Inhaltsverzeichnis
- Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen
- Was Hypothekengeber wollen
- Der Wohnungsmarkt
- Der wirtschaftliche Ausblick
- Berücksichtigen Sie Ihren Lebensstil
- Ein Haus verkaufen, ein anderes kaufen
- Die Anzahlung leisten
- Planen Sie, dort zu bleiben?
- Die Quintessenz
Bist du bereit ein Haus zu kaufen? Wie viel kannst du dir leisten? Die Beantwortung dieser zweiten Frage ist möglicherweise nicht so einfach. Bevor Sie sich diesen scheinbar guten Kauf für ein Haus sichern, lernen Sie, wie Sie analysieren, was "Erschwinglichkeit" bedeutet.
Die zentralen Thesen
- Über das Preisschild der Immobilie hinaus sollten Sie eine Reihe weiterer Überlegungen zu Finanzen und Lebensstil in Ihre Berechnungen einfließen lassen, um festzustellen, ob Sie sich den Kauf eines Hauses leisten können. Bestimmen Sie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) - genauer gesagt, das Front-End-DTI - ist ein wichtiger Faktor für den Erhalt einer Hypothek. Sie sollten auch den lokalen Immobilienmarkt, die wirtschaftlichen Aussichten und die Auswirkungen eines mindestens zehnjährigen Verbleibs bewerten. Welche Bedürfnisse haben Sie in Bezug auf Ihren Lebensstil, in Bezug auf Gegenwart und Zukunft und welche Gewohnheiten und Ausgaben könnten Sie aufgeben, um in ein Haus zu investieren?
Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Der erste und offensichtlichste Entscheidungspunkt betrifft Geld. Wenn Sie genügend Mittel haben, um ein Haus für Bargeld zu kaufen, können Sie es sich sicherlich leisten, jetzt ein Haus zu kaufen. Selbst wenn Sie nicht in bar bezahlen können, würden die meisten Experten zustimmen, dass Sie sich den Kauf leisten können, wenn Sie sich für eine Hypothek auf ein neues Eigenheim qualifizieren können. Aber welche Art von Hypothek können Sie sich leisten?
Der DTI-Standard (Debt-to-Income) von 43% wird in der Regel von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA) als Richtlinie für die Genehmigung von Hypotheken verwendet. Dieses Verhältnis wird verwendet, um zu bestimmen, ob der Kreditnehmer monatlich seine Zahlungen leisten kann. Einige Kreditgeber können je nach Immobilienmarkt und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen milder oder starrer sein. Ein DTI von 43% bedeutet, dass alle Ihre regelmäßigen Schuldenzahlungen zuzüglich Ihrer wohnungsbezogenen Ausgaben - Hypothek, Hypothekenversicherung, Gebühren für den Hausbesitzerverband, Grundsteuer, Hausbesitzerversicherung usw. - nicht mehr als 43% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen sollten.
Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen beispielsweise 4.000 USD beträgt, multiplizieren Sie diese Zahl mit 0, 43. 1.720 US-Dollar sollten Sie für Schuldenzahlungen ausgeben. Angenommen, Sie haben bereits folgende monatliche Verpflichtungen: Mindestzahlungen per Kreditkarte in Höhe von 120 USD, ein Autokredit in Höhe von 240 USD und Studienkreditzahlungen in Höhe von insgesamt 120 bis 480 USD. Das bedeutet, dass Sie sich theoretisch bis zu 1.240 US-Dollar pro Monat an zusätzlichen Schulden für eine Hypothek usw. leisten können und dennoch den maximalen DTI einhalten können. Natürlich ist weniger Schulden immer besser.
Was Hypothekengeber wollen
Sie müssen auch das Verhältnis von Front-End-Schulden zu Einkommen berücksichtigen, bei dem Ihr Einkommen gegenüber der monatlichen Verschuldung berechnet wird, die Sie allein durch die Wohnkosten erhalten würden. Normalerweise beträgt diese Quote bei Kreditgebern nicht mehr als 28%. Während einer Rezession könnten sie es auf bis zu 31% sinken lassen. Wenn Ihr Bruttoeinkommen beispielsweise 4.000 US-Dollar pro Monat beträgt, haben Sie Schwierigkeiten, eine Genehmigung für 1.720 US-Dollar an monatlichen Wohnkosten zu erhalten, selbst wenn Sie keine anderen Verpflichtungen haben. Bei einem Front-End-DTI von 31% sollten Ihre Wohnkosten unter 1.240 USD liegen.
Warum könnten Sie Ihr gesamtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen nicht nutzen, wenn Sie keine anderen Schulden haben? Grundsätzlich, weil die Kreditgeber nicht mögen, dass Sie am Rande leben. Finanzielle Unglücksfälle passieren - Sie verlieren Ihren Job, Ihr Auto wird totalisiert, eine medizinische Behinderung verhindert, dass Sie für eine Weile arbeiten. Wenn Ihre Hypothek 43% Ihres Einkommens beträgt, haben Sie keinen Spielraum mehr, wenn Sie zusätzliche Ausgaben tätigen möchten oder müssen.
Experten für Finanzplanung sind sich einig, dass Sie sich den Eigenheimkauf leisten können, wenn Sie eine Hypothek mit einer monatlichen Zahlung erhalten, die nicht mehr als 28% Ihres Bruttoeinkommens beträgt.
Die meisten Hypotheken sind langfristige Verpflichtungen: Denken Sie daran, dass Sie diese Zahlungen in den nächsten 30 Jahren möglicherweise monatlich leisten. Dementsprechend sollten Sie die Zuverlässigkeit Ihrer Haupteinkommensquelle bewerten. Sie sollten auch Ihre Zukunftsaussichten und die Wahrscheinlichkeit berücksichtigen, dass Ihre Ausgaben im Laufe der Zeit steigen werden. Sich heute ein neues Haus leisten zu können, ist bei weitem nicht so wichtig wie Ihre Fähigkeit, es sich auf lange Sicht leisten zu können.
Es erübrigt sich zu erwähnen, dass die Möglichkeit, sich ein Haus leisten zu können, nicht die Frage beantwortet, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für Sie ist, über diese Option nachzudenken.
Der Wohnungsmarkt
Angenommen, Sie haben Ihre persönliche Geldsituation im Griff, ist Ihre nächste Überlegung die Wohnungsmarktökonomie - entweder an Ihrem derzeitigen Standort oder an dem Ort, an dem Sie umziehen möchten. Ein Haus ist eine teure Investition. Das Geld für den Kauf zu haben, ist großartig, aber es beantwortet nicht die Frage, ob der Kauf aus finanzieller Sicht sinnvoll ist oder nicht. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist die Beantwortung der Frage: „Ist Mieten billiger als Kaufen?“ Wenn der Kauf günstiger ist als Mieten, ist dies ein starkes Argument für den Kauf.
Ebenso lohnt es sich, über die längerfristigen Auswirkungen eines Eigenheimkaufs nachzudenken. Über Generationen hinweg war der Kauf eines Eigenheims fast eine garantierte Möglichkeit, Geld zu verdienen. Ihre Großeltern hätten vor 50 Jahren ein Haus für 20.000 Dollar kaufen und es 30 Jahre später für das Fünffache oder Zehnfache verkaufen können.
Das Gleiche gilt nicht für Hausbesitzer neueren Jahrgangs. Viele von ihnen haben Geld verloren, als der Immobilienmarkt im Jahr 2007 zusammenbrach, und viele besitzen jetzt Häuser, die weit weniger wert sind als der Preis, zu dem sie vor einem Jahrzehnt gekauft wurden. Wenn Sie die Immobilie in der Annahme kaufen, dass sie mit der Zeit an Wert gewinnt, müssen Sie die Kosten für Zinszahlungen auf Ihre Hypothek, Upgrades der Immobilie und laufende, routinemäßige Wartungsarbeiten in Ihre Berechnungen einbeziehen.
Der wirtschaftliche Ausblick
In diesem Sinne gibt es Jahre, in denen die Immobilienpreise gedrückt werden und Jahre, in denen sie ungewöhnlich hoch sind. Wenn die Preise so niedrig sind, dass es offensichtlich ist, dass Sie ein gutes Geschäft abschließen, können Sie dies als Zeichen dafür nehmen, dass es ein guter Zeitpunkt für Ihren Einkauf sein könnte. Auf dem Käufermarkt erhöhen gedrückte Preise die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Zeit zu Ihren Gunsten auswirkt und Ihr Haus später aufwerten wird.
Die Zinssätze, die eine große Rolle bei der Bestimmung der Höhe einer monatlichen Hypothekenzahlung spielen, haben auch Jahre, in denen sie hoch sind, und Jahre, in denen sie niedrig sind. Offensichtlich ist niedriger besser. Unser Rechner für monatliche Hypothekenzahlungen zeigt beispielsweise, dass eine 30-jährige Hypothek (360 Monate) auf ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD zu 3% Zinsen 421, 60 USD pro Monat kostet. Bei einem Zinssatz von 5% kosten Sie monatlich 536, 82 USD. Bei 7% springt es auf 665, 30 USD. Wenn also die Zinssätze sinken, kann es sinnvoll sein, mit dem Kauf zu warten. Wenn sie steigen, ist es sinnvoll, Ihren Einkauf eher früher als später zu tätigen.
Die Jahreszeiten können auch in den Entscheidungsprozess einfließen. Wenn Sie eine möglichst große Auswahl an Häusern wünschen, ist der Frühling wahrscheinlich die beste Zeit zum Einkaufen. „Zum Verkauf“ -Schilder neigen dazu, wie Blumen aufzublühen, wenn sich das Wetter erwärmt und der Rasen grün wird. Ein Teil des Grundes hängt mit der Zielgruppe der meisten Haushalte zusammen: Familien, die darauf warten, umzuziehen, bis ihre Kinder das laufende Schuljahr beendet haben, sich aber vor Beginn des neuen Jahres im Herbst niederlassen möchten.
Berücksichtigen Sie Ihren Lebensstil
Geld spielt natürlich eine wichtige Rolle, aber es gibt auch eine Reihe anderer Faktoren, die für Ihr Timing eine Rolle spielen können. Steht Ihnen ein zusätzlicher Platzbedarf bevor (ein neues Baby auf dem Weg, ein älterer Verwandter, der nicht alleine leben kann)? Sind Ihre Kinder daran beteiligt, die Schule zu wechseln? Wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie weniger als zwei Jahre gelebt haben, würden Sie dann eine Kapitalertragssteuer erheben - und wenn ja, lohnt es sich zu warten, um den Biss zu vermeiden?
Sie können es lieben, mit Gourmet-Zutaten zu kochen, jeden Monat ein Wochenende zu verbringen, die darstellenden Künste zu unterstützen oder mit einem Personal Trainer zu trainieren. Keine dieser Gewohnheiten ist ein Budgetkiller, aber Sie müssen möglicherweise auf sie verzichten, wenn Sie ein Haus allein aufgrund eines Schulden-Einkommens-Verhältnisses von 43% gekauft haben.
Bevor Sie Hypothekenzahlungen üben, sollten Sie sich ein wenig finanziellen Spielraum verschaffen, indem Sie die Kosten Ihres teuersten Hobbys oder Ihrer teuersten Tätigkeit von der von Ihnen berechneten Zahlung abziehen. Wenn das Guthaben nicht ausreicht, um das Haus Ihrer Träume zu kaufen, müssen Sie möglicherweise weniger Spaß und Spiel haben - oder sich ein günstigeres Haus als Ihr Traumhaus vorstellen.
Ein Haus verkaufen, ein anderes kaufen
Speichern Sie den Erlös Ihres derzeitigen Eigenheims in einem Sparkonto und entscheiden Sie, ob Sie sich die Hypothek leisten können, nachdem Sie andere notwendige Ausgaben wie Kfz-Zahlungen oder Krankenversicherungen berücksichtigt haben. Es ist auch wichtig zu bedenken, dass zusätzliche Mittel für Wartung und Versorgung bereitgestellt werden müssen. Diese Kosten werden für größere Häuser zweifellos höher sein.
Verwenden Sie bei der Berechnung Ihr aktuelles Einkommen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie später mehr Geld verdienen werden. Erhöhungen kommen nicht immer vor und Karrieren ändern sich. Wenn Sie den Betrag Ihres Eigenheims vom zukünftigen Einkommen abhängig machen, richten Sie mit Ihren Kreditkarten ein romantisches Abendessen ein. Sie werden in eine langjährige Beziehung mit ihnen geraten.
Wenn Sie jedoch mit diesen zusätzlichen Hauskosten fertig werden, ohne zusätzliche Kreditkartenschulden zu haben, können Sie es sich leisten, ein Haus zu kaufen - solange Sie genug Geld für Ihre Anzahlung gespart haben.
Können Sie sich die Anzahlung leisten?
Es ist am besten, 20% Ihres Eigenheimpreises zu kürzen, um die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden. Normalerweise wird der PMI zu Ihren Hypothekenzahlungen hinzugerechnet und kann zusätzlich 50 bis 100 US-Dollar pro Monat kosten.
Eine geringere Anzahlung bedeutet nicht, dass ein Hauskauf unmöglich ist. Sie können zum Beispiel mit einem FHA-Darlehen ein Haus mit nur 3, 5% weniger kaufen, aber es gibt auch Boni, wenn Sie sich mehr Fälle einfallen lassen. Neben der oben genannten Vermeidung von PMI bedeutet eine größere Anzahlung:
- Kleinere Hypothekenzahlungen. Für eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD mit einem Zinssatz von 5% für eine Laufzeit von 30 Jahren würden Sie 1.074 USD zahlen. Wenn Ihre Hypothek 180.000 USD bei einem Zinssatz von 5% für eine Laufzeit von 30 Jahren betrug, würden Sie 966, 28 USD zahlen. Einige Kreditgeber werden Sie nicht finanzieren, es sei denn, Sie setzen mindestens 5% bis 10% nach unten.
Eine größere Anzahlung hat viele Vorteile. Verzichten Sie jedoch nicht vollständig auf Ihr Notsparkonto, um mehr Geld für Ihr Zuhause zu verdienen. Sie könnten in eine Klemme geraten, wenn unerwartete Reparaturen oder andere Bedürfnisse auftreten.
Planen Sie, dort zu bleiben?
Erschwinglichkeit sollte das Wichtigste sein, wonach Sie in einem Haus suchen, aber es ist auch am besten zu wissen, dass Sie mindestens 10 Jahre in dem Haus leben möchten, für das Sie sich entscheiden. Wenn nicht, könnten Sie in einem Haus stecken bleiben, das Sie sich in einer Stadt, die Sie verlassen möchten, nicht leisten können. Wenn Sie nicht einschätzen können, in welcher Stadt Sie wohnen werden und wie Ihr 10-Jahres-Plan lautet, ist es nicht der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen. Wenn Sie ein Haus ohne 10-Jahres-Plan kaufen möchten, kaufen Sie ein Haus, dessen Preis viel niedriger ist als das Maximum, das Sie sich leisten können. Sie müssen es sich leisten können, einen Treffer zu erzielen, wenn Sie ihn schnell verkaufen müssen. Eine weitere Ausnahme: Wenn Sie für ein Unternehmen arbeiten, das die Häuser von umgesiedelten Mitarbeitern kauft - ein Name dafür ist eine garantierte Buy-out-Option -, können Sie auch ohne 10-jährige Bindung sicher einkaufen.
Die Quintessenz
Bist du bereit ein Haus zu kaufen? Die Antwort lautet: "Ja, wenn Sie es sich leisten können." Aber "leisten" ist nicht so einfach wie das, was Sie gerade auf Ihrem Bankkonto haben. Bei Ihren Berechnungen sollten eine Vielzahl anderer finanzieller und Lifestyle-Aspekte berücksichtigt werden.
Wenn Sie all diese Elemente berücksichtigen, wird es komplizierter, „wenn Sie es sich leisten können“, als es zunächst scheint. Aber wenn Sie diese jetzt berücksichtigen, können Sie später kostspielige Fehler und finanzielle Probleme vermeiden. Natürlich gibt es eine beste Zeit, sich zu stürzen: Wenn Sie das perfekte Haus am perfekten Ort zum Verkauf finden - zu einem perfekten Preis.
