Wenn die Zinsen steigen, suchen die Anleger nach Deckung - und nach jedem guten Vermögen, das sie finden können. Alternative Anlagen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) können zumindest nach den historischen Daten eine gute Option sein. Lassen Sie uns sehen, wie sich REITs in Perioden mit hohen und niedrigen Zinssätzen entwickelt haben.
Ein kurzer Rückblick auf REIT
Ein REIT ist ein öffentlich gehandeltes Wertpapier, das über Immobilien oder Hypotheken in Immobilien investiert und dessen Preis an wichtigen Börsen wie denen einer Aktie schwankt. Infolgedessen bieten REITs ein hohes Maß an Liquidität (eine seltene Eigenschaft im Umgang mit Immobilien). Die Trusts sind häufig auf bestimmte Immobilientypen spezialisiert, z. B. Wohnhäuser, Geschäftsgebäude, Lagerhäuser oder Hoteleinrichtungen. REITs sind auch in regionalen Varianten erhältlich und konzentrieren sich auf Immobilien in bestimmten Ländern / Regionen wie den USA, Europa, China oder Japan. (Weitere Informationen finden Sie unter: 5 Arten von REITs und wie man in sie investiert .)
REITs bieten viele Vorteile, darunter Diversifikation, die oben genannte Liquidität, einen geringen Investitionsbetrag und Steuervorteile (abhängig von den lokalen Gesetzen). (Eine ausführlichere Erklärung finden Sie unter In REITs investieren .)
REIT gibt Vs. Zinsen
Ein Bericht von REIT.com zeigt eine historisch niedrige Korrelation (wie sich zwei Wertpapiere im Verhältnis zueinander bewegen) zwischen REITs und dem Aktienmarkt. Der gleiche Bericht zeigt eine ähnlich niedrige Korrelation zwischen REITs und Anleiherenditen.
(Eine beschnittene Tabelle ist unten mit der hervorgehobenen REITs-Bond-Korrelation dargestellt.)
Ein ähnlicher historischer Vergleich zwischen den Renditen eines beliebten REIT-Index und den Zinssätzen für 10-jährige Anleihen deutet auf ein umgekehrtes Verhältnis hin. Wir zeichnen die jährlichen Renditen des beliebten FTSE NAREIT All REITs Index gegen die Zinssätze von 10 Jahren
Schatzanweisungen:
Wie aus der obigen Grafik hervorgeht, die 45 Jahre abdeckt, scheinen steigende Zinssätze schlecht für die REIT-Renditen zu sein und umgekehrt. Während der Hochzinsperioden von 1980-1985 waren die Renditen von REITs niedriger, während sie nach 2008, als die Zinssätze die Rekordtiefs erreichten, in die Höhe schossen.
Es sind jedoch noch andere Faktoren und andere detaillierte Beobachtungen zu berücksichtigen, die auf positive Renditen für REITs-Anlagen hinweisen können, selbst während der Hochzinsphase. Drilldown in bestimmte Zeiträume, in denen die Zinsen hoch waren und interessante Beobachtungen auftauchen:
Seit 1981 sind die Zinsen rückläufig; In den Zwischenjahren gab es einige sporadische Spitzen, aber insgesamt war es ein stetiger Rückgang (obwohl sie ab Oktober 2018 wieder zu steigen begannen).für die Zinssätze. Mit jedem abgelaufenen Fünf- oder Zehnjahreszeitraum wurde eine niedrigere Zinsspanne als „hoch“ eingestuft.
- 1979-1984: In diesem Zeitraum lagen die Zinssätze zwischen 10% und 14%. Die Rendite von REITs lag ebenfalls im hohen Bereich von 9% - 32%.1991-1997: In diesem Zeitraum gab es eine neue Reihe von hohen Zinssätzen, die zwischen 6% und 8% lagen. Die Rendite aus dem REIT-Index lag zwischen 12% und 36%, mit Ausnahme von 1% im Zeitraum 1994-2000-2001: Die nächsthöhere Zinsspanne lag im Zeitraum 2000-2001, als die Zinssätze bei 5, 5% lagen. Die Renditen von REITs lagen zwischen 16% und 26%.
Wie haben sich die REITs-Sätze in den Niedrigzins-Zwischenperioden entwickelt?
- 1973-1974: Die Zinssätze waren vergleichsweise niedrig und lagen zwischen 6, 9% und 7, 4% (gegenüber einem hohen Bereich von 10% bis 14% in den Folgejahren). REITs schnitten mit jährlichen Verlusten im Bereich von -42% bis -27% schlecht ab. 1998-1999: Die Zinssätze lagen zwischen 4% und 5, 5%, und die Renditen von REITs waren immer noch negativ und lagen bei -18%. auf -6%.2007-2012: Da die Zinssätze schrittweise von 4% auf unter 2% sanken, erzielten REITs konstante jährliche Verluste im Bereich von -45% bis -5%, mit nur einer Ausnahme von positiven Renditen im Jahr 2009.
Diese Beobachtungen deuten darauf hin, dass REITs möglicherweise nicht wirklich von Zinsszenarien abhängig sind. Die Erträge aus REIT-Anlagen können tatsächlich frei von Zinsschwankungen bleiben.
REIT-Vorteile für Investoren
REITs bieten noch weitere Vorteile, die sie auch in Hochzinsperioden zu einer guten Anlageoption machen:
- Ertragsmöglichkeit: REITs gelten als renditebasierte Wertpapiere. Während sie im Preis zulegen können, stammt ein beträchtlicher Teil der REIT-Renditen aus Dividenden. REITs müssen keine Körperschaftsteuer zahlen, wenn sie mindestens 90% ihres Einkommens an ihre Anteilinhaber ausschütten. Diese Steuervergünstigung führt zu einer regelmäßigen Ausschüttung der Dividendenerträge an die REIT-Aktionäre, und die effektiven Nettorenditen sind oftmals höher als bei Anleihen (oder Aktien), selbst bei hohen Zinssätzen. Globale Diversifikation: REITs bieten ein Engagement in globalen Märkten. Seit den 1990er Jahren haben Großbritannien, Singapur, Japan, Australien, die Niederlande, Südafrika und viele andere Länder REIT-Listings ermöglicht, die es Anlegern ermöglichen, sich auf Immobilienmärkten ausländischer Nationen zu engagieren. Wenn beispielsweise der lokale Immobilienmarkt in den US-Panzern aufgrund von Auswirkungen höherer Zinssätze von einem US-Investor mit Engagement am Immobilienmarkt in Singapur profitiert, kann er REITs in Immobilien in Singapur in seinem Portfolio halten. Sektorspezifisches Engagement: Bei steigenden Zinssätzen werden möglicherweise nicht alle Teilsektoren der Immobilienbranche beeinträchtigt. Zum Beispiel können Wohnungsmieten leiden, Einkaufszentren in erstklassigen Lagen jedoch möglicherweise nicht. Eine sorgfältige Untersuchung des Immobilienmarktes, der Auswirkungen der Zinssätze auf einen bestimmten Teilsektor und auf bestimmte REITs, die auf dem zugrunde liegenden Immobilienbestand basieren, kann REIT-Investitionen unabhängig von den Auswirkungen auf die Zinssätze rentabel machen. (Weitere Informationen finden Sie unter: 3 Hotel-REITs, die die Markt- und Wohnimmobilien-, Gesundheits- und Büro-REITs übertrafen .)
Die Quintessenz
Betrachtet man die Korrelationsmuster und historischen Daten, so scheint es, dass die Renditen von REITs unabhängig von Zinsperioden bleiben. Nach sorgfältiger Prüfung und sorgfältiger Auswahl der Immobilien-Teilsektoren und geografischen Regionen können Anleger REITs als eine gute Alternative zu den traditionellen Aktien und Anleihen betrachten, die sehr zinsempfindlich sind.
