Investoren müssen sich verschiedene Fragen stellen, wenn es darum geht, ihr hart verdientes Geld anzulegen. Wie viel wird die Investition zurückbringen? Was kostet es? Noch wichtiger ist jedoch, dass sich die Anleger mit seinem Wert befassen sollten. Dies gilt insbesondere für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie.
Das Ergebnis aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien befindet sich auf einem historischen Höchststand. Mieten bieten eine wachsende Einnahmequelle und sind eine stabile Möglichkeit, Geld zu verdienen. Aber wie geht man vor dem Einstieg in das Immobilienmietspiel vor, um Bewertungen vorzunehmen?
Lesen Sie weiter, um einige der gebräuchlichsten Methoden zur Bewertung von hochwertigen Mietobjekten zu finden.
Die zentralen Thesen
- Die Ermittlung der Kosten und der Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist ebenso wichtig wie die Ermittlung ihres Wertes. Anleger können den Verkaufsvergleichsansatz, das Preismodell für Kapitalanlagen, den Ertragsansatz und den Kostenansatz verwenden, um die Immobilienwerte zu ermitteln. Es gibt keine einheitliche Lösung, daher muss möglicherweise eine Kombination dieser Faktoren angewendet werden.
4 Möglichkeiten, ein Immobilien-Mietobjekt zu bewerten
Der Verkaufsvergleichsansatz
Der Sales Compare Approach (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Diese Methode wird am häufigsten von Gutachtern und Immobilienmaklern bei der Bewertung von Immobilien angewendet. Dieser Ansatz ist lediglich ein Vergleich ähnlicher Häuser, die in einem bestimmten Zeitraum vor Ort verkauft oder gemietet wurden. Die meisten Anleger möchten einen SCA über einen längeren Zeitraum hinweg sehen, um potenziell aufkommende Trends zu erkennen.
Der SCA stützt sich auf Attribute oder Merkmale, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Diese Werte können auf bestimmten Merkmalen beruhen, z. B. der Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Garagen und / oder Auffahrten, Pools, Terrassen und Kamine - alles, was eine Immobilie einzigartig und auffällig macht. Der Preis pro Quadratfuß ist eine allgemeine und leicht verständliche Messgröße Investoren können damit bestimmen, wo ihr Eigentum ist sollte geschätzt werden. Mit anderen Worten, wenn ein 2.000 Quadratmeter großes Stadthaus für 1 US-Dollar / Quadratfuß vermietet wird, können Investoren mit einem angemessenen Einkommen in diesem Stadion rechnen, vorausgesetzt, vergleichbare Stadthäuser in der Gegend werden dies ebenfalls tun.
Denken Sie daran, dass SCA eher generisch ist - das heißt, jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA ist als Grundlage oder vernünftige Meinung gedacht und nicht als perfekter Prädiktor oder Bewertungsinstrument für Immobilien. Es ist auch eine Methode, die verwendet werden sollte, um mit relativ ähnlichen Häusern zu vergleichen. Es funktioniert also nicht, wenn Sie die Immobilie bewerten möchten, die Sie interessiert, dh 2.000 Quadratmeter mit einer Garage, einem Swimmingpool, sechs Schlafzimmern und fünf Badezimmern mit einer anderen Immobilie, die die Hälfte der Anzahl der Schlafzimmer hat, kein Pool und ist nur 1.200 Quadratmeter.
Für Anleger ist es auch wichtig, einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler zu Rate zu ziehen, wenn sie eine vergleichende Marktanalyse anfordern. Dies mindert das Risiko betrügerischer Beurteilungen, das sich während der Immobilienkrise 2007 breit gemacht hat.
Das Capital Asset Pricing-Modell
Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungsinstrument. Das CAPM führt die Konzepte der Risiko- und Opportunitätskosten ein, die für Immobilieninvestitionen gelten. In diesem Modell wird der potenzielle Return on Investment (ROI) aus Mieteinnahmen untersucht und mit anderen risikofreien Anlagen wie US-Schatzanweisungen oder alternativen Formen der Investition in Immobilien wie Real Estate Investment Trusts (REITs) verglichen..
Kurz gesagt, wenn die erwartete Rendite einer risikofreien oder garantierten Investition den potenziellen ROI aus Mieteinnahmen übersteigt, ist es finanziell einfach nicht sinnvoll, das Risiko einer Mietimmobilie einzugehen. In Bezug auf das Risiko berücksichtigt das CAPM die mit der Vermietung von Immobilien verbundenen Risiken.
Zum Beispiel sind nicht alle Mietobjekte gleich. Standort und Alter des Eigentums sind wichtige Überlegungen. Durch die Anmietung älterer Immobilien entstehen den Vermietern wahrscheinlich höhere Instandhaltungskosten. Eine Immobilie zur Miete in einem Gebiet mit hoher Kriminalität erfordert wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als eine Vermietung in einer Wohnanlage.
In diesem Modell wird empfohlen, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder eine Mietpreisstruktur aufbauen. Mit CAPM können Sie herausfinden, welche Rendite Sie verdienen, wenn Sie Ihr Geld einem Risiko aussetzen.
Der Einkommensansatz
Der Ertragsansatz konzentriert sich auf die Rendite des potenziellen Ertrags für Mietobjekte im Verhältnis zur Erstinvestition. Der Ertragsansatz wird häufig für gewerbliche Immobilieninvestments verwendet.
Der Ertragsansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestments angewendet.
Der Ertragsansatz basiert auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungssatzes für eine Investition. Dieser Satz ist das projizierte Jahreseinkommen aus dem Bruttomietmultiplikator geteilt durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn der Kauf eines Bürogebäudes 120.000 USD kostet und die erwarteten monatlichen Mieteinnahmen 1.200 USD betragen, beträgt die erwartete jährliche Kapitalisierungsrate:
14.400 (1.200 US-Dollar x 12 Monate) ÷ 120.000 US-Dollar = 0, 12 oder 12%
Dies ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Höchstwahrscheinlich gibt es Zinsaufwendungen für eine Hypothek. Auch die zukünftigen Mieteinnahmen könnten in fünf Jahren mehr oder weniger wertvoll sein als heute.
Viele Anleger sind mit dem Barwert des Geldes vertraut. Bei Immobilien wird dieses Konzept auch als Discounted Cash Flow bezeichnet. Zukünftig erhaltene Dollars unterliegen sowohl dem Inflations- als auch dem Deflationsrisiko und werden zu diesem Zweck diskontiert dargestellt.
Bruttomietmultiplikatoransatz
Dieser Ansatz bewertet ein Mietobjekt basierend auf der Höhe der Miete, die ein Investor pro Jahr sammeln kann. So lässt sich schnell und einfach messen, ob sich eine Immobilie lohnt. Dies gilt natürlich, bevor Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und andere mit dem Eigentum verbundene Kosten in Betracht gezogen werden. Daher sollte es mit einem Körnchen Salz eingenommen werden.
Während es dem Einkommensansatz ähnlich sein mag, verwendet der Bruttomietmultiplikator (GRM) nicht das Nettobetriebsergebnis als Cap-Rate, sondern die Bruttomiete. Der Cap-Satz des Bruttomietmultiplikators ist größer als eins, während der Cap-Satz für den Einkommensansatz ein Prozentwert ist. Um einen Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln zu erhalten, sollten Sie die GRMs und Mieteinnahmen anderer, ähnlicher Immobilien wie die, an denen Sie interessiert sind, untersuchen.
Nehmen wir an, eine Gewerbeimmobilie in der Nachbarschaft, die Sie suchen, kostet 500.000 US-Dollar mit einem Jahreseinkommen von 90.000 US-Dollar. Zur Berechnung der GRM dividieren wir den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen: 500.000 USD - 90.000 USD = 5, 56. Sie können diese Zahl mit der Zahl vergleichen, die Sie sich ansehen, sofern Sie die jährlichen Mieteinnahmen kennen. Sie können den Marktwert ermitteln, indem Sie den GRM mit dem Jahreseinkommen multiplizieren. Wenn es höher ist als das, was kürzlich verkauft wurde - dh für 500.000 US-Dollar -, lohnt es sich möglicherweise nicht, also überlegen Sie, weiterzumachen.
Der Kostenansatz
Der Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien besagt, dass Immobilien nur das wert sind, wofür sie sinnvoll genutzt werden können. Es wird geschätzt, indem der Grundstückswert und der abgeschriebene Wert von Verbesserungen kombiniert werden.
Gutachter dieser Schule vertreten häufig die Meinung, dass der Kostenansatz für Immobilien am höchsten und besten ist. Es wird häufig als Grundlage für die Bewertung von leerstehendem Land verwendet.
Wenn Sie beispielsweise ein Apartmententwickler sind, der drei Morgen Land in einem kargen Gebiet erwerben möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, basiert der Wert dieses Landes auf der bestmöglichen Nutzung dieses Landes. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person in einer Entfernung von 32 Kilometern wohnt, werden für die beste Nutzung und damit den höchsten Wert dieser Immobilie keine Wohnungen umgewandelt, sondern möglicherweise die Bohrrechte erweitert, um mehr Öl zu finden.
Ein weiteres Argument für die beste Verwendung betrifft das Zoning von Eigenschaften. Wenn die potenzielle Immobilie nicht für Wohnzwecke in Zonen eingeteilt wird, verringert sich ihr Wert, da dem Bauträger erhebliche Kosten entstehen, um die Zone neu einzuteilen. Es gilt als am zuverlässigsten bei neueren Strukturen und weniger zuverlässig bei älteren Eigenschaften. Dies ist häufig der einzig verlässliche Ansatz bei der Betrachtung spezieller Gebrauchseigenschaften.
Die Quintessenz
Es gibt keine Möglichkeit, den Wert eines Mietobjekts zu bestimmen. Die seriösesten Anleger betrachten die Komponenten all dieser Bewertungsmethoden, bevor sie Investitionsentscheidungen zu Mietobjekten treffen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um in das Immobilieninvestitionsspiel einzusteigen. Wenn Sie dann eine Immobilie gefunden haben, mit der Sie ein günstiges Einkommen erzielen können, ermitteln Sie mit einem Hypothekenrechner einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie. Mit diesem Tool erhalten Sie auch konkretere Zahlen, mit denen Sie bei der Bewertung eines potenziellen Mietobjekts arbeiten können.
