Was ist ein Kombinationsdarlehen?
Ein Kombinationsdarlehen besteht aus zwei separaten Hypothekendarlehen desselben Kreditgebers an denselben Kreditnehmer. Eine Art von Kombinationsdarlehen finanziert den Bau eines neuen Eigenheims, gefolgt von einer konventionellen Hypothek nach Abschluss des Baus. Eine andere Art des Kombinationsdarlehens sieht zwei gleichzeitige Darlehen für den Kauf eines bestehenden Hauses vor. Es wird oft verwendet, wenn der Käufer keine 20% ige Anzahlung leisten kann, aber nicht für eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen möchte.
Wie ein Kombinationsdarlehen funktioniert
Im Falle eines neuen Eigenheims besteht ein Kombinationsdarlehen in der Regel aus einer Hypothek mit variabler Verzinsung zur Finanzierung des Baus, gefolgt von einem zweiten Darlehen, in der Regel einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren, sobald das Eigenheim fertiggestellt ist. In der Regel wird das zweite Darlehen zur Tilgung des ersten Darlehens verwendet, so dass der Darlehensnehmer nur ein einziges Darlehen erhält.
Für jemanden, der ein bestehendes Eigenheim kauft, kann ein Kombinationsdarlehen die Form eines Huckepacks oder einer Hypothek vom Typ 80-10-10 haben. Eine Hypothek 80-10-10 besteht aus zwei Darlehen mit einer Anzahlung. Das Hauptdarlehen deckt 80% des Kaufpreises des Eigenheims, das zweite Darlehen weitere 10% und der Käufer leistet eine Anzahlung von 10% in bar.
Da das Primärdarlehen ein Kredit-Wert-Verhältnis von 80% aufweist, kann der Käufer in der Regel vermeiden, für private Hypothekenversicherungen (Private Mortgage Insurance, PMI) zu zahlen, was in der Regel erforderlich ist, wenn Käufer von Eigenheimen Anzahlungen von weniger als 20% leisten. PMI ist keine einmalige Ausgabe, sondern muss jährlich gezahlt werden, bis das Eigenkapital des Hausbesitzers 20% erreicht. Es kostet Kreditnehmer in der Regel einen Betrag in Höhe von 0, 5% bis 1% ihres Darlehenswertes pro Jahr.
Der Rest der 20% Anzahlung entfällt auf das zweite Darlehen. In der Regel handelt es sich dabei um eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC). Ein HELOC funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte, jedoch mit einem niedrigeren Zinssatz, da das Eigenkapital im Eigenheim dafür sorgt. Als solches wird es nur dann verzinst, wenn der Kreditnehmer es nutzt.
Ein Kombinationsdarlehen kann Hauskäufern helfen, die zusätzlichen Kosten einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden.
Vor- und Nachteile eines Kombinationsdarlehens
Die Verwendung eines Kombinationsdarlehens zum Kauf eines bestehenden Eigenheims ist auf aktiven Wohnungsmärkten am häufigsten anzutreffen. Da die Preise steigen und Häuser weniger erschwinglich werden, können Käufer durch Huckepack-Hypotheken mehr Geld leihen, als ihre Anzahlung sonst zulässt. Das kann von Vorteil sein, solange die Käufer nicht mehr Schulden machen, als sie in den Griff bekommen, sollte etwas schief gehen.
Kombidarlehen können auch eine Option für Personen sein, die versuchen, ein neues Haus zu kaufen, aber noch nicht ihr aktuelles verkauft haben. In diesem Szenario könnte der Käufer das HELOC verwenden, um einen Teil der Anzahlung für das neue Haus zu decken und das HELOC dann auszahlen, wenn das alte Haus verkauft wird.
Käufer, die ein neues Haus bauen, haben möglicherweise einfachere oder kostengünstigere Optionen als ein Kombinationsdarlehen. Beispielsweise kann der Bauherr den Bau finanzieren. Wenn das Haus fertig ist, kann der Käufer eine reguläre Hypothek aufnehmen und den Bauherrn bezahlen. Alternativ kann der Hausbesitzer einen eigenständigen Baukredit verwenden und dann eine dauerhafte Hypothek kaufen.
Ein Kombinationsdarlehen kann jedoch aufgrund seiner einmaligen Abschlusskosten einen Vorteil gegenüber zwei separaten Darlehen von verschiedenen Kreditgebern haben.
