Ist Immobilien derzeit eine gute Investition im Jahr 2018? Es ist zwar nicht so heikel wie 2008, birgt aber ein erhebliches Risiko. Die wirtschaftlich starken Teile des Landes haben die Immobilienmärkte überhitzt und die Preise stehen in keinem Verhältnis zum Haushaltseinkommen. Die Orte, an denen die Immobilienpreise angemessener sind, weisen tendenziell schwächere Volkswirtschaften und Arbeitsmärkte sowie weniger zuversichtliche Wachstumsaussichten für die kommenden Jahre auf.
Immobilien steigen
Da der Immobilienmarkt während der Großen Rezession zusammenbrach, wurden Käufer belohnt, die der Flut negativer Schlagzeilen trotzen und auf den Markttiefständen einkaufen. Vom ersten Quartal 2009 (der Nadir) bis zum ersten Quartal 2018 ist der mittlere Verkaufspreis für Wohnimmobilien nach Angaben des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung landesweit um fast 60% gestiegen. In bestimmten Städten war der Vorlauf jedoch besonders umfangreich, darunter in San Francisco, Phoenix, Miami und Las Vegas (beide in der Rezession zerstört). In 57 von 105 statistischen Ballungsräumen, darunter Houston (plus 79%), Dallas-Fort Worth (78%) und Denver (75%), liegen die Eigenheimpreise laut einer ATTOM Data Solutions US vom April 2018 sogar über ihren Höchstständen vor der Rezession Home Verkaufsbericht.
Hauspreise und Haushaltseinkommen
Immobilienpreise sind nur so lange nachhaltig, wie es sich die Menschen leisten können, Häuser zu kaufen. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage schreibt vor, dass die Preise fallen, wenn Käufer aufhören zu kaufen. Eine einfache Methode, um festzustellen, ob die Immobilienpreise das Niveau überschreiten, das sich Käufer bequem leisten können, besteht darin, sie mit den Haushaltseinkommen zu vergleichen. Experten für Haushaltsfinanzierung empfehlen, nicht mehr als das Dreifache Ihres Jahreseinkommens für ein Eigenheim auszugeben. Langfristig haben sich die US-Immobilienpreise um dieses Verhältnis bewegt.
Von 2011 bis 2018 sind die Immobilienpreise in den meisten Städten mit heißen Märkten und boomenden Volkswirtschaften überproportional zum Haushaltseinkommen gestiegen. In San Francisco zum Beispiel liegt das Verhältnis von Eigenheimpreisen zu Haushaltseinkommen um 45% über der langfristigen Basislinie. Mit anderen Worten, Käufer strecken ihr Budget aus, um Häuser zu kaufen, die das Vier- und Fünffache ihres Jahresumsatzes kosten. Ähnlich verhält es sich in Denver, Miami und Seattle, wo die Immobilienpreise rasant gestiegen sind, auch wenn die Einkommen nur geringfügig gestiegen sind.
Bevor der Immobilienmarkt zwischen 2007 und 2008 implodierte, übertrafen die mittleren Immobilienpreise die mittleren Einkommen um ein Vielfaches von fünf - einer der Faktoren, die zum Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken führten. Da sich die Preise wieder dieser Schwelle nähern (Stand Mai 2018: 4, 39), sollten Käufer darauf achten, nicht gleich zu einem anderen Markthoch aufzuspringen.
Wo die Schnäppchen gefunden werden
Bestimmte Städte bieten immer noch angemessene Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einwohnern. In St. Louis beispielsweise bewegte sich das Preis-Leistungs-Verhältnis zum Jahresende 2017 in etwa um die langfristige Benchmark. Leider weist die Stadt seit 2011 keine Wachstums- und Preissteigerungsraten auf Die Preise sind in dieser Zeit leicht gesunken. Chicago ist eine andere Stadt mit erschwinglichen Wohnungen, aber die Preise sind seit 2011 ebenfalls gesunken, und die Arbeitslosenquote der Stadt lag ab August 2018 im oberen Drittel der 50 größten statistischen Metropolregionen der USA.
Die Quintessenz
Das Rätsel mit dem US-amerikanischen Immobilienmarkt ist, dass die Städte mit der besten Leistung überhitzt und unerschwinglich werden, während Orte mit erschwinglichem Wohnraum nicht die besten Aussichten für die Zukunft haben.
Der Immobilienbullenmarkt, der in sein siebtes Jahr geht, macht das Wohnen wieder heiß. Nach dem Rat von Warren Buffett ist eine Investition in das, was heiß ist, jedoch nicht der Weg, um finanziell erfolgreich zu sein. Das letzte intelligente Immobilienspiel fand 2011 statt, als sich die Massen noch gegenseitig trampelten, um an die Ausgänge zu gelangen. Jetzt ist die Zeit gekommen, um anderswo nach unterbewerteten Anlagemöglichkeiten zu suchen.
