Was ist ein Opco?
Opco ist die Abkürzung für "Betreibergesellschaft", die normalerweise verwendet wird, wenn die primäre Betreibergesellschaft beschrieben wird, die an einem Opco / Propco-Geschäft beteiligt ist. In einigen Fällen gliedert die Betreibergesellschaft eine Tochtergesellschaft als Real Estate Investment Trust (REIT) aus, um steuerliche Vorteile zu erzielen. Die Immobiliengesellschaft (Propco) behält das Eigentum an allen Immobilien und damit verbundenen Schulden und bietet den Opco-Vorteil in Bezug auf Bonitäts- und Finanzierungsfragen.
Opco / Propco-Deals gehören zu den häufigsten Transaktionen bei der Gründung eines REIT.
Wie funktioniert ein Opco?
Ein Geschäft zwischen einer operativen Gesellschaft und einer Immobiliengesellschaft (opco / propco) ist eine Geschäftsvereinbarung, bei der eine Tochtergesellschaft (dh die Immobiliengesellschaft) anstelle der Hauptgesellschaft (operative Gesellschaft) alle umsatzgenerierenden Immobilien besitzt. Opco / Propco-Deals ermöglichen, dass alle Finanzierungs- und Bonitätsprobleme für beide Unternehmen getrennt bleiben.
In einer Opco / Propco-Deal-Strategie werden Unternehmen in mindestens ein operatives Unternehmen und ein Immobilienunternehmen unterteilt. Während die Immobiliengesellschaft alle Vermögenswerte - einschließlich Immobilien - besitzt, die mit der Erzielung von Einnahmen verbunden sind, verwendet der Opco die Vermögenswerte, um Umsätze zu erzielen.
Eine Opco / Propco-Strategie ermöglicht es Unternehmen, bestimmte Elemente - Schulden und damit Schuldendienstverpflichtungen, Bonitätseinstufungen und verwandte Themen - aus den Büchern des Betreibers zu entfernen. Dies bietet dem Unternehmen in der Regel erhebliche finanzielle Vorteile und Einsparungen. Wenn die Betreibergesellschaft einen REIT für alle ihre Immobilienbestände erstellt, kann sie eine Doppelbesteuerung aller ihrer Einkommensausschüttungen vermeiden. Wenn die Kreditmärkte enger werden oder die Immobilienwerte fallen, sind Opco / Propco-Deal-Strategien nicht so praktisch und in vielen Fällen sogar nicht realisierbar.
Die zentralen Thesen
- Opco ist die Abkürzung für "operatives Unternehmen", die typischerweise verwendet wird, wenn das primäre an einem Opco / Propco-Geschäft beteiligte operative Unternehmen beschrieben wird. In einer Opco / Propco-Geschäftsstrategie werden Unternehmen in mindestens ein operatives Unternehmen und ein Immobilienunternehmen unterteilt Funktionale und strategische Unterschiede zwischen Immobilienunternehmen und REITs, aber REITs müssen die Immobilien nicht betreiben.
Beispiel eines Opco
Casino-Unternehmen erwägen häufig eine Umstrukturierung von opco / propco, um den Shareholder Value zu steigern und die Abläufe zu rationalisieren. Das Modell hierfür ist die Umstrukturierung von Penn National Gaming Inc. im Jahr 2013. Das Casinounternehmen erhielt vom US Internal Revenue Service (IRS) die Erlaubnis, eine steuerfreie Abspaltung seiner Immobilien in einen neuen REIT durchzuführen.
Penn National Gaming hat Gaming und Leisure Properties ausgegliedert und das gesamte Eigentum an Immobilienvermögen auf den neu gegründeten REIT übertragen. Nach Abschluss dieser Abspaltung hat Gaming and Leisure Properties die Liegenschaften an Penn National Gaming zurückgemietet.
Die speziellen Steuervorschriften, die für den REIT von Penn National Gaming gelten, verhindern, dass die Propco auf die vom Opco erzielten Mieten eine Bundeseinkommensteuer zahlen muss. Der REIT von Penn National Gaming ist ebenfalls deutlich zinsgünstiger als ein Glücksspielunternehmen. Da Penn National Gaming alle mit dem Eigentum verbundenen Schulden durch die Übertragung des Eigentums an seinem REIT beseitigt hat, ermöglicht die vereinfachte Bilanz des opco dem Casino-Unternehmen außerdem, die Mittel zu leihen, die es für den Betrieb benötigt, und in die weitere Entwicklung und Erweiterung von zu stecken seine Kasinos.
Opcos versus REITs
Es gibt funktionale und strategische Unterschiede zwischen Immobilienunternehmen und REITs. Viele REITs konzentrieren ihre Anlage- und Portfoliostrategie darauf, Cashflow aus den Mieten oder Leasingverträgen der von ihnen gehaltenen Immobilien zu generieren. Investitionen eines REIT in ein Bauprojekt und Akquisitionen könnten darauf abzielen, Mieteinnahmen aus der Immobilie zu generieren. Dieser Nettoertrag fließt in erster Linie in Ausschüttungen an Anleger.
Eine Immobiliengesellschaft (REOC) kann den Neubau finanzieren und die Immobilie dann gegen eine Rendite verkaufen. Das Unternehmen könnte auch eine Immobilie kaufen, das Gebäude renovieren und die Immobilie dann mit Gewinn weiterverkaufen. Ein REOC könnte ebenfalls als Verwaltungsgesellschaft für Immobilien fungieren.
Die Einnahmen, die ein Immobilienunternehmen erzielt, können größtenteils in Projekte wie Akquisitionen, Renovierungen und Neubauten reinvestiert werden. Dies ermöglicht es einem REOC, sein Portfolio relativ schnell mit potenziellen langfristigen Aussichten zu füllen. Dies steht im Vergleich zu den Vorschriften, nach denen REITs einen Großteil ihres Nettoertrags an ihre Aktionäre ausschütten müssen. Es besteht möglicherweise das Potenzial für größere Wachstumsperspektiven mit einer REOC, aber sie generieren möglicherweise nicht so viel unmittelbares Einkommen wie REITs.
