Vermögenswerte wie Gold und Immobilien sind Grundinvestitionen, und der Kauf eines Eigenheims ist für Privatpersonen auf der ganzen Welt eine übliche Investition, da sie allgemein als sichere und rentable Investition angesehen wird. Investitionen in Immobilien erfordern jedoch einen langen Zeitraum des Engagements und eine hohe Anzahlung und sind auch auf lange Sicht riskant. Darüber hinaus ignorieren viele Investoren häufig die Kosten.
Berücksichtigen Sie einige wichtige Punkte in Bezug auf die versteckten Kosten und Faktoren, die eine Investition in Immobilien zu einem riskanten, kostspieligen und möglicherweise nicht so rentablen Unterfangen machen. Anleger sollten all dies berücksichtigen, bevor sie ihr hart verdientes Geld einwerfen.
Eine gemeinsame Wahrnehmung
Ein durchschnittlicher Investor kann beobachten, dass eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern in den Vororten vor fünf Jahren für 300.000 USD verfügbar war und jetzt für 450.000 USD verkauft wird. Das ist eine coole Rendite von 50% in fünf Jahren, viel besser als die Rendite von Aktien, Anleihen oder Gold. Der absolute Gewinnwert scheint mit 150.000 USD ebenfalls hoch zu sein, und die Verfügbarkeit von Finanzmitteln lässt die Illusion aufkommen, mit gehebeltem Geld Gewinne zu erzielen.
Was sind bei all diesen offensichtlichen Vorteilen die Herausforderungen und versteckten Kosten von Immobilieninvestments?
Die Kostenanatomie von Immobilienkrediten
Betrachten Sie den Fall eines Menschen, der in eine neue Stadt zieht, um eine neue Arbeit zu finden. Er rechnet mit einem Verbleib von etwa fünf Jahren, kann diesen Zeitraum jedoch aufgrund seiner beruflichen Entwicklung bei seinem derzeitigen Arbeitgeber oder bei anderen Arbeitgebern in derselben Stadt verlängern. Unter der Annahme einer guten Rendite erwägt er, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, anstatt eine zu mieten.
Denken Sie daran, dass eine Person eine Aktie oder einen Anteil eines börsengehandelten Fonds für nur 5 US-Dollar kaufen kann. Für eine Investition in Immobilien sind jedoch Tausende von Dollar erforderlich. Obwohl der Großteil der Immobilieninvestitionen über Kredite finanziert wird, ist für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Wert von 300.000 USD eine Anzahlung von 20% (60.000 USD) erforderlich.
Personen, die weniger als 20% beitragen, erhalten möglicherweise einen Kredit, zahlen jedoch höhere Zinssätze und sind gezwungen, eine private Hypothekenversicherung abzuschließen, was die Kosten erhöht. Die höheren Zinssätze führen zu höheren Rückzahlungsbeträgen, und die Hypothekenversicherung kostet in der Regel zwischen 0, 15% und 2, 5% des Darlehensbetrags.
Für die Kreditbearbeitung fallen zusätzliche einmalige Kosten an, die rund 4% des Kreditbetrags (9.600 USD) ausmachen. Grunderwerbssteuern oder Zulassungsgebühren variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat, und durchschnittlich 2, 5% des Grundwerts erhöhen die Kosten um 6.000 USD.
Wenn unser Investor eine Eigentumswohnung kaufte, würde eine monatliche Gebühr von 200 US-Dollar für die Eigentumswohnungsvereinigung über einen Zeitraum von fünf Jahren 12.000 US-Dollar betragen. Dann sollten Sie Kosten für Reparaturen, Einrichtung und Wartung hinzufügen. Eine konservative Schätzung von 1.000 US-Dollar pro Jahr bringt uns in fünf Jahren auf 5.000 US-Dollar.
Nehmen Sie dann an, dass der Eigentümer einen Käufer findet, der bereit ist, seine Eigentumswohnung nach fünf Jahren für 450.000 USD zu kaufen.
Zu diesem Zeitpunkt hätte der Investor der Bank 86.400 USD des Darlehens zurückgezahlt. Rechnet man die Anzahlung in Höhe von 60.000 USD, die Kosten für die Kreditbearbeitung (9.600 USD), die Grunderwerbsteuer (6.000 USD), die Grunderwerbsteuer (30.000 USD), die Kosten für die Verwaltung von Eigentumswohnungen (12.000 USD) und die allgemeine Instandhaltung (5.000 USD) hinzu, ergibt sich eine Gesamtsumme von 209.000 USD.
Was ist die Nettorendite?
Der ursprüngliche Kreditbetrag von 240.000 USD mit einer Laufzeit von 20 Jahren wird in fünf Jahren auf rund 180.000 USD sinken, da der Investor weiterhin 1.440 USD monatlich auszahlt. Der Investor zahlt diese ausstehenden 180.000 USD aus dem Verkaufspreis von 450.000 USD zurück, den er vom neuen Käufer erhalten hat. Der Investor zahlt insgesamt 209.000 USD für diese Immobilie, weitere 180.000 USD für die verbleibende ausstehende Zahlung an die Bank, und das Netto, das er erhält, beträgt 61.000 USD.
Im Wesentlichen gab der Investor in fünf Jahren 209.000 USD aus und erzielte einen Nettogewinn von 61.000 USD bei einer Rendite von 29, 2%. Obwohl der Verkaufspreis hoch erscheint, haben die versteckten Kosten einen großen Teil des Gewinns weggenommen.
Nehmen wir eine längere Dauer. Angenommen, der Investor bleibt weiterhin in der Stadt und hält seine Eigentumswohnung für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren. Alle fünf Jahre erhöht sich der Wert der Eigentumswohnung um das 1, 5-fache. In 20 Jahren wird der Wert 1, 52 Mio. USD erreichen, was einer mehr als fünffachen Wertsteigerung entspricht.
Der Investor wird 345.600 USD zurückzahlen. Zusammen mit den 60.000 USD belaufen sich die Gesamtkosten auf 405.600 USD.
Mit ähnlichen Berechnungen wie oben erhalten wir eine Grundsteuer von insgesamt 251.000 USD, Wartungskosten (48.000 USD), allgemeine Reparatur- und Wartungskosten (20.000 USD), Kosten für die Kreditbearbeitung (9.600 USD) und Grunderwerbsteuer (6.000 USD). Die Gesamtsumme beläuft sich auf 739.600 USD, und der Nettogewinn über 20 Jahre beträgt 780.400 USD, was einer Rendite von 106% entspricht und das Geld in 20 Jahren im Wesentlichen verdoppelt.
Langfristig sind die effektiven Renditen nicht so hoch. Obwohl der Preis um das Fünffache gestiegen ist, mindern die Kosten für Zinszahlungen, Steuern und andere Aufwendungen den Gewinn.
Anleger sollten auch beachten, dass der reale Wert des Geldes mit der Zeit abnimmt. Die Kosten für Wartung und regelmäßige Reparaturen steigen aufgrund der Inflation. Berücksichtigt man auch die Inflation, sinken die Nettorenditen weiter. Anleger sollten zum Zeitpunkt des Verkaufs auch Versicherungen, Maklergebühren und Grunderwerbsteuern berücksichtigen. Die Einbeziehung dieser Faktoren wird die Nettorendite weiter verringern.
Mit Immobilieninvestments sind weitere Risiken verbunden. Entwicklungen während des Investitionszeitraums können zu Schwierigkeiten beim späteren Verkauf der Immobilie führen. Zum Beispiel kann eine laute neue Autobahn oder eine Kriminalitätsspitze das Eigentum entwerten. Jede übernatürliche Katastrophe wie ein Hurrikan oder ein Erdbeben kann das Eigentum vollständig zerstören, während nur ein Teilbetrag von Versicherungsansprüchen zurückgefordert werden kann. Selbst nach einem Umbau mit Versicherungsgeldern wird es nach solchen Ereignissen in der Region schwierig, einen höheren Preis zu erzielen.
Alternativen zu Immobilieninvestitionen
Anstatt Immobilien zu kaufen, sollten Anleger Immobilien-Investmentfonds, Immobilienoptionen, immobilienbasierte ETFs, Investmentfonds und Aktien als kostengünstige Alternativen in Betracht ziehen.
Während Aktien mit aktienspezifischen Risiken verbunden sind, sorgen Fonds, ETFs und REITs für eine Diversifizierung. Für die mutigen Herzen, die bereit sind, ein Gegenparteirisiko in einem nicht regulierten Markt einzugehen, können Immobilienoptionen höhere Renditen ohne Kosten oder Steuern bieten.
Die Quintessenz
Immobilieninvestitionen erfordern erhebliche finanzielle Verpflichtungen, die sich über lange Zeiträume erstrecken. Es ist eine komplexe Aufgabe, den Wert solcher Investitionen über lange Zeiträume zu bewerten. Während einige Anleger von nominalen Preiserhöhungen angezogen werden, müssen alle Kosten berücksichtigt werden.
