Es gibt sechs verschiedene Möglichkeiten, wie Sie den Erlös aus der beliebtesten Art der umgekehrten Hypothek, der Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM), erhalten können. Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das die HECMs regelt, nennt diese Optionen "Zahlungspläne". Sie können sich dafür entscheiden, einen hohen Pauschalbetrag im Voraus zu erhalten, eine Kreditlinie einzurichten, auf die Sie bei Bedarf zurückgreifen können und gleiche monatliche Zahlungen erhalten oder wählen Sie eine Kombination dieser Optionen.
Inhalt
- Der festverzinsliche ZahlungsplanVeränderliche ZahlungspläneOption 1: Tenure Payment PlanOption 2: Term Payment PlanOption 3: KreditlinieOption 4: Modifizierter Tenure PlanOption 5: Modifizierter Term Plan
Der Plan, den Sie wählen, hat Einfluss darauf, wie viel Geld Sie auf kurze und lange Sicht erhalten, wie schnell Sie Ihr Eigenheim aufbrauchen und wie effektiv eine umgekehrte Hypothek Ihre finanziellen Ziele unterstützt. Hier sehen Sie, wie jeder Zahlungsplan funktioniert und welche Vor- und Nachteile sie haben. (Weitere Informationen finden Sie unter Ein Blick auf die Vorschriften für umgekehrte Hypotheken und Der vollständige Leitfaden für umgekehrte Hypotheken.)
Der feste Zahlungsplan
Wie es funktioniert
Sie erhalten eine große Summe auf einmal, sobald Ihre umgekehrte Hypothek endet. Auf diesen Betrag fallen Zinsen, die laufenden monatlichen Hypothekenversicherungsprämien sowie etwaige finanzierte Abschlusskosten an, bis die Rückhypothek fällig und zahlbar wird. Der anfängliche Zinssatz ist höher als bei den variablen Zinsplänen, aber der erwartete Zinssatz im Zeitverlauf ist niedriger.
Die Profis
Sie sollten diese Art von Darlehen verwenden, um einen hohen Hypothekensaldo zurückzuzahlen oder einen anderen großen Aufwand zu decken. "Die Pauschalverteilung eignet sich am besten für Personen mit einer großen bestehenden Hypothek, die sie abbezahlen müssen", sagt Casey Fleming, ein Hypothekenberater in San Jose, Kalifornien, der derzeit für C2 Financial Corp. arbeitet und mehr als 30 Mitarbeiter hat jahrelange Erfahrung in der Hypothekenbranche. Er sagt, dies sei die beste Option, wenn Sie den gesamten oder den größten Teil Ihres verfügbaren Erlöses auf einmal abrufen müssen.
Die Nachteile
Sie können in Zukunft keine zusätzlichen Einnahmen aus diesem Darlehen erhalten. Kreditnehmer, die nicht in der Lage sind, Geld zu verwalten, oder die dazu nicht in der Lage sind, laufen Gefahr, den Erlös zu verschwenden oder ihn zu schnell auszugeben. Betrüger überzeugen manchmal Senioren, diese Art von Kredit aufzunehmen, oder zielen auf Hausbesitzer ab, die kürzlich einen aufgenommen haben. (Weitere Informationen finden Sie unter Vorsicht vor diesen Reverse Mortgage Scams .)
Laut Fleming besteht der größte Nachteil darin, dass „in fast allen Fällen die maximale Ziehung im ersten Jahr 60% der anfänglichen Kapitalgrenze beträgt. Da diese Option nur eine Ziehung hat, ist der Höchstbetrag des Darlehens ziemlich niedrig. “Die anderen 40% behalten Sie als Eigenheimkapital. Gegen diese 40% können Sie nie Kredite aufnehmen, aber wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Ihre Rückhypothek zurückzahlen möchten, kann es von Vorteil sein, sie zu haben.
Um im Laufe der Zeit auf Ihr gesamtes Eigenkapital zugreifen zu können, müssen Sie einen Zahlungsplan mit variablem Zinssatz auswählen.
Anpassbare Zahlungspläne
Die anderen fünf umgekehrten Hypothekenzahlungspläne haben einstellbare Zinssätze. Wenn Sie eine davon wählen, gibt es drei Möglichkeiten, wie sich Ihr Zinssatz ändern kann. Nur eine Hypothek wird für Ihre Hypothek beantragt und in Ihren Darlehensunterlagen ausgewiesen.
- Ihr Zinssatz wird einmal jährlich auf der Grundlage des CMT-Index (Constant Maturity Treasury) zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst. Der Zinssatz kann nicht um mehr als 2% pro Jahr steigen und er kann nicht um mehr als 5% gegenüber dem ursprünglichen Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens steigen oder fallen. Ihr Zinssatz wird monatlich basierend auf dem CMT-Index zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst. Der Zinssatz kann während der Laufzeit des Darlehens nicht um mehr als 10% erhöht werden, und es gibt keine Begrenzung für die mögliche Senkung des Zinssatzes. Ihr Zinssatz wird monatlich basierend auf dem von der Londoner Interbank angebotenen Zinssatz zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst. Der Zinssatz kann während der Laufzeit des Darlehens nicht um mehr als 10% erhöht werden, und es gibt keine Begrenzung für die mögliche Senkung des Zinssatzes.
Es spielt zwar eine Rolle, welches dieser Szenarien für Ihr Darlehen gilt, da es sich darauf auswirkt, wie viel Zinsen Ihr Darlehen im Laufe der Zeit ansammelt, es spielt jedoch keine Rolle, was Ihre geplanten monatlichen Zahlungen oder Ihre verfügbare Kreditlinie betrifft. Eine signifikante Änderung des Zinssatzes bei einer umgekehrten Hypothek birgt nicht das Risiko einer Zwangsvollstreckung, wie dies bei einer Terminhypothek der Fall ist. Ein höherer Zinssatz wirkt sich jedoch auf Ihr Eigenheim aus und bedeutet, dass Sie weniger erhalten, wenn Sie das Eigenheim verkaufen.
Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek mit einem anpassbaren Zinssatz beantragen, verwenden die Abbildungen Ihrer Zahlungsplanoptionen einen erwarteten Zinssatz. Dies ist die beste Schätzung des Kreditgebers, wie hoch der anpassbare Zinssatz über die Laufzeit Ihres Kredits sein wird. Dies ist einer der drei Schlüsselfaktoren, die bestimmen, wie viel Sie leihen können, zusammen mit dem Alter des jüngsten Kreditnehmers und dem Wert der Immobilie.
Nachdem Sie ein allgemeines Verständnis für die Funktionsweise von Tarifen mit anpassbaren Tarifen haben, können Sie Ihre fünf Zahlungsoptionen überprüfen. Denken Sie daran, dass sich "Zahlung" in diesem Zusammenhang darauf bezieht, wie Sie den Darlehenserlös erhalten.
Option 1: Tenure Payment Plan
Wie es funktioniert
Sie erhalten gleiche monatliche Zahlungen, solange mindestens ein Darlehensnehmer als Hauptwohnsitz in der Wohnung wohnt. Die monatlichen Zahlungen werden unter der Annahme berechnet, dass Sie 100 Jahre alt werden. Wenn Sie nicht mit einer so langen Lebensdauer rechnen, ist ein als Nächstes besprochener Zahlungsplan möglicherweise die bessere Option. Wenn Sie länger leben, erhalten Sie weiterhin Zahlungen. Wenn Sie eine feste monatliche Zahlung für den Rest Ihres Lebens in Ihrem Zuhause erhalten möchten, ist der Tenure-Payment-Plan eine gute Wahl.
Die Profis
"Tenure Payments eignen sich hervorragend für diejenigen, die glauben, dass sie noch lange zu Hause leben werden und ein stabiles monatliches Einkommen benötigen", sagt Fleming. Sie müssen sich keine Sorgen mehr machen, dass Ihnen die Reverse-Mortgage-Erlöse mit einem Tenure-Payment-Plan ausgehen, solange Sie die anderen Bedingungen des Darlehens einhalten.
Die Nachteile
Sie oder Ihre Erben erhalten den Restbetrag aus dem Verkauf Ihres Eigenheims, nachdem die umgekehrte Hypothek zurückgezahlt wurde. In einem Worst-Case-Szenario mit einem schwachen Immobilienmarkt und hohen Zinssätzen könnten Sie jedoch nicht viel Geld herausholen.
Option 2: Laufzeitzahlungsplan
Wie es funktioniert
Sie erhalten gleiche monatliche Zahlungen für einen festgelegten Zeitraum, den Sie wählen - zum Beispiel 10 Jahre. "Termingerechte Zahlungen sind am besten, wenn Sie eine klare Vorstellung davon haben, wie lange Sie zu Hause bleiben werden", sagt Fleming. "Ältere Leute - ab 80 - oder diejenigen, die in ein paar Jahren wegziehen möchten, können diesen Typ wählen."
Die Profis
Die monatliche Auszahlung ist höher als bei einem Tenure-Payment-Plan. Obwohl Sie nach Ablauf der Darlehenslaufzeit keine zusätzlichen monatlichen Zahlungen mehr erhalten, können Sie bis zu Ihrem Tod oder Ihrem Auszug (solange Sie das andere Darlehen weiterhin in Anspruch nehmen) als Hauptwohnsitz in Ihrem Haus wohnen bleiben Bedingungen, wie die Zahlung Ihrer Grundsteuern).
Die Nachteile
Sie werden kein dauerhaftes Einkommen erhalten, wenn Sie nicht während der Laufzeit des Darlehens sterben. Möglicherweise verbrauchen Sie Ihr Eigenheim zu früh in Ihrem Leben und haben keine andere Quelle, auf die Sie sich verlassen können.
Option 3: Kreditlinie
Wie es funktioniert
Sie erhalten Zugang zu Geld, wie Sie es brauchen. Sie können entscheiden, wann und wie viel von Ihrem Kreditrahmen in Anspruch genommen werden soll, solange Ihr Guthaben unter dem Nennbetrag liegt. Ihr Kreditgeber kann nicht verlangen, dass Sie einen Mindestbetrag oder einen Mindestbetrag nach einem festgelegten Zeitplan abheben.
Die Profis
Eine Kreditlinie bietet viel Flexibilität. Sie können eine große Pauschale im Voraus abheben und dann im Laufe der Zeit zusätzliche Mittel leihen, und Sie erhalten Zugriff auf das zusätzliche Eigenkapital, das mit dem Festzins-Zahlungsplan gebunden bleibt. Sie können die Leitung auch jahrelang unberührt lassen, um einen Tag zu erwarten, an dem Sie sie möglicherweise benötigen. Sie können auch jeden Monat gleiche oder ähnliche Beträge abheben. Grundsätzlich können Sie Ihre Auszahlungen an Ihre Bedürfnisse anpassen und sie an Ihre sich ändernden Bedürfnisse anpassen.
Eine Kreditlinie kann wie ein Pauschal-, Amts- oder Laufzeitplan funktionieren, aber Sie haben mehr Kontrolle. Außerdem wächst der nicht genutzte Teil Ihrer Kreditlinie mit der Zeit mit dem gleichen Zinssatz, den Sie für den geliehenen Betrag zahlen. Darüber hinaus zahlen Sie nur Zinsen für das tatsächlich geliehene Geld, was den Verkauf und den späteren Umzug erleichtern oder möglicherweise Ihren Erben Geld überlassen kann. Im Gegensatz zu einer Eigenheimkreditlinie kann eine umgekehrte Hypothekarkreditlinie nicht widerrufen werden, selbst wenn der Wert Ihres Eigenheims sinkt oder sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert.
Die Nachteile
Sie können eine Kreditlinie durch Anleihen des Höchstbetrags von 60% Ihres Nennbetrags im ersten Jahr und der verbleibenden 40% am ersten Tag des zweiten Jahres durchbrennen. Wenn Sie das tun, haben Sie keinen Zugang zu Geldern. Es kann auch bis zu fünf Geschäfte aufnehmen Sie müssen also sicherstellen, dass auf Ihrem Girokonto genügend Bargeld für dringende Bedürfnisse vorhanden ist.
Option 4: Modifizierter Amtszeitplan
Wie es funktioniert
Sie erhalten feste monatliche Zahlungen in Verbindung mit dem Zugang zu einer Kreditlinie, solange ein Kreditnehmer das Haus als Hauptwohnsitz bewohnt. Die festen monatlichen Zahlungen sind geringer als bei einem normalen Beschäftigungsplan, und die Kreditlinie ist geringer als bei einem normalen Kreditplan, aber Sie haben Zugriff auf den gleichen Gesamtbetrag.
Die Profis
Sie haben Flexibilität sowohl bei der Festlegung Ihrer monatlichen Zahlungen als auch bei der Auswahl der Größe Ihres Kreditrahmens. Wenn Sie größere monatliche Zahlungen wünschen, können Sie eine kleinere Kreditlinie wählen. Wenn Sie eine größere Kreditlinie wünschen, können Sie sich für kleinere monatliche Zahlungen entscheiden.
Damit können Sie Ihren regelmäßigen monatlichen Cashflow-Bedarf decken, ohne mehr als nötig ausleihen zu müssen. Diese Option hält Ihre Zinsaufwendungen niedrig und verringert das Risiko, dass Sie Ihr gesamtes Eigenkapital verbrauchen und sich einen Umzug nicht leisten können, falls Sie dies später möchten oder müssen.
Die Nachteile
Option 5: Geänderter Laufzeitplan
Wie es funktioniert
Sie erhalten eine feste monatliche Zahlung für eine festgelegte Anzahl von Monaten sowie Zugang zu einer Kreditlinie, solange ein Kreditnehmer das Haus als seinen Hauptwohnsitz unterhält. Die festen monatlichen Zahlungen sind geringer als bei einem Plan mit gerader Laufzeit. Die Kreditlinie ist geringer als bei einem Plan mit gerader Laufzeit. Sie haben jedoch Zugriff auf den gleichen Gesamtbetrag.
Die Profis
Sie können flexibel festlegen, wie hoch Ihre monatlichen Zahlungen sind und wie lange Sie sie erhalten. Bei Annahme der gleichen Kreditlinie sind sie höher als bei einem modifizierten Amtszeitplan. Sie erhalten auch Flexibilität bei der Auswahl der Größe Ihrer Kreditlinie.
Am Ende der Laufzeit haben Sie weiterhin Zugang zu Krediterlösen, wenn Sie Ihre Kreditlinie nicht aufgebraucht haben. Wie beim modifizierten Amtszeitplan können Sie Ihre Zinsbelastung niedrig halten und haben möglicherweise noch genügend Eigenkapital, um sich später zu bewegen.
Die Nachteile
Ihnen könnten die Erträge aus der Umkehrung der Hypothek ausgehen. Sie erhalten monatliche Zahlungen nur für eine festgelegte Anzahl von Monaten oder Jahren. Daher müssen Sie Ihre Kreditlinie sorgfältig verwenden, wenn Sie erwarten, dass Sie über das Ende der Laufzeit hinaus Einnahmen benötigen. Dieser Plan ist auch nicht die beste Wahl für große Vorauszahlungen.
Die Quintessenz
HECMs bieten so viele Zahlungspläne an, weil ältere Hausbesitzer viele verschiedene finanzielle Bedürfnisse haben. Keine bestimmte Option ist allgemein gut oder schlecht. „Welche Option am besten ist, hängt ganz von der Situation und den Bedürfnissen des Kunden ab“, sagt Fleming. Er fährt jedoch fort: "Im Allgemeinen bevorzuge ich die Kreditlinie gegenüber Amts- oder Laufzeitzahlungen." Dies erklärt, dass Sie mit der Kreditlinie monatliche Abhebungen vornehmen können, genau wie Sie es mit einem Amts- oder Laufzeitplan tun könnten, dies jedoch tun können Sie haben die Flexibilität, im Notfall mehr Geld zu verdienen und Zinsersparnisse zu erzielen, wenn Sie diese nicht benötigen.
Recherchieren Sie und stellen Sie Ihrem Kreditgeber und Reverse Mortgage Counselor viele Fragen, um herauszufinden, welcher Zahlungsplan für Sie am besten geeignet ist. (Weitere Informationen finden Sie unter 5 Anzeichen dafür, dass eine umgekehrte Hypothek eine gute Idee ist und der richtige Reverse Mortgage Lender ausgewählt wird .)
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