Viele von uns haben entweder den Prozess der Zwangsvollstreckung durchlaufen, ein Prozess, der es einem Kreditgeber ermöglicht, den für einen ausgefallenen Kredit geschuldeten Betrag durch den Verkauf oder die Übernahme des Eigentums an der Immobilie aus erster Hand zurückzuerlangen, oder kennen jemanden, der dies hat.
IN BILDERN: 6 Tipps zum Verkauf Ihres Hauses in einem nach unten gerichteten Markt
Realty Trac hat am 15. April 2010 seinen US-Marktbericht zur Marktabschottung für das erste Quartal 2010 veröffentlicht. Der Bericht, der die Einreichung von Zwangsvollstreckungen einschließlich Ausfallanzeigen, geplanten Auktionen und Bankbeschlagnahmen berechnet, ergab, dass im ersten Quartal 932.234 Immobilien betroffen waren 7% mehr als im letzten Quartal 2009 und 16% mehr als im ersten Quartal 2009. Erstaunlicherweise erhielt jede 138. Wohneinheit in den USA im Laufe des Quartals eine Zwangsvollstreckung. Wenn Sie (oder eine geliebte Person) vor einer Zwangsvollstreckung stehen, stellen Sie sicher, dass Sie den Prozess verstehen. Während der Prozess von Staat zu Staat variiert, gibt es normalerweise sechs Phasen einer Zwangsvollstreckung.
Phase 1: Zahlungsverzug
Ein Zahlungsverzug liegt vor, wenn ein Kreditnehmer mindestens eine Hypothekenzahlung verpasst hat. Die kreditgebende Stelle sendet eine Benachrichtigung über verpasste Zahlungen, die darauf hinweist, dass die Zahlung für diesen Monat noch nicht eingegangen ist. Hypothekenzahlungen sind in der Regel am ersten Tag eines jeden Monats fällig, und viele Kreditgeber bieten eine Nachfrist bis zum 15. des Monats an. Danach kann der Kreditgeber eine Gebühr für verspätete Zahlung erheben und die Mitteilung über versäumte Zahlung senden.
Nachdem zwei Zahlungen verpasst wurden, kann der Kreditgeber ein Demand Letter senden. Dies ist schwerwiegender als eine versäumte Zahlungsaufforderung. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber jedoch wahrscheinlich immer noch bereit, mit dem Kreditnehmer zusammenzuarbeiten, um Vereinbarungen zum Nachholen von Zahlungen zu treffen. Normalerweise muss der Kreditnehmer die verspäteten Zahlungen innerhalb von 30 Tagen überweisen oder den Brief erhalten. (Wenn Sie eine schwierige finanzielle Entscheidung für Ihr Haus treffen müssen, stellen Sie sicher, dass Sie alle Informationen haben. Weitere Informationen finden Sie unter Abschottung - Mit Konkurs? )
Phase 2: Inverzugsetzung (NOD)
Eine Inverzugsetzung wird nach 90 Tagen versäumter Zahlungen versandt. In einigen Bundesstaaten ist die Inverzugsetzung an prominenter Stelle in der Wohnung angebracht. Zu diesem Zeitpunkt wird das Darlehen an die Zwangsvollstreckungsabteilung des Kreditgebers in demselben Landkreis übergeben, in dem sich die Immobilie befindet. Der Kreditnehmer wird darüber informiert, dass die Mitteilung aufgezeichnet wird. Der Kreditgeber wird dem Kreditnehmer in der Regel weitere 90 Tage Zeit geben, um die Zahlungen zu begleichen und den Kredit wieder aufzunehmen. Dies wird als Wiederherstellungszeitraum bezeichnet.
Phase 3: Bekanntmachung über den Verkauf des Treuhänders
Wenn das Darlehen nicht innerhalb von 90 Tagen nach der Inverzugsetzung auf den neuesten Stand gebracht wurde, wird in dem Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet, eine Inverzugsetzung über den Verkauf des Treuhänders erfasst. Der Kreditgeber muss außerdem drei Wochen lang in der Lokalzeitung einen Hinweis veröffentlichen, dass die Immobilie auf einer öffentlichen Auktion erhältlich sein wird. Alle Eigentümernamen werden in der Bekanntmachung und in der Zeitung zusammen mit einer rechtlichen Beschreibung der Immobilie, der Adresse der Immobilie sowie dem Zeitpunkt und dem Ort des Verkaufs abgedruckt.
Phase 4: Verkauf des Treuhänders
Das Objekt wird öffentlich versteigert und an den Meistbietenden vergeben, der alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt. Der Darlehensgeber (oder die Firma, die den Darlehensgeber vertritt) berechnet ein Eröffnungsangebot auf der Grundlage des Werts des ausstehenden Darlehens, etwaiger Grundpfandrechte und nicht gezahlter Steuern sowie etwaiger mit dem Verkauf verbundener Kosten. Sobald der Höchstbietende bestätigt wurde und der Verkauf des Treuhänders abgeschlossen ist, wird dem siegreichen Bieter eine Treuhandurkunde zum Verkauf ausgehändigt. Das Eigentum steht dann dem Käufer zu, der zum sofortigen Besitz berechtigt ist.
Phase 5: Immobilienbesitz (REO)
Wenn die Immobilie während der öffentlichen Auktion nicht verkauft wird, wird der Kreditgeber Eigentümer und versucht, die Immobilie selbstständig, über einen Makler oder mit Unterstützung eines REO-Asset-Managers zu verkaufen. Diese Immobilien werden oft als "Bankeigentum" bezeichnet. Der Kreditgeber kann einige der Grundpfandrechte und andere Kosten entfernen, um die Immobilie attraktiver zu machen.
Phase 6: Räumung
Der Darlehensnehmer kann oftmals zu Hause bleiben, bis er entweder über eine öffentliche Auktion oder später als REO-Immobilie verkauft wurde. An dieser Stelle wird ein Räumungsbescheid versandt, in dem Personen aufgefordert werden, das Gelände unverzüglich zu verlassen. Es können mehrere Tage vorgesehen werden, damit die Insassen genügend Zeit haben, persönliche Gegenstände zu entfernen. In der Regel besucht der örtliche Sheriff dann das Anwesen und entfernt die Personen und die verbleibenden Gegenstände. Etwaige Gegenstände können gegen eine Gebühr eingelagert und zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen werden. (Es ist eine schwierige Entscheidung, aber einige Menschen werden gezwungen sein, ihre Geschäfte abzuschließen. Andere werden es nicht tun. Finden Sie heraus, welche Faktoren wahrscheinlich den Unterschied in Würden Sie von Ihrem Zuhause weggehen? )
Die Quintessenz
Während des Zwangsvollstreckungsprozesses werden viele Kreditgeber versuchen, Vorkehrungen für den Kreditnehmer zu treffen, um den Kredit einzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Das offensichtliche Problem ist, dass es immer schwieriger wird, mehrere Zahlungen nachzuholen, wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung nicht leisten kann. Wenn es eine Chance gibt, dass Sie Zahlungen nachholen können - zum Beispiel haben Sie gerade nach einer Zeit der Arbeitslosigkeit eine neue Stelle angetreten -, lohnt es sich, mit Ihrem Kreditgeber zu sprechen. Wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich ist, können Sie sich auf die sechs Phasen der Zwangsvollstreckung vorbereiten, wenn Sie wissen, was Sie während des gesamten Prozesses erwartet. (Weitere Informationen finden Sie unter Speichern Ihres Eigenheims vor Zwangsvollstreckung .)
Fühlen Sie sich nicht informiert? Lesen Sie die Höhepunkte der Finanznachrichten dieser Woche in Water Cooler Finance: Buffett's Armed und Greece Keeps Falling .
