Inhaltsverzeichnis
- 1. Kennen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses
- 2. Kennen Sie Ihre Kredit-Score
- 3. Kennen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen
- 4. Die Kosten der Refinanzierung
- 5. Preise gegen die Laufzeit
- 6. Refinanzierungspunkte
- 7. Kennen Sie Ihre Gewinnschwelle
- 8. Private Hypothekenversicherung
- 9. Kennen Sie Ihre Steuern
- Die Quintessenz
Nach Angaben der Mortgage Bankers Association (MBA) machen Refinanzierungsanträge einen erheblichen Anteil aller Hypothekenanträge aus. Dies kann zum Teil darauf zurückzuführen sein, dass relativ niedrige Hypothekenzinsen die Hausbesitzer dazu veranlasst haben, ihre Finanzen neu zu strukturieren.
Ob eine Hypothek refinanziert wird oder nicht, hängt jedoch mehr von den individuellen Umständen ab als von den Hypothekenzinsen dieser Woche. Hier sind neun wichtige Überlegungen zu überprüfen, bevor Sie eine Refinanzierung beantragen.
1. Kennen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses
Die erste Qualifikation, die Sie zur Refinanzierung benötigen, ist Eigenkapital in Ihrem Haus. Die gute Nachricht ist, dass die Werte für Eigenheime gestiegen sind und der Anteil der Eigenheimbesitzer unter Wasser deutlich gesunken ist, so Len Kiefer, stellvertretender Chefökonom von Freddie Mac. Dennoch haben einige Häuser ihren Wert nicht wiedererlangt, und einige Hausbesitzer verfügen über ein geringes Eigenkapital. Eine Refinanzierung mit geringem oder keinem Eigenkapital ist mit herkömmlichen Kreditgebern nicht immer möglich, es stehen jedoch einige staatliche Programme zur Verfügung. Der beste Weg, um herauszufinden, ob Sie sich für ein bestimmtes Programm qualifizieren, besteht darin, einen Kreditgeber aufzusuchen und Ihre individuellen Bedürfnisse zu besprechen. Eigenheimbesitzer mit mindestens 20% Eigenkapital können sich leichter für einen neuen Kredit qualifizieren.
2. Kennen Sie Ihre Kredit-Score
Die Kreditgeber haben in den letzten Jahren ihre Standards für Kreditgenehmigungen verschärft, so dass einige Verbraucher möglicherweise überrascht sind, dass sie selbst mit einem guten Kredit nicht immer die niedrigsten Zinssätze erhalten. In der Regel möchten Kreditgeber einen Kredit-Score von 760 oder höher erreichen, um sich für die niedrigsten Hypothekenzinsen zu qualifizieren. Kreditnehmer mit niedrigeren Punktzahlen erhalten möglicherweise immer noch ein neues Darlehen, die von ihnen gezahlten Zinssätze oder Gebühren sind jedoch möglicherweise höher.
Die zentralen Thesen
- Bevor Sie sich für eine Refinanzierung Ihrer Hypothek entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Sie über ein ausreichendes Eigenkapital für Ihr Eigenheim verfügen - mindestens 20% erleichtern die Qualifizierung für einen Kredit -Income Ratio beträgt 36% oder weniger. Sehen Sie sich die Konditionen, Zinssätze und Refinanzierungskosten an - einschließlich der Punkte und der Frage, ob Sie einen PMI zahlen müssen -, um zu bestimmen, ob ein Vorwärtsdarlehen Ihren Bedürfnissen entspricht. Punkt und wie sich die Refinanzierung auf Ihre Steuern auswirkt.
3. Kennen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen
4. Die Kosten der Refinanzierung
Die Refinanzierung eines Eigenheims kostet in der Regel zwischen 3% und 5% des gesamten Darlehensbetrags. Die Kreditnehmer haben jedoch verschiedene Möglichkeiten, die Kosten zu senken oder in das Darlehen einzubeziehen. Wenn Sie über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie die Kosten in Ihr neues Darlehen einbeziehen und so den Kapitalbetrag erhöhen. Einige Kreditgeber bieten eine "kostenlose" Refinanzierung an, was in der Regel bedeutet, dass Sie einen geringfügig höheren Zinssatz zur Deckung der Abschlusskosten zahlen. Vergessen Sie nicht zu verhandeln und einzukaufen, da einige Refinanzierungsgebühren vom Kreditgeber bezahlt oder reduziert werden können.
5. Preise gegen die Laufzeit
Während sich viele Kreditnehmer auf den Zinssatz konzentrieren, ist es wichtig, Ihre Ziele bei der Refinanzierung festzulegen, um festzustellen, welches Hypothekenprodukt Ihren Bedürfnissen entspricht. Wenn Sie Ihre monatlichen Zahlungen so weit wie möglich reduzieren möchten, möchten Sie auf lange Sicht ein Darlehen mit dem niedrigsten Zinssatz. Wenn Sie über die Laufzeit des Darlehens weniger Zinsen zahlen möchten, suchen Sie den niedrigsten Zinssatz auf kürzeste Sicht. Kreditnehmer, die ihren Kredit so schnell wie möglich zurückzahlen möchten, sollten nach einer Hypothek mit der kürzesten Laufzeit suchen, die die von ihnen bezahlbaren Zahlungen erfordert.
6. Refinanzierungspunkte
Wenn Sie verschiedene Hypothekendarlehensangebote vergleichen, achten Sie auf die Zinssätze und die Punkte. Punkte, die 1% des Darlehensbetrags entsprechen, werden häufig gezahlt, um den Zinssatz zu senken. Achten Sie darauf, zu berechnen, wie viel Sie mit jedem Kredit in Punkten bezahlen, da diese zum Zeitpunkt des Abschlusses ausgezahlt oder in den Kapitalbetrag Ihres neuen Kredits eingewickelt werden.
Die Kreditgeber haben in den letzten Jahren ihre Standards für Kreditgenehmigungen verschärft und verlangen höhere Kreditwerte für die besten Zinssätze und niedrigere Schulden-Einkommens-Verhältnisse als in der Vergangenheit.
7. Kennen Sie Ihre Gewinnschwelle
Eine wichtige Berechnung bei der Refinanzierungsentscheidung ist der Break-Even-Punkt, zu dem die Refinanzierungskosten durch Ihre monatlichen Ersparnisse gedeckt sind. Nach diesem Zeitpunkt liegt Ihre monatliche Ersparnis vollständig bei Ihnen. Wenn Ihre Refinanzierung beispielsweise 2.000 USD kostet und Sie 100 USD pro Monat gegenüber Ihrem vorherigen Darlehen sparen, dauert es 20 Monate, bis sich Ihre Kosten amortisiert haben. Wenn Sie beabsichtigen, innerhalb von zwei Jahren umzuziehen oder Ihr Haus zu verkaufen, ist eine Refinanzierung in diesem Szenario möglicherweise nicht sinnvoll.
8. Private Hypothekenversicherung
Hausbesitzer, die bei der Refinanzierung weniger als 20% Eigenkapital in ihrem Haus haben, müssen eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) abschließen. Wenn Sie bereits PMI für Ihr aktuelles Darlehen zahlen, wird dies keinen großen Unterschied für Sie bedeuten. Einige Hausbesitzer, deren Immobilien seit dem Kaufdatum an Wert verloren haben, stellen möglicherweise fest, dass sie bei einer Refinanzierung erstmals anfangen müssen, PMI zu zahlen. Die reduzierten Zahlungen aufgrund einer Refinanzierung sind möglicherweise nicht niedrig genug, um die zusätzlichen Kosten von PMI auszugleichen. Ein Kreditgeber kann schnell berechnen, ob Sie PMI zahlen müssen und wie viel es zu Ihren Wohnraumzahlungen hinzufügen wird.
9. Kennen Sie Ihre Steuern
Viele Verbraucher haben sich auf ihren Hypothekenzinsabzug verlassen, um ihre Bundeseinkommenssteuer zu senken. Wenn Sie sich refinanzieren und anfangen, weniger Zinsen zu zahlen, kann Ihr Steuerabzug geringer sein, obwohl dies nur wenige Leute als Grund ansehen, um eine Refinanzierung zu vermeiden. Es ist jedoch auch möglich, dass der Zinsabzug in den ersten Jahren des Darlehens höher ist, wenn der Zinsanteil der monatlichen Zahlung höher ist als der Kapitalbetrag. Die Erhöhung des Betrags Ihres Darlehens aufgrund von Bargeldabhebungen oder Roll-in-Abschlusskosten wirkt sich auch auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen aus.
Die im Dezember 2017 in Kraft getretenen Bestimmungen des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze können sich jedoch auf Ihren Wunsch auswirken, den Hypothekenzinsabzug anzuwenden. Der neue höhere Standardabzug - jetzt 24.400 US-Dollar für Ehepaare, die gemeinsam einen Antrag stellen, verglichen mit 12.700 US-Dollar nach dem vorherigen Gesetz - könnte die finanzielle Attraktivität von Postenabzügen für mehr Steuerzahler verringern. Wohlhabendere Hausbesitzer, die eine große bestehende Hypothek refinanzieren möchten, können weiterhin Hypothekenzinsen in Höhe von bis zu 1 Mio. USD abziehen (die Obergrenze für neue Hypothekenzinsen liegt jetzt bei 750.000 USD für Immobilien, die am 15. Dezember 2017 oder später gekauft wurden). Angesichts dieser Änderungen ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um individuelle Informationen zu den Auswirkungen der Refinanzierung auf Ihre Steuern zu erhalten.
Die Quintessenz
Wie bei vielen Finanztransaktionen ist die Refinanzierung von Hypotheken komplex und erfordert von den Hausbesitzern, die dies in Betracht ziehen, die gebotene Sorgfalt.
Es ist ratsam, einen seriösen Kreditgeber zu konsultieren, um schnelle Antworten auf einige Ihrer Bedenken zu erhalten. Dies hilft Ihnen, die wichtige Entscheidung zu treffen, ob die Refinanzierung für Sie richtig ist. Wenn es so aussieht, als wäre es ein guter Schachzug, machen Sie die oben besprochenen Hausaufgaben.
