Was ist eine Auszahlungsrefinanzierung?
In der Immobilienwelt besteht die Refinanzierung darin, eine bestehende Hypothek durch eine neue zu ersetzen, die in der Regel günstigere Konditionen für den Kreditnehmer bietet. Durch die Refinanzierung kann der Darlehensnehmer möglicherweise seine monatlichen Hypothekenzahlungen senken, einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, die Anzahl der Jahre oder die Laufzeit des Darlehens neu verhandeln, andere Darlehensnehmer von der Darlehensverpflichtung befreien oder über das Eigenheimkapital auf Bargeld zugreifen im Laufe der Zeit aufgebaut.
Bei einer Auszahlungsrefinanzierung handelt es sich um eine Hypothekenrefinanzierungsoption, bei der die neue Hypothek einen höheren Betrag als den vorhandenen Darlehensbetrag hat, um Eigenheime in Bargeld umzuwandeln.
Die zentralen Thesen
- Bei einer Auszahlungsrefinanzierung gilt eine neue Hypothek für mehr als einen vorherigen Hypothekensaldo, und die Differenz wird in bar gezahlt. Bei einer Auszahlungsrefinanzierungshypothek zahlen Sie normalerweise einen höheren Zinssatz oder mehr Punkte als bei einer Zinsrefinanzierungshypothek. and-term refinanzierung bei gleichbleibender hypothek. Abhängig vom Verhältnis des Darlehens zu dem Wert Ihrer Immobilie legt der Kreditgeber ein Maximum fest, wie viel Bargeld Sie bei der Refinanzierung abheben können.
Rate-and-Term vs. Cash-Out-Refinanzierung
Die grundlegendste Refinanzierung von Hypothekendarlehen ist der Zinssatz und die Laufzeit. Bei dieser Art versucht der Kreditnehmer, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen und / oder die Laufzeit des Kredits anzupassen. Wenn beispielsweise eine Immobilie vor Jahren gekauft wurde, als die Zinssätze höher waren, könnte es für den Kreditnehmer von Vorteil sein, sich zu refinanzieren, um die jetzt bestehenden niedrigeren Zinssätze zu nutzen.
Darüber hinaus haben sich die Variablen im Leben eines Kreditnehmers möglicherweise geändert, sodass er nun eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren abwickeln kann (was massiv Zinszahlungen spart), obwohl dies bedeutet, dass die niedrigeren monatlichen Zahlungen für seine derzeitige Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufgegeben werden.
Die Auszahlungsrefinanzierung hat ein anderes Ziel. Es ermöglicht Kreditnehmern, Eigenheime in Barmittel umzuwandeln, indem eine neue Hypothek für einen höheren Betrag als den derzeit geschuldeten erstellt wird. Der Darlehensnehmer erhält die Differenz zwischen den beiden Darlehen in bar. Dies ist möglich, weil der Kreditnehmer dem Kreditinstitut nur das schuldet, was auf dem ursprünglichen Hypothekenbetrag verbleibt. Der zusätzliche Darlehensbetrag der refinanzierten Auszahlungshypothek wird beim Abschluss in bar an den Darlehensnehmer ausgezahlt.
Auszahlungsdarlehen sind im Vergleich zu befristeten Darlehen in der Regel mit höheren Zinssätzen oder anderen Kosten verbunden, z. B. mit Punkten. Kreditgeber befürchten, dass Kreditnehmer, die bereits ein beträchtliches Eigenkapital aufgenommen haben, mit höherer Wahrscheinlichkeit auf ihr neues Darlehen verzichten, obwohl ein hoher Kredit-Score und ein niedriges Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) diese Bedenken zerstreuen und dem Kreditnehmer helfen können, ein Darlehen zu erhalten günstiges Angebot.
Beispiel einer Auszahlungsrefinanzierung
Ein Hausbesitzer hat eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD aufgenommen, um eine Immobilie zu kaufen, und schuldet nach vielen Jahren immer noch 100.000 USD. Dies bedeutet, dass der Eigentümer ein Eigenheimkapital von mindestens 100.000 USD aufgebaut hat (vorausgesetzt, der Immobilienwert ist nicht unter 200.000 USD gefallen). Um einen Teil dieses Eigenkapitals in Bargeld umzuwandeln, könnte der Eigentümer eine Auszahlungsrefinanzierung wählen.
Wenn sie 50.000 US-Dollar ihres Eigenkapitals umwandeln wollten, konnten sie sich refinanzieren, indem sie einen neuen Kredit über insgesamt 150.000 US-Dollar aufnahmen. Die neue Hypothek würde aus dem verbleibenden Restbetrag von 100.000 USD aus dem ursprünglichen Darlehen plus den gewünschten 50.000 USD bestehen, die in bar aufgenommen werden könnten. Mit anderen Worten, sie können eine neue Hypothek in Höhe von 150.000 USD annehmen, die 100.000 USD, die auf die erste Hypothek geschuldet wurden, zurückzahlen und haben noch 50.000 USD übrig.
Der maximale Betrag an Bargeld, der einem Eigentümer bei einer Auszahlungsrefinanzierung zur Verfügung steht, hängt vom Beleihungsverhältnis der Immobilie ab.
Begrenzung der Refinanzierungsoptionen für Auszahlungen
Durch die Berechnung des gegenwärtigen Beleihungswerts (LTV) der Immobilie kann ein Darlehensgeber einen maximalen Darlehensbetrag für eine Auszahlungsrefinanzierung festlegen. Der Darlehensgeber prüft den aktuellen Marktwert der Immobilie im Vergleich zu dem ausstehenden Saldo, den der Darlehensnehmer aus dem bestehenden Darlehen schuldet.
Wenn wir das vorherige Beispiel verwenden und davon ausgehen, dass der aktuelle Marktwert der Immobilie 250.000 USD beträgt und der Kreditgeber einen maximalen LTV von 80% festgelegt hat, beträgt der maximale Refinanzierungsbetrag für die Auszahlung 100.000 USD. Der LTV von 80% würde ergeben, dass der Höchstbetrag des neuen Kredits 200.000 USD oder 250.000 USD x 0, 80 USD beträgt. Nach Rückzahlung der ursprünglichen Hypothek (100.000 USD) stehen dem Kreditnehmer 100.000 USD in bar zur Verfügung.
