Was ist ein Buy-Up?
Ein Buy-up ist eine Art Rabatt, der mit Hypothekendarlehen für Eigenheime verbunden ist. Der Darlehensgeber bietet dem Darlehensnehmer im Austausch für die Annahme eines höheren Zinssatzes für das Darlehen einen Vorschuss in bar an.
Generell sind Aufkäufe für den Kreditnehmer vorteilhafter, wenn er damit rechnet, die gekaufte Immobilie innerhalb kurzer Zeit weiter zu verkaufen. Wichtig ist, dass der Cash Incentive die mit dem Darlehen verbundenen Abrechnungskosten nicht übersteigen kann.
Die zentralen Thesen
- Ein Buy-up ist eine Art Rabatt, bei dem der Darlehensnehmer eines Hypothekendarlehens einen höheren Zinssatz als Gegenleistung für einen Bargeldanreiz akzeptiert. Das Verhältnis zwischen der Höhe des Bargeldanreizes und der Höhe der Zinserhöhung wird zwischen dem Darlehensnehmer ausgehandelt Kreditgeber und der Kreditnehmer. Eine typische Formel ist jedoch, dass jeder Prozentsatz des Bargeldanreizes eine Erhöhung des Zinssatzes um 0, 25% bewirkt. Mitunter werden Aufkaufgelder auch an Hypothekenmakler und an Bankdarlehensbeauftragte gezahlt. Die Kreditnehmer müssen daher sorgfältig prüfen, ob der von ihnen angegebene Zinssatz von derartigen Vereinbarungen betroffen ist.
Buy-Ups verstehen
Buy-ups werden in der Regel von Hypothekendarlehensnehmern eingesetzt, die ihre Auszahlungskosten für Kredite senken möchten. Da der Aufkauf zu einem höheren Zinssatz für den Kredit führt, leiht sich der Kreditnehmer effektiv Geld zu diesem höheren Zinssatz aus und verwendet es, um einen Teil oder die gesamten Abwicklungskosten zu bezahlen.
Da der höhere Zinssatz für den gesamten Saldo der Hypothek gilt, ist die Entscheidung für einen Aufkauf in der Regel nur dann wirtschaftlich, wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht über einen längeren Zeitraum halten möchte. In diesen Situationen kann die Vorauszahlung die gestiegenen Zinskosten mehr als ausgleichen, da diese Zinskosten nur für einen begrenzten Zeitraum getragen werden.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass Hypothekenmaklern manchmal auch Aufkäufe gezahlt werden. In diesen Situationen kann der Broker effektiv einen Anreiz erhalten, die Kreditnehmer dazu zu bewegen, für ihre Hypothekendarlehen, die auch als YSPs (Yield Spread Premiums) bezeichnet werden, über dem Markt liegende Zinssätze zu akzeptieren. Wenn diese Aufkaufvereinbarungen dem Käufer nicht eindeutig mitgeteilt werden, kann dies zu einem Interessenkonflikt zwischen den beiden Parteien führen.
Vor 2010 wurden die Aufkaufrabatte von Hypothekenmaklern häufig in den Darlehensbedingungen der von ihnen verkauften Hypotheken verdeckt, sodass die Kreditnehmer nur schwer feststellen konnten, wann sie für ihre Hypothekendarlehen einen YSP bezahlten. Seitdem erfordern Änderungen der Bundesrichtlinien für neue Kreditschätzungen, dass die YSPs von Hypothekenmaklern dem Käufer klar mitgeteilt werden.
Trotz dieser Verbesserungen bleibt jedoch das Risiko potenzieller Konflikte bestehen. Insbesondere werden manchmal auch Kreditbeauftragte in den Kreditinstituten selbst mit Nachlässen und anderen Anreizen belohnt. Unter diesen Umständen kann der Kreditnehmer in der Praxis möglicherweise kaum feststellen, ob die von ihm gezahlten Sätze von diesen Anreizen betroffen sind. Vorsorglich sollten Kreditnehmer ihren Kreditbeauftragten sorgfältige und direkte Fragen stellen, zu welchen Anreizprogrammen in Bezug auf ihr Darlehen gegebenenfalls Anreize bestehen.
Reales Beispiel für einen Buy-Up
Betrachten Sie zur Veranschaulichung einen Käufer, der eine Hypothek in Höhe von 100.000 USD absichern möchte. Der von der Bank angebotene Standardzinssatz beträgt 4, 50%. Der Käufer möchte jedoch einen Aufkaufrabatt in Höhe von 2, 50% des Darlehenswertes in Anspruch nehmen. In diesem Szenario würde der Käufer einen Bargeldanreiz von 2.500 USD erhalten, um einen höheren als den normalen Zinssatz zu akzeptieren.
Obwohl die genaue Höhe des neuen Zinssatzes Gegenstand von Verhandlungen wäre, lautet die typische Formel, dass jeder Prozentsatz des Rabatts zu einer Erhöhung des Hypothekenzinses um 0, 25% führt. Daher würde im obigen Beispiel der Bargeldanreiz von 2, 50% zu einer Zinserhöhung von 0, 625% führen. Der neue Zinssatz würde daher 5, 125% betragen.
