Wie sie arbeiten
Bei einer umgekehrten Hypothek leistet ein Kreditgeber Zahlungen an den Hausbesitzer auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Wertes im Haus. Wenn der Hausbesitzer stirbt oder das Grundstück verlässt, kann eines von drei Dingen passieren: (1) Der Hausbesitzer oder seine Erben können das Haus verkaufen, um den Kredit zurückzuzahlen. (2) Der Hausbesitzer oder die Erben können den bestehenden Kredit refinanzieren das Haus behalten; oder (3) der Kreditgeber kann ermächtigt werden, das Haus zu verkaufen, um das Darlehensguthaben auszugleichen.
Zwar gibt es verschiedene Arten von umgekehrten Hypotheken, einschließlich der von privaten Kreditgebern angebotenen, doch weisen diese im Allgemeinen die folgenden Merkmale auf:
- Ältere Hausbesitzer erhalten höhere Kreditsummen als jüngere Hausbesitzer. Teurere Häuser qualifizieren sich für größere Kredite. Eine umgekehrte Hypothek muss die Hauptschuld gegenüber dem Haus sein. Andere Kreditgeber müssen zurückgezahlt werden oder sich damit einverstanden erklären, ihre Kredite an den primären Hypothekeninhaber weiterzugeben. Die Finanzierungsgebühren können in den Kosten des Kredits einbezogen werden versichertes Eigentum, zahlt seine Grundsteuern nicht, erklärt Insolvenz, gibt das Eigentum auf oder begeht Betrug. Die kreditgebende Stelle kann auch die Rückzahlung verlangen, wenn das Haus verurteilt wird oder wenn der Hausbesitzer dem Eigentum der Immobilie einen neuen Eigentümer hinzufügt, die gesamte oder einen Teil der Immobilie untervermietet, die Zoneneinteilung der Immobilie ändert oder zusätzliche Darlehen für die Immobilie aufnimmt.
HECM-Darlehen
Reverse-Hypotheken gibt es bereits seit den 1960er-Jahren, aber die häufigste Reverse-Hypothek ist eine bundesversicherte Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM). Diese Hypotheken wurden erstmals 1989 angeboten und werden vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) zur Verfügung gestellt.
HECMs sind die einzigen von der Bundesregierung begebenen umgekehrten Hypotheken, die die Kosten für die Kreditnehmer begrenzen und gewährleisten, dass die Kreditgeber den Verpflichtungen nachkommen. Der Hauptnachteil von HECMs besteht darin, dass der maximale Kreditbetrag begrenzt ist.
Non-HECM-Kredite
Non-HECM-Reverse-Hypotheken sind bei verschiedenen Kreditinstituten erhältlich. Der Hauptvorteil dieser umgekehrten Hypotheken besteht darin, dass sie Kredite in Beträgen anbieten, die über dem HEMC-Limit liegen. Ein Nachteil von Nicht-HECM-Darlehen besteht darin, dass sie nicht durch den Bund versichert sind und erheblich teurer sein können als HECM-Darlehen.
Jährliche Kreditkosten insgesamt
Obwohl der Zinssatz für eine HECM-Hypothek von der Regierung festgelegt wird und die Kosten für die Vergabe eines HECM-Darlehens auf 2% des Werts des Eigenheims begrenzt sind, können die Gesamtkosten des Darlehens je nach Darlehensgeber variieren. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer bei der Suche nach einem Kreditgeber die Abschlusskosten Dritter, die Hypothekenversicherung und die Servicegebühr berücksichtigen.
Um den Kreditnehmern den Vergleich der Hypothekarkosten zu erleichtern, müssen Hypothekenanbieter den Kreditnehmern eine Kostenangabe in Form der jährlichen Gesamtkreditkosten (TALC) vorlegen. Verwenden Sie diese Nummer, wenn Sie Kredite von verschiedenen Anbietern vergleichen. Bedenken Sie jedoch, dass die tatsächlichen Kosten einer umgekehrten Hypothek weitgehend von den gewählten Einkommensoptionen abhängen
Einkommensoptionen
HECM-Umkehrhypotheken bieten die unterschiedlichsten einkommensschaffenden Optionen, einschließlich Kapitalauszahlungen, Kreditlinien, monatlichen Barvorschüssen oder einer Kombination aus diesen.
Die Kreditlinie ist möglicherweise das interessanteste Merkmal eines HECM-Kredits, da der dem Kreditnehmer zur Verfügung stehende Geldbetrag mit der Zeit um den Zinsbetrag zunimmt. Non-HECM-Kredite bieten weniger Einkommensoptionen. (Weitere Möglichkeiten zur Eigenheimfinanzierung finden Sie unter Eigenheimkredite : Was Sie wissen müssen .)
Zinsen
Der Zinssatz für HECM-Reverse-Hypotheken ist an den einjährigen US-Treasury-Sicherheitssatz gebunden. Kreditnehmer haben die Möglichkeit, einen Zinssatz auszuwählen, der sich jedes Jahr oder jeden Monat ändern kann. Ein anpassbarer Jahreszinssatz ändert sich um denselben Satz wie ein Anstieg oder ein Rückgang des einjährigen US-Treasury-Sicherheitssatzes. Dieser jährliche anpassbare Satz ist auf 2% pro Jahr oder 5% über die Laufzeit des Darlehens begrenzt. Eine monatliche Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) beginnt mit einem niedrigeren Zinssatz als der ARM und wird jeden Monat angepasst. Sie kann sich über die Laufzeit des Darlehens um 10% nach oben oder unten bewegen. (Weitere Informationen zu ARMs finden Sie unter ARMed und Gefährlich .)
Wie Reverse-Hypotheken helfen können: Eine echte Studie
Fast die Hälfte der Senioren ab 70 Jahren, die über eine Kreditkarte verfügen, zahlen ihr Guthaben nicht jeden Monat vollständig aus, aber umgekehrte Hypotheken können bei diesem Problem Abhilfe schaffen. In dem von der US-amerikanischen Sozialversicherungsbehörde finanzierten und im September 2016 vom Michigan Retirement Research Center der University of Michigan veröffentlichten Artikel „Wie sich die Entnahme von Eigenheimen und umgekehrte Hypotheken auf die Kreditergebnisse älterer Haushalte auswirken“ haben die Forscher Stephanie Moulton, Donald, berichtet Haurin, Samuel Dodini und Maximilian D. Schmeiser stellten fest, dass die revolvierenden Kreditkartenschulden sinken, wenn Senioren umgekehrte Hypotheken aufnehmen.
Zwangsvollstreckungen und Forderungsausfälle werden zumindest in den drei Jahren nach Aufnahme der umgekehrten Hypothek ebenfalls seltener. Am meisten profitierten Senioren, die in den zwei Jahren vor dem Abschluss der umgekehrten Hypothek einen Kreditschock erlebt hatten. (Die Forscher definierten einen Kreditschock als einen Rückgang der Kreditwürdigkeit um 25 Punkte oder mehr.) Diese Senioren haben sich möglicherweise aufgrund ihres Kredits nicht für eine andere Art von Eigenheimkredit qualifiziert. Die Qualifikation für eine umgekehrte Hypothek hängt nicht von der Kreditwürdigkeit eines Senioren ab.
Die Studie ergab, dass umgekehrte Hypothekarkreditnehmer ihre Kreditkartenschulden stärker reduzierten als Kreditnehmer, die andere Arten von Eigenheimkrediten aufgenommen hatten (geschlossene Eigenheimkredite, Eigenheimkreditlinien und Auszahlungsrefinanzierungen). Die Vorschusssummen und der erhöhte monatliche Cashflow durch umgekehrte Hypotheken halfen Senioren, ihre Kreditkartenschulden zu begleichen.
Laut der Studie reduzierten Senioren, die zunächst 10.000 US-Dollar mit einer umgekehrten Hypothek abgehoben hatten, ihre Kreditkartenschulden im ersten Jahr nach der Ausleihe um 2.364 US-Dollar. Zusätzliche Kredite führten zu minimalen zusätzlichen Schuldenrückzahlungen: Für jede weiteren 10.000 US-Dollar, die im Voraus abgehoben wurden, zahlten die Senioren weitere 166 US-Dollar aus, und für jede weiteren 100 US-Dollar im monatlichen Cashflow zahlten die Senioren weitere 45 US-Dollar Schulden für das ganze Jahr ab .
Es ist erwähnenswert, dass diese Studie Kreditnehmer erfasst, die zwischen 2008 und 2011 eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben, eine einzigartig schlechte Periode in der Finanzgeschichte. Eine ähnliche Studie, die in einer Zeit des wirtschaftlichen Wohlstands durchgeführt wurde, könnte zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Senioren, die eine umgekehrte Hypothek als Lösung für Kreditkartenschulden in Betracht ziehen, sollten prüfen, ob sich die Höhe des Eigenheimkapitals, das sie durch Gebühren und Zinsen für umgekehrte Hypotheken verlieren, in Bezug auf die Höhe der von ihnen gesparten Kreditkartenzinsen auszahlt. Dies ist eine komplexe Berechnung, die am besten von einem Buchhalter oder Finanzplaner durchgeführt wird. Ein Reverse Mortgage Counselor ist möglicherweise nicht kompetent genug, um diese Frage zu beantworten
Die Quintessenz
Die Aufnahme eines Darlehens gegen Ihr Haus ist eine große Entscheidung, die sich auf Ihre derzeitigen Finanzen und den Nachlass auswirkt, den Sie Ihren Erben überlassen. Dies ist mit erheblichen Kosten verbunden, einschließlich Kreditaufnahme, Wartung und Zinsen. Sie müssen auch bedenken, dass bei einer umgekehrten Hypothek Ihre Schulden im Laufe der Zeit aufgrund der Zinsen für das Darlehen steigen. Wenn Sie Ihre Meinung über das Darlehen ändern oder aus gesundheitlichen Gründen aus dem Eigentum ausziehen müssen, wird der Erlös aus dem Verkauf des Eigentums zur Tilgung der umgekehrten Hypothek verwendet. Abhängig von der Größe des Kredits und dem Wert der Immobilie kann nach der Rückzahlung des Kredits nur noch wenig oder gar kein Geld übrig sein.
Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, sollten Sie sich eingehend mit dem Thema befassen, die Kosten verschiedener Kreditgeber vergleichen und alle Offenlegungsunterlagen lesen. Während die Anlage des Erlöses aus einer umgekehrten Hypothek im Allgemeinen nicht ratsam ist, da die Kosten des Darlehens zuzüglich der Zinsen wieder hereingeholt werden müssen, bieten die Erträge aus einer umgekehrten Hypothek möglicherweise die Möglichkeit, andere Elemente Ihres Anlageportfolios neu auszurichten. Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen, sollten Sie den Cashflow der umgekehrten Hypothek berücksichtigen und die Auswirkungen dieser neuen Einnahmequelle auf Ihre gesamte Anlagestrategie überprüfen.
Weitere Informationen finden Sie unter Reverse Mortgage Pitfalls .
