Inhaltsverzeichnis
- Ort
- Finanzierung
- Immobilienkosten
- Privatsphäre
- Miete Sammlung
- Leerstandskosten
- Steuern
- Verkauf der Immobilie
- Die Quintessenz
Vielleicht halten Sie es für eine gute Idee, die Kosten für den Kauf eines Eigenheims zu tragen, indem Sie ein Zweifamilienhaus oder eine Maisonette kaufen und einen Mieter für die Deckung der Hypothek beauftragen. Sie mögen Recht haben, aber Sie müssen auch darüber nachdenken, wie dieses Szenario Ihr Leben, Ihre Finanzen und den Grad Ihrer Privatsphäre verändern kann. Hier sind acht Dinge zu beachten, bevor Sie diesen Schritt unternehmen.
Die zentralen Thesen
- Der Kauf eines Zweifamilienhauses kann Ihre Finanzen unterstützen, wenn Sie die zweite Einheit vermieten. Sie müssen jedoch auf verspätete Mietzahlungen, Nichtzahlung und Lücken zwischen Mietern vorbereitet sein. Denken Sie daran, dass Sie möglicherweise strengeren Hypothekenkriterien unterliegen. ' Wenn Sie auf etwas Privatsphäre verzichten, werden Ihre Steuererklärungen komplizierter. Berücksichtigen Sie auch den Standort und Ihre Rolle als Vermieter, der die Miete kassiert und mit der Instandhaltung des gesamten Gebäudes Schritt halten muss schwieriger als für ein Einfamilienhaus.
Ort
Ihre Auswahl an potenziellen Stadtvierteln kann erheblich eingeschränkt sein, da Mehrfamilienhäuser, bei denen es sich nicht um Einfamilienhäuser handelt, nicht in allen Stadtvierteln zulässig sind. In städtischen Gebieten gibt es häufig mehr Mehrfamilienhäuser, in Vororten eher Einfamilienhäuser. Sie müssen auch überlegen, ob der von Ihnen gewählte Standort bei potenziellen Mietern beliebt ist oder nicht. Wenn Sie beispielsweise ein Haus in einer weniger begehrenswerten Gegend der Stadt kaufen, fällt es Ihnen möglicherweise schwerer, hochwertige Mieter zu finden.
Finanzierung
Bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses stehen Sie vor unterschiedlichen Herausforderungen. Während Sie die potenziellen Mieteinnahmen nutzen können, um sich für den Kauf zu qualifizieren, müssen Sie über eine gute Bonität und ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) sowie eine höhere Anzahlung verfügen - in der Regel etwa 25% bei Mehrfamilienhaus. Banken wissen, dass Mieter ausziehen können und dass Sie möglicherweise die gesamte Hypothek selbst bezahlen müssen, bis Sie einen anderen Mieter finden.
Immobilienkosten
Zweifamilienhäuser kosten in der Regel mehr als Einfamilienhäuser. Sie müssen also nicht nur einen höheren Prozentsatz für die Anzahlung festlegen, sondern die Anzahlung selbst ist auch höher, da sie wahrscheinlich auf einer teureren Immobilie basiert. Stellen Sie sicher, dass Sie über die erforderlichen Mittel verfügen, um diese zusätzlichen Kosten zu bezahlen.
Privatsphäre
Wenn Sie ein Zweifamilienhaus kaufen und auf einer Seite (oder im Erdgeschoss oder im Obergeschoss) wohnen, können Ihre Mieter jederzeit bei Fragen oder Problemen im Zusammenhang mit ihrem Miethaus vorbeischauen. (Denken Sie daran, dass Sie als Vermieter dafür verantwortlich sind, dass alles in Ordnung ist.) Als Vermieter haben Sie natürlich weniger Privatsphäre als in einer Wohngemeinschaft üblich. Und wenn Sie an mehr als eine Person vermieten, kann Ihre Privatsphäre noch stärker verletzt werden.
25%
Der typische Prozentsatz, der für eine Anzahlung für den Kauf eines Mehrfamilienhauses erforderlich ist.
Miete Sammlung
Sie müssen es sich bequem machen, bei Ihren Mietern Miete zu kassieren, und Sie müssen sich der Möglichkeit stellen, dass sie möglicherweise nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht zahlen. Ihre verspätete Zahlung oder Nichtzahlung kann Ihren Cashflow sowie Ihre Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen, beeinträchtigen, wenn Sie zur Deckung dieser Kosten auf Mieteinnahmen angewiesen sind. Wenn Sie die Mieter wegen Nichtzahlung räumen müssen, kann dies Monate dauern und die Einstellung von Rechtsbeistand erforderlich machen. Und währenddessen wohnen Sie neben ihnen.
Leerstandskosten
Wenn Ihre Mieter ausziehen und der Mietanteil der Immobilie frei ist, spricht man von Leerstandskosten. Grundsätzlich müssen Sie die Kosten für die Vakanz erst übernehmen, wenn Sie die Immobilie wieder angemietet haben. Es kann sein, dass Sie zwischen den Mietern Reparatur- und Lackierkosten haben, um die Immobilie für den nächsten Mieter zu reparieren. Möglicherweise müssen Sie auch für Werbung bezahlen, um einen neuen Mieter zu finden.
Steuern
Ihre Steuererklärung wird viel komplexer, wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Vermieter zu werden. Es gibt eine komplette IRS-Publikation zu den Regeln für Wohnimmobilien (Publikation 527), die Sie lesen müssen, damit Sie nicht gegen die Regeln verstoßen und keinen Ärger mit der IRS bekommen.
In verschiedenen Kapiteln werden Mieteinnahmen und -ausgaben, Abschreibungen, Meldepflichten und sogar Regeln für den persönlichen Gebrauch der Immobilie behandelt. Sie müssen Ihrer Steuererklärung auch einen vollständigen Zeitplan mit der Bezeichnung „Zusätzliche Einnahmen und Verluste“ oder „Zeitplan E“ hinzufügen. Es gibt jedoch auch Steuervorteile, z. B. die Möglichkeit, Ausgaben im Zusammenhang mit Ihren Mieteinnahmen abzuschreiben.
Verkauf der Immobilie
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist aus mehreren Gründen in der Regel komplizierter als der Verkauf eines Einfamilienhauses. Erstens gibt es nicht so viele Menschen, die nach Mehrfamilienhäusern suchen, wie es Käufer für Einfamilienhäuser gibt, was den Verkauf erschweren kann. Zweitens müssen Sie, wenn Sie Mieter in einer der Einheiten haben, deren Rechte berücksichtigen, wenn Sie das Haus zum Verkauf anbieten, um rechtliche Verwicklungen zu vermeiden. Und ein potenzieller Käufer - ob er im Gebäude wohnen möchte oder nicht - möchte Einzelheiten über den Mietvertrag des Mieters, die Mieteinnahmen, die Kaution und vieles mehr erfahren. Insgesamt mag es am einfachsten sein, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, wenn keine Mieter in der zweiten Wohneinheit sind.
Die Quintessenz
Der Kauf einer Zweifamilienimmobilie kann eine großartige Möglichkeit sein, Ihre Hypothek zu bezahlen. Sie müssen jedoch bereit sein, alle Probleme zu lösen, die entstehen, wenn Sie Immobilieninvestor und Vermieter werden.
