Der Ansturm der Anleger auf defensive Positionen in einem unsicheren Markt hat die Immobilienaktien in die Höhe getrieben, wobei einige in diesem Jahr um mehr als 50% zulegten, was ungefähr dem Dreifachen des Tempos des S & P 500 entspricht andere Gegenwinde heulen den Markt. Zu den Unternehmen, die am meisten davon profitieren werden, gehören American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI) und Public Storage (PSA)) und Prologis Inc. (PLD), wie in einem jüngsten Bericht von Barron dargelegt.
Sicherere Wetten übertreffen
Die gestiegene Nachfrage nach Aktien von Unternehmen aus sichereren Branchen mit geringerem Engagement in ausländischen Märkten hat die Preise für Immobilieninvestmentfonds oder Aktien von Unternehmen, die Bürotürme, Hotels, Einkaufszentren und andere Gewerbeimmobilien besitzen, in die Höhe getrieben.
Steve Shigekawa, Manager des Neuberger Berman Real Estate Fund, konzentriert sich auf Aktien hochwertiger Unternehmen mit „geringen Schulden, diversen Immobilienportfolios und erfahrenen Managementteams, die ihre Unternehmen durch mehrere Wirtschaftszyklen geführt haben“, so Barron's. Aufgrund dieser Anlagestrategie erzielte der Neuberger Berman Real Estate Fund in den letzten drei Jahren eine annualisierte Rendite von 12, 0% und übertraf damit 90% seiner Mitbewerber in der Immobilienkategorie von Morningstar. In den letzten zehn Jahren hat die ältere institutionelle Anteilsklasse 79% ihrer Mitbewerber geschlagen.
Anstatt in traditionelle Immobilienunternehmen wie Unterkünfte, Einkaufszentren und regionale Einkaufszentren zu investieren, in denen Shigekawas Fonds ein Engagement von weniger als 7% aufweist, hat er seine Position in Rechenzentrumsunternehmen, in denen der Fonds ein Engagement von 12% aufweist, verdoppelt. Exposition.
"Wir sind weniger in den eher zyklischen Immobiliensektoren wie Wohnen und Einzelhandel engagiert, da der E-Commerce die Einzelhandelsumsätze beeinflusst", sagte der Fondsmanager. Der Fonds von Shigekawa verwendet einen Top-Down-Ansatz für die Aktienauswahl. Dabei werden makroökonomische Indikatoren als Orientierungshilfe für Investitionen in etwa 40 Unternehmen herangezogen. Zum Beispiel hat eine Periode niedrigerer Zinssätze dazu beigetragen, die Aktien von Immobilienaktien anzukurbeln, die in Zeiten steigender Zinssätze häufig unter der von ihnen aufgenommenen Verschuldung leiden.
Rechenzentrumsunternehmen
Eine treibende Kraft für das Wachstum dieser Unternehmen ist die steigende Nachfrage nach Rechenzentren, die Cloud Computing unterstützen. "Wenn man an die Nachfrage nach Cloud Computing denkt, braucht man mehr Rechenzentren", sagte der Fondsmanager. Dieser Trend wird insbesondere Rechenzentrumsimmobilienunternehmen wie Equinix aus Redwood City, Kalifornien, in Schwung bringen, deren Aktien seit Jahresbeginn um mehr als 62% gestiegen sind.
Das führende Unternehmen im Bereich Rechenzentren listet Immobilien in 24 Ländern auf der ganzen Welt auf und gibt an, dass es von einer erneuten Eskalation der Handelsspannungen in Washington weitgehend unberührt geblieben ist.
"Während der weltweite Handel mit physischen Gütern abflacht, gilt das Gegenteil für unsere globale digitale Wirtschaft", sagte Charles Meyers, CEO von Equinix.
In der Zwischenzeit sollten sowohl Rechenzentren als auch Tower-REITs von der Umstellung auf die nächste Generation von Mobilfunknetzen mit der Bezeichnung 5G profitieren, die voraussichtlich zehnmal schneller ist als die aktuellen 4G-Telefone. Handy-Tower-REITs, auch Infrastruktur-REITs genannt, machten 17% des Neuberger Berman Real Estate-Fonds aus.
REITs als stabile Risikominderer
Scott Craig, Portfoliomanager des Eaton Vance Real Estate Fund, sieht in REITs einen effektiven Weg, um sich gegen Marktschwankungen abzusichern. Dies geht aus einem anderen Bericht von Barron hervor. Angesichts des anhaltenden Gegenwinds könnten sich die REITs weiter erholen, da sie als „Risikominderer“ mit stabilem Einkommen und Cashflow an Beliebtheit gewinnen.
Während REITs mit Auslandsgeschäften und Umsätzen in mehreren Währungen möglicherweise einer höheren Volatilität der Wechselkurse ausgesetzt sind, sind sie laut Wall Street Journal in der Regel größer und weisen ein starkes Wachstumsprofil und starke Bilanzen auf.
Was kommt als nächstes?
Zukünftig werden Investoren wahrscheinlich eher Unternehmen bevorzugen, die auf die globale digitale Wirtschaft ausgerichtet sind, als zyklische Namen, die anfälliger für wirtschaftliche Abschwünge, Zölle und branchenspezifische Störungen sind, wie Einzelhändler und Hotels.
Andere Marktsegmente, die Turbulenzen erleiden könnten, sind diejenigen, die möglicherweise mit höheren Kosten wie dem Bau, einer schwächeren Verbraucherstimmung und Arbeitskräftemangel konfrontiert sind, wie von der Zeitschrift Sandler O'Neill + Partners LP angegeben.
