Inhaltsverzeichnis
- Fühlen Sie sich wohl als Vermieter?
- Zahlen Sie Ihre persönlichen Schulden vor dem Kauf ab
- Eine Anzahlung sichern
- Vorsicht vor hohen Zinsen
- Berechnen Sie Ihre Margen
- Vermeiden Sie ein Fixer-Upper
- Betriebskosten berechnen
- Bestimmen Sie Ihre Rendite
- Kaufen Sie ein Low-Cost-Haus
- Finden Sie den richtigen Ort
- Risiko vs. Belohnung
- Die Quintessenz
Immobilien haben viele der reichsten Menschen der Welt hervorgebracht, daher gibt es viele Gründe zu der Annahme, dass Immobilien eine solide Investition sind. Experten sind sich jedoch einig, dass es wie bei jeder Investition besser ist, sich auskennen zu können, bevor Sie mit Hunderttausenden von Dollar einsteigen.
Die zentralen Thesen
- Der Kauf eines Mietobjekts zur Erzielung von Erträgen kann ein riskantes Unterfangen sein. Ähnlich wie beim Kauf eines Eigenheims müssen Käufer in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20% für die Immobilie leisten. Vermieter zu sein, erfordert eine breite Palette von Fähigkeiten, die vom Verständnis des Grundgesetzes für Mieter bis hin zur Reparatur eines undichten Wasserhahns reichen können. Experten empfehlen ein finanzielles Polster für den Fall, dass Sie die Immobilie nicht vermieten oder die Mieteinnahmen nicht die gesamte Hypothek auf die Immobilie decken.
Fühlen Sie sich wohl als Vermieter?
Kennen Sie sich in einem Werkzeugkasten aus? Wie können Sie Trockenbau reparieren oder eine Toilette reinigen? Sicher, Sie könnten jemanden anrufen, der das für Sie erledigt, aber das wird sich auf Ihre Gewinne auswirken. Immobilieneigentümer, die ein oder zwei Häuser haben, führen häufig ihre eigenen Reparaturen durch, um Geld zu sparen.
Wenn Sie nicht der richtige Typ sind und nicht viel Bargeld zur Verfügung haben, ist es möglicherweise nicht das Richtige für Sie, ein Vermieter zu sein.
Dies ändert sich natürlich, wenn Sie Ihrem Portfolio weitere Eigenschaften hinzufügen. Lawrence Pereira, Präsident von King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Kalifornien, besitzt Immobilien an der Ostküste, während er an der Westküste lebt. Als jemand, der sagt, er sei überhaupt nicht griffbereit, bringt er es zum Laufen. Wie? "Ich habe ein solides Team von Reinigungskräften, Handwerkern und Bauunternehmern zusammengestellt", sagt Pereira.
Dies wird neuen Anlegern nicht empfohlen, aber da Sie den Dreh und Angelpunkt für Immobilieninvestitionen haben, müssen Sie nicht vor Ort bleiben.
Zahlen Sie Ihre persönlichen Schulden vor dem Kauf ab
Kluge Anleger tragen möglicherweise Schulden in ihrem Anlageportfolio, aber der Durchschnittsbürger sollte dies vermeiden. Wenn Sie Studentendarlehen, unbezahlte Arztrechnungen oder Kinder haben, die bald das College besuchen werden, ist der Kauf eines Mietobjekts möglicherweise nicht der richtige Schritt.
Pereira stimmt zu, dass Vorsicht der Schlüssel ist: "Es ist nicht notwendig, Schulden zurückzuzahlen, wenn Ihre Rendite von Ihrer Immobilie höher ist als die Schuldenkosten. Das ist die Berechnung, die Sie machen müssen." Pereira schlägt vor, ein Bargeldkissen zu haben. "Versetzen Sie sich nicht in eine Situation, in der Ihnen das Geld fehlt, um Ihre Schulden zu begleichen. Haben Sie immer einen Sicherheitsspielraum."
Eine Anzahlung sichern
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfordern in der Regel eine höhere Anzahlung als selbstgenutzte Immobilien, weshalb sie strengere Genehmigungsanforderungen haben. Die 3%, die Sie möglicherweise auf das Haus, in dem Sie derzeit leben, gelegt haben, werden für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nicht funktionieren. Sie benötigen mindestens 20%, da für Mietobjekte keine Hypothekenversicherung verfügbar ist.
Vorsicht vor hohen Zinsen
Die Kosten für die Aufnahme von Geldern dürften ab 2020 relativ niedrig sein, aber der Zinssatz für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird höher sein als die traditionellen Hypothekenzinssätze. Denken Sie daran, dass Sie eine niedrige Hypothekenzahlung benötigen, die Ihre monatlichen Gewinne nicht zu stark einbringt.
Berechnen Sie Ihre Margen
Wall Street Firmen, die notleidende Immobilien kaufen, streben eine Rendite von 5% bis 7% an, weil sie Personal bezahlen müssen. Einzelpersonen sollten sich ein Ziel von 10% setzen. Schätzen Sie die Wartungskosten auf 1% des Immobilienwerts pro Jahr. Zu den sonstigen Kosten zählen Versicherungen, etwaige Gebühren der Eigentümergemeinschaft, Grundsteuern und monatliche Kosten wie Schädlingsbekämpfung und Landschaftsbau. Und dann gibt es Vermieterversicherung.
Vermeiden Sie ein Fixer-Upper
Es ist verlockend, nach dem Haus zu suchen, das Sie zu einem Schnäppchen machen und in ein Mietobjekt wechseln können. Wenn dies jedoch Ihre erste Immobilie ist, ist dies wahrscheinlich eine schlechte Idee. Wenn Sie keinen Auftragnehmer haben, der qualitativ hochwertige Arbeiten kostengünstig erledigt oder sich mit umfangreichen Renovierungsarbeiten auskennt, zahlen Sie wahrscheinlich zu viel für die Renovierung. Kaufen Sie stattdessen ein Haus, dessen Preis unter dem Marktpreis liegt und das nur geringfügig repariert werden muss.
Betriebskosten berechnen
Die Betriebskosten für Ihre neue Immobilie betragen zwischen 35% und 80% Ihres Bruttobetriebseinkommens. Wenn Sie 1.500 USD für die Miete berechnen und Ihre Ausgaben 600 USD pro Monat betragen, werden 40% der Betriebskosten berechnet. Verwenden Sie für eine noch einfachere Berechnung die 50% -Regel. Wenn die Miete, die Sie berechnen, 2.000 US-Dollar pro Monat beträgt, müssen Sie mit 1.000 US-Dollar Gesamtkosten rechnen.
Bestimmen Sie Ihre Rendite
Was ist Ihre Rendite für jeden Dollar, den Sie investieren? Aktien können eine Cash-on-Cash-Rendite von 7, 5% bieten, während Anleihen 4, 5% zahlen können. Eine Rendite von 6% in Ihrem ersten Jahr als Vermieter gilt als gesund, insbesondere angesichts der Tatsache, dass diese Zahl im Laufe der Zeit steigen sollte.
Kaufen Sie ein Low-Cost-Haus
Je teurer das Haus, desto höher sind Ihre laufenden Kosten. Einige Experten empfehlen, mit einem Haus im Wert von 150.000 USD in einer aufstrebenden Nachbarschaft zu beginnen. Darüber hinaus sagen Experten, dass sie niemals das schönste Haus zum Verkauf auf dem Block kaufen sollten, ebenso nicht das schlechteste Haus auf dem Block.
Finden Sie den richtigen Ort
Wenn Sie sich für eine rentable Mietimmobilie entscheiden, sollten Sie nach einem Ort mit niedrigen Grundsteuern, einem anständigen Schulbezirk und vielen Annehmlichkeiten in der Nähe wie Parks, Einkaufszentren, Restaurants und Kinos suchen. Darüber hinaus kann eine Nachbarschaft mit niedrigen Kriminalitätsraten und einem wachsenden Arbeitsmarkt einen größeren Pool potenzieller Mieter bedeuten.
5 einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren
Risiko vs. Belohnung
Bei jeder finanziellen Entscheidung geht es darum, die Belohnungen abzuwägen und die Auszahlung gegen potenzielle Risiken zu bestimmen. Ist eine Investition in Immobilien für Sie sinnvoll?
Belohnung:
- Ihr Einkommen ist passiv. Abgesehen von den anfänglichen Investitions- und Unterhaltskosten können Sie Geld verdienen, während Sie den größten Teil Ihrer Zeit und Energie in Ihre reguläre Arbeit stecken. Ihr Einkommen sollte wachsen. Sie verdienen nicht nur Mieteinnahmen; Mit steigendem Immobilienwert steigt der Wert Ihrer Investition. Sie können Immobilien in eine selbstverwaltete IRA einbinden. Das Mieteinkommen ist nicht als Teil Ihres Einkommens enthalten, das der Sozialversicherungssteuer unterliegt. Die Zinsen, die Sie für einen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienkredit zahlen ist steuerlich absetzbar. Kurz vor einer weiteren Krise sind Immobilienwerte stabiler als der Aktienmarkt. Immobilien sind ein physischer Vermögenswert. Eine Investition in Aktien oder Wall Street-Produkte ist nichts, was Sie sehen oder anfassen können.
Risiken:
- Obwohl die Mieteinnahmen passiv sind, kann es schwierig sein, mit Mietern umzugehen, es sei denn, Sie nutzen eine Immobilienverwaltungsgesellschaft. Wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen über 200.000 US-Dollar (alleinstehend) oder 250.000 US-Dollar (gemeinsam verheiratet) liegt, unterliegt dies möglicherweise einer 3, 8-prozentigen Zusatzsteuer Im Gegensatz zu Aktien können Sie Immobilien nicht sofort verkaufen, wenn die Märkte sauer werden.Eintritts- und Austrittskosten können hoch sein.Wenn Sie nicht zahlen ' Wenn Sie keinen Mieter haben, müssen Sie für alle Kosten aufkommen.
Die Quintessenz
Halten Sie Ihre Erwartungen realistisch. Wie bei jeder Investition wird eine Mietimmobilie für eine Weile keinen großen monatlichen Gehaltsscheck ausstellen, und die Auswahl der falschen Immobilie könnte ein katastrophaler Fehler sein.
Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Partner an Ihrer ersten Immobilie oder vermieten Sie Ihr eigenes Haus, um Ihre Vermieterfähigkeiten zu testen.
