter beeilen sich, eine Stelle zu besetzen, anstatt sich die Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass der potenzielle Mieter eine bessere Option als eine leere Immobilie ist. Wenn Sie Zeit haben, möchten Sie vielleicht den aktuellen Wohnraum eines potenziellen Mieters nutzen - so wird Ihre Immobilie wahrscheinlich aussehen, wenn dieser Mieter dort wohnt.
Treten Sie der Vermietervereinigung in Ihrer Nähe bei. Der Beitritt zu einer Vereinigung bietet Ihnen eine Fülle von Erfahrungen sowie Mustermieten, Kopien von Gesetzen und Verordnungen und Listen von anständigen Anwälten, Auftragnehmern und Inspektoren. In einigen Verbänden können Sie sogar Mitglied werden, bevor Sie ein Mietobjekt kaufen.
Freunde dich mit einem Anwalt, einem Steuerberater und einem Bankier an. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie gerne Mietobjekte besitzen, ist ein Netzwerk mit diesen drei Fachleuten von entscheidender Bedeutung, wenn Sie Ihren Bestand vergrößern möchten.
Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Art von Versicherung haben. Nach dem Erlernen der Regeln müssen Sie eine Versicherung abschließen, um Ihre Haftung zu decken. Sie benötigen die Hilfe eines Versicherungsexperten, um das richtige Paket für Ihre Art von Mietobjekt auszuwählen. Eine einfache Vanille-Hausbesitzer-Politik ist möglicherweise nicht angemessen.
Erstellen Sie einen Notfallfonds. Dies ist im Wesentlichen Geld, das für unerwartete Ausgaben vorgesehen ist, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind. Es gibt keinen festgelegten Betrag für einen Notfallfonds, aber 20% des Wertes der Immobilie sind eine gute Richtlinie. Trotzdem ist alles besser als nichts. Wenn Sie laufende Einnahmen aus einer Immobilie erzielen, können Sie diese in den Notfallfonds einbinden.
