Was sind 5 Fehler, die House Flipping einen Flop machen können?
Es sieht so einfach aus! Kaufen Sie ein Haus, nehmen Sie einige kosmetische Korrekturen vor, bringen Sie es wieder auf den Markt und machen Sie einen enormen Gewinn. Zu jedem Zeitpunkt sorgen ein halbes Dutzend Fernsehshows mit gut aussehenden, gut gekleideten Anlegern dafür, dass der Prozess schnell, unterhaltsam und profitabel abläuft.
Und viele Häuser werden umgedreht. ATTOM Data Solutions berichtet, dass im Jahr 2017 mehr als 200.000 Häuser in den USA gekauft und innerhalb des gleichen Zeitraums von 12 Monaten weiterverkauft wurden. Das sind knapp 6% aller Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die in diesem Jahr verkauft wurden.
Auf dem Weg zum Immobilienreichtum geht es jedoch nicht nur um Anziehungskraft und „verkaufte“ Schilder. Viel zu viele angehende Immobilienmogule übersehen die Grundlagen und scheitern am Ende. Also, was sind die fünf größten Fehler, die potenzielle Flipper machen? Und wie vermeidest du sie?
Der erste und beste Ratschlag besteht darin, Ihr finanzielles Risiko zu begrenzen und Ihr Renditepotenzial zu maximieren. Zahlen Sie einfach nicht zu viel für ein Haus (indem Sie wissen, was es wert ist) und stellen Sie sicher, dass Sie auch wissen, wie viel die notwendigen Reparaturen oder Upgrades kosten, bevor Sie kaufen. Mit diesen Informationen können Sie dann einen idealen Kaufpreis ermitteln.
Die zentralen Thesen
- Flipping Houses ist ein Geschäft wie jedes andere, das Wissen, Planung und Geschick erfordert, um erfolgreich zu sein. Ein häufiger Fehler, den Immobilieninvestoren machen, ist die Unterschätzung der Zeit oder des Geldes, die für das Projekt erforderlich sind Fähigkeiten und Kenntnisse.Geduld und Urteilsvermögen sind in einem zeitbasierten Geschäft wie Immobilieninvestitionen besonders wichtig.
Die 70% -Regel besagt, dass ein Investor nicht mehr als 70% des ARV (Nachreparaturwert) einer Immobilie abzüglich der erforderlichen Reparaturen zahlen sollte. Das ARV ist das, was ein Haus wert ist, nachdem es vollständig repariert wurde.
Hier ein Beispiel: Wenn der ARV eines Eigenheims 150.000 US-Dollar beträgt und 25.000 US-Dollar für Reparaturen benötigt, bedeutet die 70% -Regel, dass ein Investor nicht mehr als 80.000 US-Dollar für das Eigenheim zahlen sollte. 150.000 US-Dollar x 0, 70 = 105.000 US-Dollar - 25.000 US-Dollar = 80.000 US-Dollar.
Wie jedes andere kleine Unternehmen erfordert das Unternehmen Zeit und Geld, Planung und Geduld, Geschick und Anstrengung. Es wird wahrscheinlich schwieriger und teurer als Sie es sich jemals vorgestellt haben. Und selbst wenn Sie jedes Detail richtig machen, können sich die Marktbedingungen ändern und dazu führen, dass jede Annahme, die Sie zu Beginn gemacht haben, bis zum Ende ungültig wird. Nehmen Sie es leicht auf Ihre Gefahr: Wenn Sie nur schnell reich werden möchten, indem Sie ein Haus umdrehen, könnten Sie im Armenhaus landen.
Top 5 Must-Haves zum Flippen von Häusern
Verstehen von 5 Fehlern, die dazu führen können, dass House einen Flop macht
Flipping (auch Wholesale-Immobilieninvestment genannt) ist eine Art Immobilieninvestmentstrategie, bei der ein Investor eine Immobilie kauft, um sie nicht zu nutzen, sondern um sie mit Gewinn zu verkaufen.
Dieser Gewinn ergibt sich in der Regel aus einer Preissteigerung aufgrund eines angespannten Immobilienmarkts, auf dem die Preise rapide steigen, oder aus Kapitalverbesserungen an der Immobilie - oder beidem. Zum Beispiel könnte ein Investor ein Fixierobermaterial in einem "heißen" Viertel kaufen, wesentliche Renovierungsarbeiten durchführen und es dann zu einem Preis anbieten, der sein neues Erscheinungsbild und seine neuen Annehmlichkeiten widerspiegelt.
Investoren, die Immobilien umdrehen, konzentrieren sich auf den Kauf und den anschließenden Weiterverkauf einer Immobilie oder einer Gruppe von Immobilien. Viele Anleger versuchen, durch häufige Flips einen stetigen Ertragsfluss zu erzielen.
Wie dreht man ein Gebäude oder ein Haus um? Einfach ausgedrückt möchten Sie niedrig kaufen und hoch verkaufen (wie die meisten anderen Anlagen). Anstatt jedoch eine Buy-and-Hold-Strategie anzuwenden, schließen Sie die Transaktion so schnell wie möglich ab, um das Risiko für Ihr Kapital zu begrenzen. Im Allgemeinen sollte der Fokus auf Geschwindigkeit und nicht auf maximalem Gewinn liegen. Das liegt daran, dass jeder Tag, der vergeht, mehr Geld kostet (Hypothek, Nebenkosten, Grundsteuern, Versicherung und andere mit Wohneigentum verbundene Kosten).
Das ist der allgemeine Plan, der jedoch mehrere Fallstricke mit sich bringt.
1. Nicht genug Geld
Immobilien zu kaufen ist teuer. Der erste Aufwand sind die Anschaffungskosten. Zwar gibt es eine Fülle von Forderungen, für die keine oder nur geringe Mittel zur Finanzierung zur Verfügung stehen, doch ist es leichter gesagt als getan, diese Angebote von einem legitimen Anbieter zu erhalten. Wenn Sie die Akquisition finanzieren, zahlen Sie auch Zinsen.
Obwohl die Zinsen für geliehenes Geld auch nach der Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze steuerlich absetzbar sind, handelt es sich nicht um einen 100% igen Abzug. Jeder Dollar, der für Zinsen ausgegeben wird, erhöht den Betrag, den Sie für den Verkauf verdienen müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Und wenn Sie zur Finanzierung Ihres Flip-House-Kaufs eine Hypothek oder eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC) verwenden, sind nur die Zinsen abziehbar. Der Kapital-, Steuer- und Versicherungsanteil Ihrer Zahlung ist nicht abzugsfähig.
Informieren Sie sich ausführlich über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten, um festzustellen, welche Hypothekenart Ihren Bedürfnissen am besten entspricht, und finden Sie einen Kreditgeber mit niedrigen Zinssätzen. Eine einfache Möglichkeit, die Finanzierungskosten zu ermitteln, ist die Verwendung eines Hypothekenrechners, mit dem Sie die Zinssätze verschiedener Kreditgeber vergleichen können. Das Bezahlen von Bargeld für die Immobilie eliminiert natürlich die Zinskosten, aber selbst dann gibt es Kosten für das Halten der Immobilie und Opportunitätskosten für das Binden Ihres Bargeldes.
Da die Zinssätze nach dem Tiefstand nach der Wohnungsnot gestiegen sind, ist es schwieriger, Gewinne zu erzielen als früher. Tatsächlich ging die Flipping-Aktivität in der ersten Jahreshälfte 2018 langsam auf fast ein Vierjahrestief zurück und die Gewinnmargen schrumpften nach Angaben von ATTOM Data auf den niedrigsten durchschnittlichen Brutto-Return on Investment (ROI) seit Ende 2014. Das bedeutet nicht, dass kein Geld zu verdienen ist (der ROI lag knapp über 44%), aber es bedeutet, dass Vorsicht geboten ist. Der durchschnittliche Bruttogewinn eines Flips beträgt 65.520 USD, aber das ist brutto.
Die Renovierungskosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Wenn Sie das Haus renovieren und mit Gewinn verkaufen möchten, muss der Verkaufspreis die kombinierten Anschaffungskosten, die Kosten für den Besitz der Immobilie und die Kosten für Renovierungen übersteigen.
Eine Küche im Wert von 25.000 US-Dollar, ein Badezimmer im Wert von 10.000 US-Dollar, Grundsteuern, Nebenkosten und andere Nebenkosten im Wert von 5.000 US-Dollar senken diese Zahl um rund zwei Drittel. Ein unerwartetes strukturelles Problem mit der Immobilie und ein Bruttogewinn können zu einem Nettoverlust werden. Selbst wenn Sie diese Hürden überwinden, sollten Sie die Kapitalertragssteuern nicht vergessen, die Ihren Gewinn schmälern.
2. Nicht genug Zeit
Das Renovieren und Spiegeln von Häusern ist ein zeitaufwändiges Unterfangen. Es kann Monate dauern, die richtige Immobilie zu finden und zu kaufen. Sobald Sie das Haus besitzen, müssen Sie Zeit investieren, um es zu reparieren. Wenn Sie einen Tagesjob haben, kann sich die für Abriss und Bau aufgewendete Zeit in verlorenen Abenden und Wochenenden niederschlagen. Wenn Sie jemanden für die Arbeit bezahlen, verbringen Sie dennoch mehr Zeit als erwartet, um die Aktivität zu überwachen, und die Kosten für die Bezahlung anderer reduzieren Ihren Gewinn.
Nach Abschluss der Arbeiten müssen Sie Inspektionen einplanen, um sicherzustellen, dass die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht, bevor Sie sie verkaufen können. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie mehr Zeit und Geld aufwenden, um es auf den neuesten Stand zu bringen. Als nächstes kann es eine ziemlich zeitaufwändige Investition sein, die Immobilie zu verkaufen. Wenn Sie es potenziellen Käufern selbst zeigen, verbringen Sie möglicherweise viel Zeit mit dem Pendeln zum und vom Grundstück sowie in Besprechungen.
Lohnt sich das? Für viele Menschen ist es möglicherweise sinnvoller, an einem Tagesjob festzuhalten, bei dem sie mit einem konstanten Gehaltsscheck in wenigen Wochen oder Monaten dieselbe Art von Geld verdienen können, ohne Risiko und mit einem konstanten Zeitaufwand.
3. Nicht genug Fähigkeiten
Professionelle Bauherren und Fachkräfte wie Tischler und Klempner schlagen oft Häuser als Nebeneinkommen für ihre regulären Jobs um. Sie haben das Wissen, die Fähigkeiten und die Erfahrung, um ein Haus zu finden und zu reparieren. Einige von ihnen haben auch Gewerkschaftsjobs, die den ganzen Winter über Arbeitslosenunterstützung bieten, während sie an ihren Nebenprojekten arbeiten.
Das wirkliche Geld beim House Flipping kommt von der Kapitalbeteiligung. Wenn Sie mit einem Hammer gut zurechtkommen, Spaß daran haben, Teppiche zu verlegen, Trockenbauten anzubringen, ein Haus zu überdachen und ein Spülbecken zu installieren, können Sie ein Haus umdrehen.
Wenn Sie jedoch keinen Kreuzschlitzschraubendreher von einem Schlitzschraubendreher kennen, müssen Sie einen Fachmann für die Renovierung und Reparaturen bezahlen. Dementsprechend verringern sich die Chancen, mit Ihrer Investition einen erheblichen Gewinn zu erzielen.
4. Nicht genug Wissen
Um erfolgreich zu sein, wissen Sie, wie Sie die richtige Immobilie am richtigen Ort zum richtigen Preis auswählen. Erwarten Sie wirklich, in einer Nachbarschaft von 100.000 USD Haushalten für 60.000 USD zu kaufen und für 200.000 USD zu verkaufen? Der Markt ist viel zu effizient, als dass er regelmäßig auftreten könnte.
Selbst wenn Sie den Deal Ihres Lebens haben, sollten Sie ein Haus für einen Song abschotten - Sie müssen wissen, welche Renovierungsarbeiten durchgeführt und welche übersprungen werden müssen. Sie müssen auch die geltenden Steuer- und Zonengesetze kennen und wissen, wann Sie Ihre Verluste senken und aussteigen müssen, bevor Ihr Projekt zu einer Geldgrube wird.
Zillow, die Immobilienkotierungsfirma, blättert jetzt in ausgewählten Märkten. Das Unternehmen geht davon aus, innerhalb von 90 Tagen Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, und verfügt über die Daten und das Wissen, um Tante-Emma-Betreibern einen harten Wettbewerb zu bieten. Auf dem Flip-Loan-Markt streben große Kreditgeber nach Gewinnen, und die globale Investmentfirma KKR & Co. Inc. (früher bekannt als Kohlberg Kravis Roberts & Co. und KKR & Co. LP) schließt sich anderen privaten Investmentfirmen an ein Stück der Aktion.
5. Nicht genug Geduld
Profis nehmen sich Zeit und warten auf die richtige Immobilie. Neulinge eilen los, um das erste Haus zu kaufen, das sie sehen. Dann stellen sie den ersten Auftragnehmer ein, der ein Angebot für die Bearbeitung von Arbeiten abgibt, die sie nicht selbst erledigen können. Profis erledigen die Arbeit entweder selbst oder greifen auf ein Netzwerk von vorab vereinbarten, zuverlässigen Auftragnehmern zurück.
Anfänger beauftragen einen Makler mit dem Verkauf des Hauses. Profis verlassen sich auf die Bemühungen des Eigentümers, Kosten zu minimieren und Gewinne zu maximieren. Anfänger erwarten, dass sie durch den Prozess eilen, sich einen Anstrich zulegen und ein Vermögen verdienen. Fachleute wissen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern Zeit braucht und dass die Gewinnspannen manchmal gering sind.
