Die Schätzung des Immobilienwerts ist für eine Reihe von Aufgaben erforderlich, darunter Finanzierung, Verkaufsliste, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung. Für die meisten Menschen ist es jedoch die nützlichste Anwendung der Immobilienbewertung, den Kauf- oder Verkaufspreis eines Grundstücks zu ermitteln. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere in Bezug auf Verkäufe.
Immobilienbewertung: Was Sie wissen sollten
Grundlegende Bewertungskonzepte
Wert
Technisch gesehen ist der Wert einer Immobilie definiert als der gegenwärtige Wert zukünftiger Vorteile, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben. Im Gegensatz zu vielen schnell gebrauchten Konsumgütern werden die Vorteile von Immobilien in der Regel über einen langen Zeitraum realisiert. Daher muss eine Schätzung des Werts einer Immobilie wirtschaftliche und soziale Trends sowie behördliche Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigen, die die vier Wertelemente beeinflussen können:
Wert versus Kosten und Preis
Der Wert entspricht nicht unbedingt den Kosten oder dem Preis . Die Kosten beziehen sich auf die tatsächlichen Ausgaben - zum Beispiel für Material oder Arbeitskräfte. Der Preis ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Während Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses könnte 150.000 USD betragen, der Wert könnte jedoch deutlich höher oder niedriger sein. Wenn beispielsweise ein neuer Eigentümer einen schwerwiegenden Fehler im Haus feststellt, wie z. B. ein fehlerhaftes Fundament, kann der Wert des Hauses unter dem Preis liegen.
Marktwert
Bei einer Bewertung handelt es sich um eine Einschätzung oder Schätzung des Wertes einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bewertungsberichte werden von Unternehmen, Regierungsbehörden, Einzelpersonen, Investoren und Hypothekenunternehmen bei Entscheidungen in Bezug auf Immobilientransaktionen verwendet. Ziel einer Bewertung ist es, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen - den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie in einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt erzielen wird.
Der Marktpreis, der Preis, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft wird, entspricht möglicherweise nicht immer dem Marktwert. Befindet sich beispielsweise ein Verkäufer aufgrund einer drohenden Zwangsvollstreckung unter Zwang oder findet ein Privatverkauf statt, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden.
Bewertungsmethoden
Eine genaue Einschätzung hängt von der methodischen Datenerfassung ab. Spezifische Daten, die Details zu der jeweiligen Immobilie abdecken, und allgemeine Daten, die sich auf die Nation, Region, Stadt und Nachbarschaft beziehen, in der sich die Immobilie befindet, werden gesammelt und analysiert, um einen Wert zu ermitteln. Beurteilungen verwenden drei grundlegende Ansätze, um den Wert einer Eigenschaft zu bestimmen.
Methode 1: Verkaufsvergleichsansatz
Der Verkaufsvergleich wird häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal als Marktdatenansatz bezeichnet, handelt es sich um eine Schätzung des Werts, die durch den Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Merkmalen abgeleitet wird. Diese ähnlichen Eigenschaften werden als Vergleichselemente bezeichnet . Um einen gültigen Vergleich zu ermöglichen, muss jedes Element:
- Seien Sie dem Objekt so ähnlich wie möglich. Wurde innerhalb des letzten Jahres auf einem offenen, wettbewerbsorientierten Markt verkauft. Wurde unter marktüblichen Bedingungen verkauft
Bei der Beurteilung sollten mindestens drei oder vier Vergleiche herangezogen werden. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl von Vergleichsobjekten berücksichtigt werden müssen, sind die Größe, die vergleichbaren Merkmale und - vielleicht am allermeisten - die Lage, die einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben kann.
Qualitäten der Vergleichbaren
Da keine zwei Eigenschaften genau gleich sind, werden Anpassungen der Verkaufspreise der Vergleichselemente vorgenommen, um unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen würden, einschließlich:
- Alter und Zustand von GebäudenVerkaufsdatum, wenn zwischen dem Verkaufsdatum eines vergleichbaren und dem Datum der Wertermittlung wirtschaftliche Veränderungen eintreten. Verkaufs- und Verkaufsbedingungen, z. B. wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder wenn eine Immobilie zwischen Verwandten verkauft wurde Ort, da ähnliche Immobilien von Stadtteil zu Stadtteil im Preis abweichen können. Physikalische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Konstruktion, Anzahl und Art der Zimmer, Quadratmeter Wohnfläche, Holzböden, Garage, Küche Upgrades, ein Kamin, ein Pool, zentrale Luft, etc.
Die Marktwertschätzung der betroffenen Immobilie wird in den Bereich fallen, der sich aus den bereinigten Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte ergibt. Da einige der an den Verkaufspreisen der Vergleichsdaten vorgenommenen Anpassungen subjektiver sind als andere, werden in der Regel diejenigen Vergleichsdaten gewichtet, die den geringsten Anpassungsbetrag aufweisen.
Methode 2: Kostenansatz
Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Immobilien zu schätzen, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert wurden. Diese Methode beinhaltet getrennte Schätzungen des Wertes für das Gebäude und das Grundstück unter Berücksichtigung der Abschreibungen. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Immobilie zu berechnen. Der Kostenansatz geht davon aus, dass ein vernünftiger Käufer für eine bestehende verbesserte Immobilie nicht mehr bezahlen würde als für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks und den Bau eines vergleichbaren Gebäudes. Dieser Ansatz ist nützlich, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Art handelt, die nicht häufig verkauft wird und keine Einnahmen erzielt. Beispiele hierfür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.
Die Baukosten können auf verschiedene Arten geschätzt werden, einschließlich der Quadratfuß-Methode, bei der die Kosten pro Quadratfuß eines kürzlich gebauten vergleichbaren Gebäudes mit der Anzahl der Quadratfuß im betreffenden Gebäude multipliziert werden. die Einheit-in-Place-Methode, bei der die Kosten auf der Grundlage der Baukosten pro Maßeinheit der einzelnen Gebäudekomponenten einschließlich Arbeitskräften und Materialien geschätzt werden; und die Mengenerhebungsmethode, die die Mengen an Rohstoffen schätzt, die zum Ersetzen des betreffenden Gebäudes benötigt werden, zusammen mit dem aktuellen Materialpreis und den damit verbundenen Installationskosten.
Abschreibung
Für Bewertungszwecke bezieht sich die Abschreibung auf alle Bedingungen, die sich negativ auf den Wert einer Verbesserung der Immobilien auswirken, und berücksichtigt Folgendes:
- Physische Beeinträchtigung, einschließlich härtbarer Beeinträchtigung wie Lackierung und Dachersatz, und unheilbare Beeinträchtigung wie strukturelle Probleme. Funktionale Veralterung, die sich auf physische oder gestalterische Merkmale bezieht, die von den Eigentümern nicht mehr als wünschenswert erachtet werden, wie veraltete Geräte oder alt aussehende Armaturen oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad. Ökonomische Überalterung, die durch Faktoren verursacht wird, die außerhalb der Immobilie liegen, z. B. in der Nähe eines lauten Flughafens oder einer umweltverschmutzenden Fabrik.
Methodik
- Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so, als ob es frei und verfügbar wäre, damit es optimal genutzt werden kann. Verwenden Sie dazu den Verkaufsvergleichsansatz, da das Grundstück nicht abgeschrieben werden kann. Schätzen Sie die aktuellen Kosten für den Bau des Gebäudes bzw. der Gebäude und die Standortverbesserungen den Betrag der Abschreibung der Verbesserungen, die sich aus einer Verschlechterung, funktionalen Überalterung oder wirtschaftlichen Überalterung ergeben. Die Abschreibung von den geschätzten Baukosten abziehen. Den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten des Gebäudes (der Gebäude) und den Standortverbesserungen addieren, um die Gesamtsumme zu bestimmen Eigentumswert.
Methode 3: Ansatz zur Ertragskapitalisierung
Diese Methode wird oft einfach als Ertragsmethode bezeichnet und basiert auf dem Verhältnis zwischen der Rendite, die ein Anleger benötigt, und dem Nettoertrag, den eine Immobilie erzielt. Es wird verwendet, um den Wert von einkommensschaffenden Immobilien wie Wohnanlagen, Bürogebäuden und Einkaufszentren zu schätzen. Die Bewertung nach dem Ertragskapitalisierungsansatz kann relativ einfach sein, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die betreffende Immobilie künftige Erträge erzielt und wenn ihre Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.
Direkte Kapitalisierung
Sachverständige führen die folgenden Schritte aus, wenn sie den Ansatz der direkten Großschreibung verwenden:
- Schätzen Sie das jährliche potenzielle Bruttoeinkommen. Berücksichtigen Sie Leerstands- und Mieterhebungsverluste, um das effektive Bruttoeinkommen zu ermitteln. Ziehen Sie die jährlichen Betriebskosten ab, um das jährliche Nettoeinkommen zu berechnen. Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Anleger für das Einkommen zahlen würde, das von dem bestimmten Anleger erzielt wird Art und Klasse der Immobilie. Dies wird durch Schätzung der Rendite oder der Kapitalisierungsrate erreicht. Wenden Sie die Kapitalisierungsrate auf das jährliche Netto-Betriebsergebnis der Immobilie an, um eine Schätzung des Wertes der Immobilie zu erhalten.
Bruttoeinkommensmultiplikatoren
Mit der Bruttoeinkommensmultiplikatormethode (GIM) können andere Immobilien bewertet werden, die in der Regel nicht als Einkommensimmobilien erworben werden, die jedoch vermietet werden können, wie beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei der GRM-Methode wird der Verkaufspreis einer Immobilie mit den erwarteten Mieteinnahmen in Beziehung gesetzt. (Für verwandte Lektüre siehe "4 Möglichkeiten, ein Immobilienmietobjekt zu bewerten")
Bei Wohnimmobilien wird in der Regel das monatliche Bruttoeinkommen verwendet; Für Gewerbe- und Industrieimmobilien wird das Bruttojahreseinkommen verwendet. Die Bruttoeinkommensmultiplikatormethode kann wie folgt berechnet werden:
Verkaufspreis ÷ Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator
Aktuelle Verkaufs- und Vermietungsdaten von mindestens drei ähnlichen Objekten können verwendet werden, um ein genaues GIM zu ermitteln. Die GIM kann dann auf die geschätzte marktgerechte Vermietung der betreffenden Immobilie angewendet werden, um ihren Marktwert zu bestimmen, der sich wie folgt berechnen lässt:
Mieteinnahmen x GIM = Geschätzter Marktwert
Die Quintessenz
Eine genaue Immobilienbewertung ist für Hypothekengeber, Investoren, Versicherer und Käufer sowie Verkäufer von Immobilien wichtig. Während die Bewertungen in der Regel von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer realen Transaktion beteiligt ist, von einem grundlegenden Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung profitieren.
