Inhaltsverzeichnis
- Reverse Mortgage: Sicherheit oder Hype
- # 1. Pauschalbetrag mit festem Zinssatz
- # 2. Kreditlinie
- #3. Term Reverse Mortgage
- # 4. Modified Term Reverse Mortgage
- # 5. Tenure Reverse Mortgage
- # 6. Modified Tenure Reverse
- Vermeiden Sie, dass die Einnahmen ausgehen
- Ändern Ihres aktuellen Plans
- Das Dilemma des nicht ausleihenden Ehepartners
- Die Quintessenz
Reverse Hypotheken: Sicherheit oder Hype
Während für umgekehrte Hypotheken manchmal als sichere Einnahmequelle für den Rest Ihres Lebens geworben wird - und sie können unter den richtigen Bedingungen schneller als erwartet zur Neige gehen -, ist dies eines der größten Risiken bei der Aufnahme dieser Art von Hypotheken Darlehen. Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art von Darlehen, bei dem Hausbesitzer, die über beträchtliches Eigenkapital in ihrem Wohnsitz verfügen, diesen Wert für die Kreditaufnahme verwenden können.
Es gibt sechs verschiedene Möglichkeiten, um umgekehrte Hypothekeneinnahmen zu erhalten, und die von Ihnen gewählte beeinflusst, wie schnell und einfach Sie Ihre Fähigkeit nutzen können, Kredite gegen Ihr Eigenheim aufzunehmen.
- Pauschale Rückhypothekenzahlung mit fester VerzinsungRückhypothekenkreditlinieTerm-RückhypothekDie modifizierte Laufzeit der RückhypothekTenure-RückhypothekDie modifizierte Tenure-Rückhypothek
Alle sechs Zahlungspläne bergen ein unterschiedliches Risiko für die Kreditnehmer. Hier ein Blick auf die verschiedenen Umstände, unter denen Ihnen möglicherweise die Reverse Mortgage-Erlöse zu früh ausgehen - und wie Sie dieses Szenario vermeiden können.
(Weitere Informationen finden Sie im vollständigen Leitfaden zur Umkehrung der Hypothek und unter Auswählen eines Umkehrungs-Hypothekenzahlungsplans .)
# 1. Pauschalbetrag mit festem Zinssatz
Nur ein umgekehrter Hypothekenzahlungsplan, die einmalige Auszahlungspauschale, hat einen festen Zinssatz. Die Aufnahme eines festen Betrags mit einem festen Zinssatz ist normalerweise eine risikoarme Art der Kreditaufnahme. Im Wesentlichen wissen Sie genau, wie viel Sie zurückzahlen müssen. Bei einer umgekehrten Hypothek birgt diese Kreditstruktur jedoch einzigartige Risiken.
Hausbesitzer nehmen häufig umgekehrte Hypotheken auf, wenn ihre Eigenheime ihr einziges Kapital sind und sie keine anderen Optionen haben, um das Geld zu erhalten, das sie benötigen. Menschen, die diese Kredite aufnehmen, aber nicht richtig planen, können eine große Summe leicht schlecht verwalten. Sobald sie dieses Geld aufgebraucht haben, haben sie möglicherweise keine anderen Geldquellen mehr, auf die sie zurückgreifen können. In einer idealen Welt würde eine obligatorische umgekehrte Hypothekenberatung riskante Kreditnehmer davon abhalten, diese Option zu wählen, aber in der realen Welt passiert dies nicht immer.
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat die immer beliebter werdende Pauschaloption als potenziell riskant eingestuft, insbesondere für jüngere Kreditnehmer mit längerer Laufzeit, die keine anderen Altersvorsorgeeinrichtungen haben. Diese vorzeitigen Rentner sind gefährdet, das Eigenkapital vorzeitig zu verbrauchen.
Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Ihnen, ein Leben lang in Ihrem Haus zu bleiben, auch wenn Sie den Erlös ausgeschöpft haben. Wenn jedoch kein Geld mehr vorhanden ist, hat der Kreditnehmer nicht nur Probleme, die Lebenshaltungskosten zu bezahlen, sondern kann auch eine Zwangsvollstreckung erleiden. Dies liegt daran, dass die fortgesetzte Zahlung der Versicherung und der Grundsteuern für den Hausbesitzer sowie die ordnungsgemäße Instandhaltung des Hauses Voraussetzung dafür sind, dass weiterhin eine umgekehrte Hypothek aufgenommen werden kann.
Die CFPB hat festgestellt, dass festverzinsliche Darlehensnehmer ihre umgekehrten Hypotheken in der Tat häufiger als variabel verzinsliche Darlehensnehmer in Verzug bringen, weil diese laufenden Kosten nicht gedeckt werden. Die Abnahme eines Pauschalbetrags erhöht auch das Risiko, dass Reverse Mortgage-Kreditnehmer betrogen werden, da der hohe Betrag, den sie geliehen haben, ein attraktives Ziel für Diebe - oder gierige Verwandte - ist.
(Weitere Informationen finden Sie unter Reverse-Hypotheken-Fallstricke, Vorsicht vor diesen Reverse-Hypotheken-Betrügereien und 5 Anzeichen, dass eine Reverse-Hypothek eine schlechte Idee ist. )
# 2. Kreditlinie
Ihre Chancen, bei einem Kreditlinien-Zahlungsplan kein Geld mehr zu haben, hängen davon ab, wie Sie den Plan verwenden, ob er allein oder in Kombination mit einem Laufzeit- oder Amtszeitplan, wie in den folgenden Abschnitten beschrieben, verwendet wird. Im Gegensatz zu einer regulären Hypothekarkreditlinie (HELOC) ist eine umgekehrte Hypothekarkreditlinie unwiderruflich. Der Begriff unwiderruflich bedeutet, dass er aufgrund von Änderungen Ihrer Finanzen oder Ihres Eigenheimwerts nicht storniert oder reduziert werden kann.
Dieser unwiderrufliche Status bedeutet, dass Sie nicht in Gefahr sind, den Zugriff auf das Geld zu verlieren. Darüber hinaus sinkt Ihre verfügbare Kreditlinie nur, wenn Sie sie in Anspruch nehmen, und Sie zahlen nur Zins- und Hypothekenversicherungsprämien für das Geld, das Sie leihen. Darüber hinaus erhalten Sie mit einer Kreditlinie im Laufe der Zeit Zugang zu zusätzlichen Mitteln, da der nicht genutzte Anteil jedes Jahr zunimmt, unabhängig davon, ob der Wert Ihres Eigenheims steigt oder nicht. Der ungenutzte Teil Ihrer umgekehrten Hypothekarkreditlinie wächst mit dem gleichen Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld zahlen.
Im Allgemeinen können Sie im ersten Jahr, in dem Sie über Ihre Kreditlinie verfügen, auf bis zu 60% Ihres verfügbaren Kapitallimits zugreifen. Ab dem zweiten Jahr können Sie die restlichen 40% in Anspruch nehmen - plus das, was Sie im ersten Jahr nicht in Anspruch genommen haben. Wenn Sie Ihre gesamte verfügbare Kreditlinie frühzeitig in Anspruch nehmen, haben Sie in den kommenden Jahren nur noch wenig bis gar nichts mehr zur Verfügung, es sei denn, Sie zahlen einen Teil oder das gesamte geliehene Geld zurück, wodurch sich Ihr Kapitallimit erhöht.
Ja, Sie können Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek leisten, um Ihr Darlehensguthaben während Ihres Lebens zu verringern, und es gibt keine Vorauszahlungsstrafe dafür. Ihr Darlehensgeber ist verpflichtet, eine teilweise Rückzahlung zunächst auf die von Ihnen geschuldeten Zinsen, dann auf etwaige Darlehensgebühren und zuletzt auf Ihren Kapitalgeber vorzunehmen.
#3. Term Reverse Mortgage
Von den fünf Zahlungsplänen mit anpassbaren Zinssätzen setzen Sie die Laufzeit- und die modifizierten Laufzeitpläne auch dem Risiko aus, Ihren Reverse-Mortgage-Erlös zu überleben. Termingerechte Zahlungspläne bieten gleiche monatliche Zahlungen mit einem festgelegten Stichtag.
Mit einem Laufzeit-Zahlungsplan erreichen Sie am Ende der Laufzeit das Kapitallimit Ihres Kredits - das Maximum, das Sie ausleihen können. Danach können Sie keinen zusätzlichen Erlös aus Ihrer umgekehrten Hypothek erhalten. Sie können jedoch zu Hause bleiben, wobei die zuvor erwähnten Einschränkungen - Steuern und Unterhalt zu zahlen - im Pauschalabschnitt aufgeführt sind.
# 4. Modified Term Reverse Mortgage
Bei modifizierten Laufzeitplänen erhalten Sie eine feste monatliche Zahlung für eine festgelegte Anzahl von Monaten sowie Zugriff auf eine Kreditlinie. Die monatliche Zahlung ist geringer als bei Auswahl eines geraden Kreditrahmens, und die Kreditlinie ist geringer als bei Auswahl eines geraden Kreditrahmens.
Mit einem modifizierten Laufzeitplan erhalten Sie nur monatliche Zahlungen für einen festgelegten Zeitraum, aber die Kreditlinie bleibt verfügbar, bis Sie sie ausgeschöpft haben. Mit diesem Plan können Sie vermeiden, dass Ihnen das Geld ausgeht, wenn Sie Ihre Kreditlinie sorgfältig nutzen. Sie können auch schnell kein Geld mehr haben, wenn Sie die Kreditlinie frühzeitig ausschöpfen.
Am sichersten ist es, sich bis zum Ende der Laufzeit in erster Linie auf die Laufzeit der Zahlungen zu verlassen, sodass sich Ihre Kreditlinie erhöht, und sich erst dann auf diese Kreditlinie zu verlassen. Wenn Sie die Kreditlinie nie in Anspruch nehmen, verfügen Sie möglicherweise über genügend Eigenkapital, um künftig die Flexibilität zu haben, Ihr Haus zu verkaufen, den Kredit zurückzuzahlen und umzuziehen.
# 5. Tenure Reverse Mortgage
Die Pläne mit dem geringsten Risiko, kein Geld mehr zu haben, sind die Amtszeit oder modifizierter Tenure-Payment-Plan - solange der Kreditnehmer mit der Hausbesitzer-Versicherung, den Grundsteuern und den Hausreparaturen Schritt hält. Wenn Sie eines dieser Dinge nicht tun, wird das Darlehen fällig und zahlbar.
Tenure-Payment-Pläne haben einen anpassbaren Zinssatz und bieten gleiche monatliche Zahlungen für das Leben, solange mindestens ein Kreditnehmer noch zu Hause als Hauptwohnsitz lebt.
# 6. Modified Tenure Reverse Mortgage
Die modifizierte Amtszeit sieht sowohl feste monatliche Zahlungen für das Leben als auch eine Kreditlinie vor. Sie erhalten eine geringere monatliche Zahlung, als wenn Sie sich für einen festen Anstellungsplan entschieden haben, und Ihre Kreditlinie wird geringer ausfallen als wenn Sie sich für einen festen Kreditlinienplan entschieden haben.
Wenn Sie die Kreditlinie nie in Anspruch nehmen, werden Sie weniger schulden. Diese Kombinationsoption ist daher eine gute Wahl, wenn Sie ein garantiertes Lebenseinkommen mit einem geringeren Risiko anstreben, Ihr gesamtes Eigenkapital zu verbrauchen und es sich nicht leisten zu können, umzuziehen .
Wie vermeide ich, dass mir die Erträge ausgehen?
Wenn Sie so lange wie möglich warten, um eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen, können Sie Ihre Chancen, den Erlös zu überleben, begrenzen. Das CFPB warnt davor, dass jüngere Rentner mit längerer Lebenserwartung eine größere Chance haben, ihr gesamtes Eigenheimkapital mit einer umgekehrten Hypothek zu verbrauchen. Dies ist kein Problem, wenn sie in der Lage sind, an ihrem Platz zu altern - ein Leben lang in ihren Häusern zu bleiben -, aber es ist ein Problem, wenn sie später umziehen möchten oder müssen.
Nach dem Verkauf des Eigenheims und dem Bezahlen der Rückhypothek haben Rentner im frühen Alter möglicherweise nicht mehr genug Geld, um umzuziehen oder die laufenden Lebens- und Krankheitskosten zu bezahlen.
Zukünftige Zinserhöhungen könnten dazu führen, dass Sie weniger Kredite aufnehmen können, obwohl Sie älter sind. Jack M. Guttentag, emeritierter Professor für Finanzen an der Wharton School der University of Pennsylvania, untersuchte das Thema. Er stellte fest, dass ein 62-Jähriger, der bis zu seinem 72. Lebensjahr auf eine umgekehrte Hypothek gewartet hatte und sich für den Kreditauszahlungsplan entschieden hatte, seine Kreditlinie um 17% erhöhen konnte, indem er diese 10 Jahre wartete, wenn die Zinssätze gleich blieben. Wenn sich die Zinssätze jedoch verdoppeln würden, hätte derselbe Kreditnehmer Zugang zu einer um 69% kleineren Linie. Daher kann es durchaus sinnvoll sein, einen Reverse-Mortgage-Kreditrahmen so früh wie möglich abzuschließen und ihn dann so lange wie möglich unangetastet zu lassen, um sein Wachstumspotenzial zu maximieren.
Ändern Ihres aktuellen Plans
Wenn Sie bereits eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben und das Risiko besteht, dass Ihnen der Erlös ausgeht, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Änderung Ihres Zahlungsplans. Solange Sie nicht die einmalige Pauschalroute mit festem Zinssatz gewählt haben, können Sie Ihren Zahlungsplan ändern - vorausgesetzt, Sie können innerhalb der Hauptgrenze Ihres Darlehens bleiben. Die große Frage ist, ob Sie die Hauptgrenze bereits erreicht haben oder fast erreicht haben. Das Ändern Ihres Zahlungsplans ist viel einfacher als die Refinanzierung und erfordert nur eine Verwaltungsgebühr von 20 USD.
Das Dilemma des nicht ausleihenden Ehepartners
Unabhängig davon, für welchen Zahlungsplan Sie sich entscheiden, wenn Sie einen jüngeren, nicht kreditgebenden Ehegatten haben, besteht für ihn oder sie die Gefahr, dass der Erlös aus der umgekehrten Hypothek überlebt, wenn Sie als Erster sterben. Gesetze, die im Jahr 2015 in Kraft getreten sind, schützen qualifizierte Ehegatten, die keine Kredite aufnehmen, davor, ausziehen zu müssen, wenn der Ehegatte, der sie aufgenommen hat, vorzeitig verstirbt. Ehepartner, die keine Kreditnehmer sind, dürfen jedoch nach dem Tod des Kreditnehmers keine weiteren Zahlungen mehr erhalten. Diese Regel macht es überlebenden Ehepartnern, die keine Kreditnehmer sind, leicht, den Erlös aus der umgekehrten Hypothek zu überleben.
Der überlebende Ehegatte kann das Haus möglicherweise verkaufen und die umgekehrte Hypothek zurückzahlen. Abhängig davon, wie viel das Haus wert ist und wie hoch der Kreditsaldo ist, kann es jedoch sein, dass der Verkauf dem überlebenden Ehepartner nicht genug Notgroschen zum Überleben hinterlässt. Wenn der überlebende Ehegatte über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um sich für eine reguläre Forward-Hypothek zu qualifizieren, kann möglicherweise eine Refinanzierung aus der Reverse-Hypothek vorgenommen werden.
Wenn der Reverse-Mortgage-Saldo höher ist als der Wert des Eigenheims, besteht die beste Option für den überlebenden Ehepartner darin, im Haus zu bleiben. Wenn der Kreditgeber verkauft oder ausgeschlossen wird, hat der Überlebende keinen Wohnraum und kein Geld von zu Hause.
(Siehe auch Reverse Mortgage: Könnte Ihre Witwe das Haus verlieren?)
Die Quintessenz
Ungeachtet dessen, was manche Senioren von einer umgekehrten Hypothek halten, gibt es viele Möglichkeiten, den Erlös einer umgekehrten Hypothek zu überleben. Bevor Sie oder eine geliebte Person diese Art von Darlehen aufnehmen, ist es wichtig, die Umstände zu verstehen, unter denen eine umgekehrte Hypothek möglicherweise keine finanzielle Sicherheit für das Leben bietet. Verwenden Sie dieses Wissen, um diese Art von Darlehen aufzunehmen und welcher Plan am sinnvollsten ist und die beste Sicherheit bietet.
(Siehe auch Vergleich von Reverse-Hypotheken mit Forward-Hypotheken, 5 Top-Alternativen zu Reverse-Hypotheken und Regeln für den Erhalt einer FHA-Reverse-Hypothek.)
