Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass ein Immobilienportfoliomanager einem Finanzanlagenmanager ähnlich ist. Das Portfolio- oder Fondsmanagement von Immobilienaktien unterscheidet sich jedoch grundlegend von der Verwaltung von Aktien, Anleihen oder Investmentfonds.
Im Gegensatz zu Aktienmanagern, die nach Unternehmen recherchieren und die Wahrscheinlichkeiten verwalten, mit denen sie ihre formulierten Strategien erfüllen können, müssen Immobilienmanager bei der Definition und Nutzung von Chancen auf der Ebene von Immobilien behilflich sein. Immobilienverwalter sind nicht nur für die Asset Allocation, das Risikomanagement und die Transaktionen verantwortlich, sondern auch für den direkten Umgang mit dem Grundstück und den darauf befindlichen Strukturen.
Das Immobilien-Asset-Management erfordert also im Gegensatz zum klassischen Money-Management erfahrene Personen, die den Wert von Immobilien optimieren können. Tatsächlich ähnelt ein Immobilien-Asset-Manager in vielerlei Hinsicht einem CEO eines Unternehmens, der ein Unternehmen oder eine Einrichtung leitet. Im Gegensatz dazu kennt ein traditioneller Geldverwalter möglicherweise die Aktien eines bestimmten Bereichs oder Sektors - ist jedoch nicht in die Geschäftstätigkeit der Unternehmen selbst involviert.
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Immobilienportfoliomanagement
Die Ausbildung und Erfahrung von Immobilien-Aktienmanagern ist ähnlich wie bei anderen Fondsmanagern. Es unterscheidet sich jedoch in der Art und Weise, in der sie diese Fähigkeiten einsetzen, um die Wertentwicklung des Portfolios sicherzustellen. Portfoliomanager werden häufig anhand ihrer Fähigkeit bewertet, angemessene risikoadjustierte Renditen und eine Portfoliodiversifikation durch eine überlegene Asset-Allokation und -Auswahl sicherzustellen.
Darüber hinaus bieten Immobilien-Portfoliomanager ihren Kunden einen Mehrwert, indem sie einen möglichst effizienten Einsatz des Investorenkapitals sicherstellen und die Kunden durch überlegene Leistungsmessungen und sogar durch Cashflow-Prognosen auf dem Laufenden halten. Mit Ausnahme von Real Estate Investment Trust (REIT) und Fund of Fund Managern (deren Leistung an der Fähigkeit gemessen wird, die Fähigkeit anderer Manager zur Konzeption und Ausführung von Strategien zu messen) ist der Real Estate Equity Fund Manager im Wesentlichen der CEO von ihm oder ihr eigenes Unternehmen, das Strategien auf Eigentumsebene für die Vermögenswerte erstellt und ausführt, die unter seiner Verantwortung stehen.
Strategien zur Investitionsauswahl
Immobilien-Portfoliomanager führen Asset Allocation und Asset Selection nicht durch, indem sie die Marktdynamik und die Unternehmen in bestimmten Branchen verstehen, sondern indem sie Experten für Immobiliengrundlagen sind. Sie studieren in lokalen Regionen und in den verschiedenen gewerblichen Landnutzungen: Büro-, Industrie-, Hotel-, Einzelhandels- und Ein- und Mehrfamilienwohnungen. Um den Markt zu schlagen, für Diversifikation zu sorgen und angemessene risikoadjustierte Renditen zu erzielen, müssen Immobilienportfoliomanager Wetten auf regionale oder lokale Immobilienmärkte und im Fall von Portfolios mit mehreren Vermögenswerten den richtigen Immobilienmix abschließen.
Aus diesem Grund konzentrieren sich viele Fondsmanager auf bestimmte Regionen oder Immobilientypen. Einige größere Immobilien-Asset-Manager organisieren ihre leitenden Angestellten und unterstützen das Personal nach Region oder Landnutzung. Der Grund für die Organisation auf diese Weise ist, sicherzustellen, dass Marktchancen identifiziert und dann in die richtige Auswahl von Immobilien und die Entstehung von Vermögenswerten umgesetzt werden können.
Die Art und Weise, in der Immobilien erworben werden, ist eine der wichtigsten Arten, in denen sich Immobilienfonds von traditionelleren Anlagen unterscheiden. Immobilienfonds setzen wie Börsenhändler Akquisitionsspezialisten ein, um Immobilientransaktionen aufzudecken und durchzuführen. Diese Akquisitionsmitarbeiter arbeiten in der Regel für einen bestimmten Fonds oder sind regional oder nach Anlagentyp organisiert.
Da die meisten Immobilienaktienfonds alle (oder einen erheblichen Teil) jeder Immobilie besitzen, sind Portfoliomanager häufig direkt in den Akquisitionsprozess involviert. Da sie für die Festlegung und Umsetzung der Immobilienstrategie verantwortlich sind, müssen die Portfoliomanager direkt in alle Anlageprozesse einbezogen werden, einschließlich Akquisitionen, Finanzierungen, Veräußerungen und Entscheidungen über die Einrichtungen. Um die Breite und Tiefe der Immobilienanlageverwaltungsprozesse zu vereinfachen, müssen sich die Portfoliomanager im Verhältnis zum investierten Kapital auf eine beträchtliche Infrastruktur verlassen. Um dies so effizient wie möglich zu erreichen, haben Immobilien-Aktienfondsmanager und Vermögensverwalter eine spezialisierte Vermögensverwaltungsfunktion entwickelt.
Funktionsweise von Real Estate Asset Management
Die Immobilien-Asset-Management-Funktion setzt sich aus Immobilienspezialisten zusammen, die den Fondsmanagern durch die Umsetzung einer Strategie auf Immobilienebene einen Mehrwert bieten. Die Spezialisten sind Experten für regionale Marktgrundlagen oder für bestimmte Immobilienarten und dafür verantwortlich, den Wert der in ihrer Verwahrung befindlichen Vermögenswerte zu optimieren. Der Vermögensverwalter liefert nicht nur Informationen zum Portfoliomanagement über die lokalen Perspektiven und erleichtert die Transaktionen, sondern ist auch für die Leistung auf Objektebene verantwortlich.
Asset Manager genehmigen nicht nur Budgets und führen ein Ausgabenmanagement durch, sondern steigern auch den Wert, indem sie das Leasing in einem oder mehreren Objekten verwalten. Obwohl es wie eine Schwarz-Weiß-Angelegenheit erscheint, ist Leasing eine komplexe Funktion, die unweigerlich über den Wert von Immobilien und Portfolios entscheidet. Erfolg im Leasing wird nicht nur durch die Suche und Durchführung der höchstmöglichen Leasingmöglichkeiten in jeder Immobilie erzielt, sondern auch durch die Durchführung eines Leasingprogramms, das auf die Portfolio-Strategie abgestimmt ist und gleichzeitig die besten Beziehungen zu bestehenden Mietern aufrechterhält.
Leasing ist ein sehr ausgehandelter Prozess, bei dem Entscheidungen im Widerspruch zu den Bedürfnissen der Mieter getroffen werden müssen, um den Wert der Immobilie zu optimieren. Bei zum Verkauf stehenden Immobilien kann das Leasing beispielsweise während eines Verkaufszeitraums ausgesetzt werden, damit neue Eigentümer höhere potenzielle Leasingraten berücksichtigen können. Dies kann zu erhöhten prognostizierten Immobilienwerten und damit zu höheren Verkaufsangeboten führen.
In Zeiten steigender Mietpreise können langfristige Mietverträge für einkommensorientierte Immobilien abgeschlossen werden, während bei Strategien mit Schwerpunkt auf Kapitalzuwachs die Mietvertragslaufzeiten möglicherweise verkürzt werden, um die höheren erwarteten Zinssätze für die Zukunft zu nutzen. Die Fähigkeit des Vermögensverwalters, den geeigneten Mietermix zu erzielen, eine Leasingstrategie auszuführen, die die Cashflows an den Portfoliobedürfnissen ausrichtet, und sowohl die Kapital- als auch die Betriebskosten zu verwalten, kann den Gesamtportfoliowert erheblich beeinflussen.
Immobilienportfoliomanager als CEOs
Wenn man sich eine Immobilie als eigenständiges Unternehmen oder Tochterunternehmen mit jeweils eigener Strategie und eigenem Leistungspotenzial vorstellt, beginnt man zu verstehen, warum Immobilien-Aktienportfoliomanager den CEOs von Unternehmen sehr ähnlich sind. Ähnlich wie CEOs, die ein begrenztes Kapitalangebot auf verschiedene Gelegenheiten verteilen müssen, um die höchste Gesamtrendite zu erzielen, müssen Immobilienportfoliomanager dasselbe für die von ihnen verwalteten Immobilien tun. Diese Notwendigkeit, eine begrenzte Menge an Ressourcen aufzuteilen, schafft eine Situation, die sich von vielen herkömmlichen Vermögensverwaltungsfirmen unterscheidet.
Bei Immobilienaktienfonds besteht ein inhärenter Konflikt zwischen Portfoliomanagern und ihren Vermögensverwaltern, da sie für etwas abweichende Ziele arbeiten. Während Vermögensverwalter Spezialisten sind, die für die Wertoptimierung ihrer Immobilien entschädigt werden, und Portfoliomanager Generalisten sind, die für die Optimierung der Portfoliorendite und der Anlegerzufriedenheit belohnt werden, ist der erfolgreiche Immobilienfondsmanager einer, der diesen Konflikt bewältigen und ein effizientes Managementteam und die Performance des Portfolios aufrechterhalten kann. Dies erfordert die Formulierung einer gut konzipierten Portfoliostrategie in einem gut vernetzten Team von Managern, die die allgemeinen Anlageziele verstehen und verinnerlicht haben. Dies kann eine schwierige Aufgabe für jeden Fonds sein, der die Anzahl und Komplexität der verwalteten Immobilien erheblich erhöht hat.
Es ist auch von entscheidender Bedeutung, dass Immobilienportfoliomanager nicht nur die erforderliche Kapitalallokation, Immobilienauswahl und andere erforderliche Anlagekompetenzen aufweisen, sondern auch über die Fähigkeit verfügen, geeignete Anlagestrategien und Führungsqualitäten zu entwickeln, um das Unternehmen für dieselbe Portfoliomission zu mobilisieren.
Die Quintessenz
Wenn es um Immobilienfonds geht, ist die Fähigkeit des Managements, zusätzlich zu den traditionelleren Methoden des Fondsmanagements auch Asset-Management-Pläne umzusetzen, von entscheidender Bedeutung. Für einen Immobilieninvestmentmanager bedeutet dies, den Wert der Immobilien in seinem Portfolio zu optimieren, sowohl durch die Auswahl als auch die anschließende Verwaltung des Immobilienvermögens des Portfolios. Immobilien-Portfoliomanager müssen ihre Ressourcen auf die von ihnen verwalteten Immobilien verteilen, um eine größtmögliche Rendite zu erzielen, und ihr Team auf dem richtigen Weg halten, um dies zu erreichen. Für diejenigen mit dem richtigen Kompetenzmix ist diese Karriere eine einzigartige Chance im Asset Management.
