Was ist Ertragskapitalisierung?
Die Aktivierung von Erträgen ist eine Methode zur Bestimmung des Unternehmenswerts durch Berechnung des Werts der erwarteten Gewinne auf der Grundlage der aktuellen Erträge und der erwarteten zukünftigen Leistung. Diese Methode wird durchgeführt, indem der Barwert (Net Present Value, NPV) der erwarteten zukünftigen Gewinne oder Cashflows ermittelt und durch den Kapitalisierungssatz (Cap Rate) dividiert wird. Hierbei handelt es sich um einen Ertragsbewertungsansatz, der den Wert eines Unternehmens anhand des aktuellen Cashflows, der jährlichen Rendite und des erwarteten Werts des Unternehmens bestimmt.
Die zentralen Thesen
- Die Kapitalisierung von Erträgen ist eine Methode zur Ermittlung des Unternehmenswerts. Die Formel ist der Barwert (Net Present Value, NPV) geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Um die Formel richtig anzuwenden, ist ein tiefes Verständnis des zu überprüfenden Geschäfts erforderlich.
Gewinnkapitalisierung verstehen
Die Berechnung der Gewinnkapitalisierung hilft den Anlegern, die potenziellen Risiken und die Rendite beim Kauf eines Unternehmens zu bestimmen. Die Ergebnisse dieser Berechnung müssen jedoch im Lichte der Einschränkungen dieser Methode verstanden werden. Es sind Nachforschungen und Daten über das Unternehmen erforderlich, die je nach Art des Unternehmens Verallgemeinerungen und Annahmen erfordern können. Je strukturierter das Geschäft ist und je strenger die Rechnungslegungspraktiken sind, desto weniger wirken sich meine Annahmen und Verallgemeinerungen aus.
Ermittlung eines Kapitalisierungssatzes
Das Bestimmen eines Kapitalisierungssatzes für ein Unternehmen erfordert umfangreiche Nachforschungen und Kenntnisse über die Art des Geschäfts und der Branche. In der Regel werden für kleine Unternehmen Zinssätze zwischen 20% und 25% verwendet. Dies ist der Return on Investment (ROI), nach dem Käufer normalerweise suchen, wenn sie sich für ein Unternehmen entscheiden.
Da der ROI kein Gehalt für den neuen Eigentümer enthält, muss dieser Betrag von der ROI-Berechnung getrennt werden. Zum Beispiel verwendet ein kleines Unternehmen, das 500.000 USD jährlich einbringt und seinem Eigentümer einen fairen Marktwert (FMV) von 200.000 USD jährlich zahlt, 300.000 USD Einkommen für Bewertungszwecke.
Wenn alle Variablen bekannt sind, wird die Berechnung des Kapitalisierungssatzes mit einer einfachen Formel durchgeführt: Betriebsergebnis / Kaufpreis. Zunächst muss das jährliche Bruttoeinkommen der Investition ermittelt werden. Dann müssen die Betriebskosten abgezogen werden, um das Betriebsergebnis zu ermitteln. Das Netto-Betriebsergebnis wird dann durch den Kaufpreis der Investition / Immobilie dividiert, um den Kapitalisierungssatz zu ermitteln.
Nachteile der Gewinnkapitalisierung
Die Beurteilung eines Unternehmens anhand der zukünftigen Erträge hat Nachteile. Erstens kann die Methode, mit der zukünftige Erträge prognostiziert werden, ungenau sein, was zu weniger als erwarteten Erträgen führt. Außerordentliche Ereignisse können eintreten, die das Ergebnis beeinträchtigen und somit die Bewertung der Anlage beeinflussen. Außerdem fehlen einem Startup, das seit ein oder zwei Jahren im Geschäft ist, möglicherweise ausreichende Daten, um eine genaue Bewertung des Geschäfts zu ermitteln.
Da die Kapitalisierungsrate die Risikotoleranz des Käufers, die Marktmerkmale und den erwarteten Wachstumsfaktor des Unternehmens widerspiegeln sollte, muss der Käufer die akzeptablen Risiken und den gewünschten ROI kennen. Wenn ein Käufer beispielsweise keine Zielrate kennt, zahlt er möglicherweise zu viel für ein Unternehmen oder gibt eine geeignetere Investition weiter.
Ertragskapitalisierung Beispiel
In den letzten 10 Jahren verzeichnete ein lokales Unternehmen einen jährlichen Cashflow von 500.000 USD. Auf Basis von Prognosen wird erwartet, dass sich diese Cashflows auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Die jährlichen Ausgaben des Unternehmens belaufen sich konstant auf 100.000 USD. Daher verdient das Unternehmen jährlich 400.000 USD (500.000 USD - 100.000 USD = 400.000 USD). Um den Wert des Unternehmens zu bestimmen, untersucht der Anleger andere risikolose Anlagen mit ähnlichen Zahlungsströmen. Er identifiziert eine 4-Millionen-Dollar-Staatsanleihe mit einer jährlichen Rendite von 1% oder 40.000 US-Dollar. Infolgedessen ermittelt er den Wert des Unternehmens als 4.000.000 USD, da es sich in Bezug auf Risiken und Chancen um eine ähnliche Investition handelt.
