Fragen Sie einen Immobilienprofi nach den Vorteilen einer Investition in Gewerbeimmobilien, und Sie werden wahrscheinlich einen Monolog darüber auslösen, wie solche Immobilien günstiger sind als Wohnimmobilien. Gewerbliche Immobilieneigentümer schätzen den zusätzlichen Cashflow, die vorteilhaften Skaleneffekte, die relativ offenen Wettbewerbsbedingungen, den reichlich vorhandenen Markt für gute, erschwingliche Immobilienverwalter und die höhere Rentabilität von gewerblichen Immobilien.
Aber wie beurteilen Sie die besten Eigenschaften? Und was unterscheidet die Schnäppchen von den Duds?
Wie bei den meisten Immobilien beginnt der Erfolg mit einem guten Entwurf. Hier ist eine, die Ihnen bei der Bewertung eines guten Geschäfts mit Gewerbeimmobilien hilft.
Erfahren Sie, was die Insider wissen
Um ein Spieler in gewerblichen Immobilien zu sein, lernen Sie, wie ein Fachmann zu denken. Wissen Sie zum Beispiel, dass Gewerbeimmobilien anders bewertet werden als Wohneigentum. Die Einnahmen aus gewerblichen Immobilien stehen in direktem Zusammenhang mit der nutzbaren Fläche. Dies ist bei einzelnen Wohnungen nicht der Fall. Sie werden auch einen größeren Cashflow mit Gewerbeimmobilien sehen. Die Rechnung ist einfach: Sie verdienen beispielsweise mit Mehrfamilienhäusern mehr Geld als mit Einfamilienhäusern. Beachten Sie auch, dass gewerbliche Mietverträge länger dauern als bei Einfamilienhäusern. Das ebnet den Weg für mehr Cashflow. Wenn Sie sich in einem angespannten Kreditumfeld befinden, sollten Sie auf jeden Fall mit Bargeld klopfen. Kreditgeber von Gewerbeimmobilien wollen mindestens 30% nach unten sehen, bevor sie einem Kredit grünes Licht geben.
Planen Sie einen Aktionsplan
In einem Gewerbeimmobiliengeschäft hat das Einstellen von Parametern höchste Priorität. Fragen Sie sich beispielsweise, wie viel Sie sich leisten können, um Hypotheken zu bezahlen, und suchen Sie dann nach Hypotheken, um sich ein Bild davon zu machen, wie viel Sie über die Laufzeit der Hypothek bezahlen werden. Mithilfe von Tools wie Hypothekenrechnern können Sie eine gute Schätzung der Gesamtkosten Ihres Eigenheims erstellen.
Weitere wichtige Fragen, die Sie sich stellen sollten: Wie viel erwarten Sie von dem Geschäft? Wer sind die Hauptakteure? Wie viele Mieter sind bereits an Bord und zahlen Miete? Wie viel Mietfläche müssen Sie füllen?
Lernen Sie, ein gutes Geschäft zu erkennen
Die Top-Immobilienprofis wissen viel, wenn sie eines sehen. Was ist ihr Geheimnis? Erstens haben sie eine Ausstiegsstrategie - die besten Angebote sind diejenigen, von denen Sie wissen, dass Sie sie verlassen können. Es ist hilfreich, ein scharfes Auge des Grundbesitzers zu haben - immer nach Schäden Ausschau zu halten, die repariert werden müssen, das Risiko einzuschätzen und den Rechner auszubrechen, um sicherzustellen, dass die Immobilie Ihre finanziellen Ziele erreicht.
Machen Sie sich mit den wichtigsten Kennzahlen für gewerbliche Immobilien vertraut
Zu den allgemeinen Schlüsselkennzahlen für die Bewertung von Immobilien gehören:
Betriebsergebnis (NOI)
Der NOI einer Gewerbeimmobilie wird berechnet, indem das Brutto-Betriebsergebnis der Immobilie im ersten Jahr bewertet und dann die Betriebsausgaben für das erste Jahr abgezogen werden. Sie möchten einen positiven NOI haben.
Cap Rate
Die "Cap" - oder Kapitalisierungsrate - einer Immobilienimmobilie wird verwendet, um den Wert von einkommensschaffenden Immobilien zu berechnen. Beispielsweise sind ein Wohnkomplex mit fünf oder mehr Wohneinheiten, gewerbliche Bürogebäude und kleinere Einkaufszentren gute Kandidaten für die Ermittlung der Obergrenze. Cap Rates werden verwendet, um den Barwert zukünftiger Gewinne oder Cashflows zu schätzen. Der Prozess wird auch als Gewinnkapitalisierung bezeichnet.
Barzahlung bei Barzahlung
Gewerbliche Immobilieninvestoren, die für den Kauf ihrer Immobilien auf eine Finanzierung angewiesen sind, halten sich häufig an die Cash-on-Cash-Formel, um die Wertentwicklung konkurrierender Immobilien im ersten Jahr zu vergleichen. Cash-on-Cash berücksichtigt die Tatsache, dass der betreffende Investor nicht 100% Bargeld benötigt, um die Immobilie zu kaufen, sondern auch die Tatsache, dass der Investor nicht den gesamten NOI behält, weil er einige davon verwenden muss davon Hypothekenzahlungen zu machen. Um Bargeld zu erhalten, müssen Immobilieninvestoren den Betrag bestimmen, der für den Kauf der Immobilie oder für ihre Erstinvestition erforderlich ist.
Suchen Sie nach motivierten Verkäufern
Kunden fahren wie jedes Unternehmen Immobilien. Ihre Aufgabe ist es, sie zu finden - insbesondere diejenigen, die bereit und eifrig sind, unter dem Marktwert zu verkaufen. Tatsache ist, dass in Immobilien nichts passiert oder gar eine Rolle spielt, bis Sie ein Geschäft gefunden haben, das in der Regel von einem motivierten Verkäufer begleitet wird. Dies ist jemand mit einem dringenden Grund, unter dem Marktwert zu verkaufen. Wenn Ihr Verkäufer nicht motiviert ist, ist er oder sie nicht so verhandlungsbereit.
Entdecken Sie die Kunst der Nachbarschaft "Farming"
Eine hervorragende Möglichkeit, eine Gewerbeimmobilie zu bewerten, besteht darin, die Nachbarschaft zu untersuchen, in der sie sich befindet, indem Sie Häuser öffnen, mit anderen Eigentümern der Nachbarschaft sprechen und nach freien Stellen suchen.
Verwenden Sie einen dreistufigen Ansatz, um die Eigenschaften zu bewerten
Seien Sie anpassungsfähig bei der Suche nach günstigen Angeboten. Nutzen Sie das Internet, lesen Sie die Kleinanzeigen und mieten Sie Vogelhunde, um die besten Immobilien für Sie zu finden. Immobilien-Vogelhunde können Ihnen helfen, wertvolle Anlageleads gegen eine Überweisungsgebühr zu finden.
Die Quintessenz
Im Großen und Ganzen geht es beim Finden und Bewerten von Gewerbeimmobilien nicht nur darum, Nachbarschaften zu bewirtschaften, einen günstigen Preis zu erzielen oder Rauchsignale auszusenden, um Verkäufer zu Ihnen zu bringen. Im Zentrum des Handelns steht die grundlegende menschliche Kommunikation. Es geht darum, Beziehungen aufzubauen und eine Beziehung zu den Eigentümern aufzubauen, damit sie sich wohl fühlen, wenn sie über die guten Geschäfte sprechen - und mit Ihnen Geschäfte machen.
